家を建てる際には、いろいろなことが建築基準法で定められています。
そのひとつに「セットバック」があります。
建築基準法は、家に関してだけでなく、道路に関しても規定しています。
今回の記事では、セットバックについてと、セットバックは誰が舗装するのかということも含めて解説します。
4メートル以上の道路がないと家が建てられない？
家を建てる際に、その土地が接している道路について気にする人は少ないかもしれません。
しかし、道路も家を建てる際には重要なポイントになるのです。
建築基準法により、家を建てるためには、その土地は道路に接していなければなりません。
建築基準法で定められた「道路」とは、原則として幅員が4メートル以上であることが求められます。
さらに、都市計画区域や純都市計画区域内では、この「道路」に2メートル以上接している土地でなければ、建築が認められないことになっています。
つまり、接している道路の幅員が4メートル以上ないと、家が建てられないのです。
しかし、これを疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。
「実家は古くから建っているが、目の前の未舗装道路はとても狭く、4メートルあるわけがない」
と思う方もいるでしょう。
これには理由があります。
建築基準法の施行日（昭和25年11月）よりも前に、すでに建っていた家については、4メートル未満の道路であっても道路として認められることになっているのです。
日本各地に、4メートル未満の狭い道路は多く存在します。
これらの狭い道を「道路ではない」としてしまうと、国民生活に大きな影響を及ぼしてしまいます。
そのため、このような規定が設けられました。
このような道路は、建築基準法第42条第2項で規定されていることから、「二項道路」または「みなし道路」と呼ばれています。
これらの道路は4メートル未満の狭い道路ですので、これに面して家を建てる場合は「セットバック」が必要になります。
「セットバック」とは何でしょうか。
次項でご説明します。
セットバックとは何なのか？
この「二項道路」「みなし道路」に接している土地に建物を建てる場合には、ある制限があります。
その制限が「セットバック」です。
セットバックとは、道路に面した敷地を後退させることです。
敷地の前面道路が「二項道路」であるとき、建物を建築する際に道路の中心線から、水平距離で2メートルの位置まで敷地を後退させなくてはなりません。
これが、「セットバック」です。
道路の中心線から、両側に2メートルずつ振り分けて道路境界とみなします。
将来的に道路の幅員が4メートルになるように、土地を確保しているのです。
そのため、道路の向かいの方が家を建て替える際は、同じように中心線から2メートルのセットバックが求められます。
セットバックには、もうひとつパターンがあります。
道路の反対側が、崖、川、線路などの場合です。
この場合、向こう側にセットバックすることができませんので、道路の端から4メートルセットバックしなければならないことになります。
土地を購入する際は、接している道路が舗装道路であればあまり気にすることはないかも知れませんが、幅員が4メートル以上あるかどうかを確認しましょう。
セットバックにより、土地が狭くなってしまうことあります。
計画が狂ってしまうこともありますので、はじめにしっかりと確認しておくことをおすすめします。
セットバックした土地は道路としてみなされる
「二項道路」に接している土地を売買する場合、セットバック部分は売買対象面積に含まれています。
セットバック後にその部分をどのようにするかは、土地の売買契約とは別の問題になります。
すでにセットバックしてあり、道路上の土地が私道として売買に含まれている場合もあります。
しかし、セットバック部分が個人所有の土地であっても、その部分は敷地面積には含まれません。
そのため、セットバックによって有効な敷地面積が変わってしまうことがあります。
注意しましょう。
また、セットバック部分は個人所有の土地であっても道路とみなされます。
建築物はもちろん、塀や壁なども作ることは出来ません。
玄関ドアを開けたときに、セットバック部分にはみ出ることも認められないのです。
既存の門や塀なども、取り壊しを求められてしまうのですから、気を付ける必要があります。
セットバックが必要な土地の不動産広告では、「セットバックあり」「SB有」「SB面積○○平方メートル」などと表示されます。
しかし、広告で明示が必要なのは、セットバックを要する部分の面積がおおむね10％以上である場合です。
広告に表示されていなくても、セットバックが必要になることもあります。
有効面積をしっかりと確認することが大切です。
ところで、セットバック後の土地は道路とみなされるとお伝えしました。
その場合、舗装はどのようにしたら良いのでしょう。
セットバックした道路は誰が舗装するの？
セットバック後の土地をどのようにするかについて、実は明確な規定がありません。
道路として使える状態に整備をすることが原則ではありますが、未舗装のまま放置されることも多く、個人の自転車置き場として使われてしまうこともあります。
花壇などを設置してしまう人もいるようです。
しかし、近年では自治体による指導要綱の整備が進みつつあります。
建築工事前の事前協議を要請するところも多くなりました。
セットバックが必要な土地に建築の計画がある場合は、早めの準備が欠かせないのです。
接している二項道路が公道の場合、どのようなパターンがあるのか見てみましょう。
●寄付（無償譲渡）
セットバックした土地の所有権が自治体に移転します。
舗装を含む整備や維持管理も自治体が行うことになります。
寄付には、測量・分筆・所有権移転登記などの整備費用がかかりますが、その費用も自治体が負担することがほとんどです。
寄付をするためには、官民査定が必要になります。
かなりの日数を要するため、未査定の敷地の場合は、早めに準備をしなければなりません。
土地を所有したままで自治体が舗装してくれることも
続いて、公道をセットバックした場合のその土地についてご説明します。
●無償使用承諾
セットバックした土地の所有権は個人のままです。
道路としての使用権を自治体に与えます。
整備や維持管理は自治体が行います。
セットバックした土地は個人の所有ですが、固定資産税や都市計画税は非課税になります。
●自己管理
セットバックした土地を自己管理とした場合、舗装などの整備や維持管理をすべて自己負担で行わなければなりません。
基本的に助成金なども受けることは出来ません。
自己負担になりますが、測量や分筆登記をすれば、固定資産税などの非課税措置が受けられます。
●有償譲渡
どこの自治体でも行っているわけではありませんが、有償で譲渡を行っている自治体もあります。
つまり、買い取りです。
しかし、買い取り価格は低く抑えられることがほとんどです。
私道の場合は舗装も含めて自己管理
もし、セットバックした土地に接している道路が私道だった場合、寄付や無償使用承諾などはありません。
私道の一部として、自己負担で舗装などの整備や維持管理をしなければなりません。
私道の所有者や周辺の共有者で、協議が必要になることもあります。
道路の整備には少なからずお金がかかります。
そのため、舗装せずに砂利のままになっているということもあります。
私道の場合、自治体によってセットバック部分の扱いは違うようですので、お住まいの自治体に一度確認してみると良いでしょう。
自治体によっては、私道の整備に対して助成制度を設けていることもあります。
また、道路状に整備をした場合に、固定資産税が非課税になるかどうかも、確認が必要になります。
土地だけではなく道路についても調べよう
「二項道路」や「セットバック」など、知らない言葉がたくさん出てきましたね。
これらの言葉を頭の片隅に残しておいてください。
家を建てる際や、土地を購入する際はその土地に接している道路についても調査する必要があるのです。
セットバックすることを知らずに建築計画を立ててしまうと、大きな誤算が起きてしまうこともあります。
今回の記事を参考にしていただければ幸いです。
