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家を建てるときに重要な「容積率」と「建蔽率」の調べ方

2019.8.28

家を建てるときに、必ず押さえておかなくてはならないのが、「容積率(ようせきりつ)」と「建蔽率(けんぺいりつ)」です。

しかし、この容積率と建蔽率は、なぜ重要なのでしょうか?

また、調べ方はどうしたら良いのでしょうか?

この記事では、容積率と建蔽率の調べ方と、必要性についてご紹介していきます。

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容積率とその調べ方について

家を建てるときに重要な「容積率」と「建蔽率」ですが、まずは「容積率」についてご説明しましょう。

建築基準法第52条によると、「容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のこと」です。

延べ床面積とは、建物すべての床面積の合計なので、2階建てや3階建てであれば、各階の面積を足したものになります。

細かく言うと、建築基準法では容積率の計算には入れなくても良い部分が定められているのですが、今回は単純に床面積として扱います。

都市計画では、用途地域ごとに指定容積率といって、敷地面積に対して50%~1300%の制限が定められています。

制限に大きな差があるのは、地域によるものもありますが、前面道路の幅から計算されるからです。

容積率の調べ方は、調べたい土地のある市町村役場の建築指導課に問い合わせれば教えてもらえます。

建築基準法によると、原則として指定容積率以上の延べ床面積の建物は建てられません。

例えば、80坪の土地で容積率が150%の地域の場合は次のようになります。

80坪×150%=120坪

建っている建物から割り出すのであれば、延べ床面積を敷地面積で割ったものが容積率です。

容積率を制限する目的とは?

容積率の調べ方や計算の仕方については、おわかりいただけたかと思います。

では、なぜ容積率を制限することが必要なのでしょうか。

それは、「人口をコントロールするため」です。

人が生活するということは、下水や周辺道路などのインフラ整備が必要になります。

例えば、インフラ整備が充分に行われていない地域の容積率を高くしてしまったら、階数の多い建物が増えてしまうでしょう。

そうすると、そこに住む人たちが増え、インフラの処理能力が足りなくなります。

その結果、住み良い地域ではなくなってしまい、都市計画の「居住環境による健康問題を防止」に反することになってしまいます。

このような問題が起きないように、容積率を制限し、その地域に住める「人口をコントロール」しているのです。

次は、建蔽率についてご説明しましょう。

建蔽率の調べ方について

「容積率」の次は、「建蔽率」ついてご説明しましょう。

建蔽率は、建築基準法第53条に規定されていて、「敷地面積に対する建築面積の割合のこと」です。

もし、同じ敷地内にふたつ以上の建物がある場合は、すべての建物の建築面積を合計して計算します。

建蔽率も細かく言うと、計算には入れなくても良い部分が定められているのですが、今回は単純に建築面積として扱います。

都市計画では、用途地域ごとに30%~80%の建蔽率制限があり、原則として建築基準法に基づき、指定された建蔽率を超える建築面積の建物は建てられません。

例えば、80坪の土地で建蔽率70%の地域の場合は次の通りです。

80坪×70%=56坪

こちらも調べ方は同じで、調べたい土地のある市町村役場の建築指導課に問い合わせれば教えてもらえます。

容積率も建蔽率も、特別な申し込みや身分証提示などもなく、調べたい土地の正確な住所がわかれば、電話でも対応してもらえるので便利です。

建蔽率に大きな差があるのはなぜ?

先程、容積率の制限は「人口をコントロールするため」とお話ししました。

では、建蔽率の制限は、なぜ必要なのでしょうか。

それは、家を建てるときに、「せっかく家を建てるのなら、土地を無駄にしたくない」と、敷地内ギリギリまで使いたいと考える方がいるからです。

しかし、敷地内ギリギリの建物ばかりが密集してしまうと、防災や風通しの面から見て望ましくありません。

そこで、ゆとりをもって建物を建てるようにする目的で、建蔽率があるのです。

この建蔽率の制限は、各市町村によって大きく異なります。

それは、各市町村によって都市計画に違いがあるためです。

都市計画の調べ方ですが、各市町村にある「都市計画課」に問い合わせれば教えてもらえます。

その都市計画によって、12種類の「用途地域」に分けられていますが、住宅に関するものは、そのうち7種類です。

そして、その建蔽率は、前述したように30~80%と幅がありますが、どの地域をどのように使うのか、各市町村の都市計画で細かく分類されているため、このように幅ができてしまうのです。

容積率と建蔽率の重要性をさらに詳しく!

容積率と建蔽率を重要視するのは、「都市の健全な発展と秩序」を守り、「居住環境による健康問題を防止」し、「都市の景観改善や保守」をする都市計画を推進するためです。

前述したように、この都市計画については、地域ごとに違うので用途地域や防火地域も変わってきます。

容積率や建蔽率で建物を制限することで、住宅地では隣の建物との距離をほど良く保つようにし、極端に陽当たりの悪い建物をなくすように工夫されています。

また、容積率や隠蔽率で制限することで、火災の延焼を防ぐという意味もあります。

容積率や建蔽率の制限がなければ、土地いっぱいに建物を建てることもできるので、隣の建物が火事になれば延焼する危険性が増すことになります。

しかし、町の中心部や商業地域など、建物が密集している地域でも建蔽率が高い場合があります。

それは、商業地域など建物が密集している地域は、一般的に防火地域指定がされているからです。

防火地域に指定されている場所では、建物自体が耐火性になっているので、もし火事になっても延焼しにくいのです。

例えば、あまり誰も住まないような地域では、容積率や建蔽率の制限が無い場所もあります。

それは、土地に余裕があるので、火事が起きたときの延焼の心配や日照権トラブルなどがないからです。

自分が住んでいる地域についての容積率や建蔽率、都市計画などの調べ方は、役所の窓口だけでなく、インターネットでも調べることができます。

容積率と建蔽率の調べ方と使い方

前述したように、容積率と建蔽率の調べ方は「調べたい土地のある市町村役場の建築指導課に問い合わせる」という方法と、インターネットで調べるという方法があります。

大まかな情報であれば、建築指導課に電話で問い合わせたり、インターネットの情報を見るのも良いでしょう。

しかし、新しく土地を買って家を建てる場合には、町の様子を見ておくことをおすすめします。

調べたい土地のある市町村役場に行くと、その地域の用途地域が色分けされた地図が販売されています。

この地図は、インターネットでも手に入る場合がありますが、窓口の方が確実です。

自分が家を建てる予定の場所を地図で確認したら、実際に町へ出てみましょう。

地図を見ながら歩くことで、町の様子がわかるだけでなく、家を建てる基準もわかるので、これから住む地域の用途地域がよく理解できます。

例えば、静かな住宅街で雰囲気の良い地域が、第一種低層住居専用地域に指定されていて、建蔽率や容積率の基準が厳しいということもあるでしょう。

また、高い建物が立ち並んでいる場所は、防火地域に指定されている場所かもしれません。

このように、見ただけではわからないことも、地図と照らし合わせることで見えてくるのです。

容積率と建蔽率は地域によって大きく違う

これまでご紹介してきたように容積率と建蔽率は、その土地の都市計画に基づいて決められるので、地域によって大きな差があります。

一見、住みやすそうな土地であっても、よく調べると容積率や建蔽率の規制が厳しい場合があります。

新しく家を建てる場合には、容積率と建蔽率はとても重要なので、事前によく調べましょう。

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