農地は日本の食料受給率維持のためになくてはならない土地ですが、年々農家が減り休耕している農地も珍しくはありません。
「放置するより活用したい」と考えても、農地転用をするためには費用も時間もかかるのが一般的です。
土地を有効活用するためには、農地転用にどれくらいの期間や費用がかかるかを事前に把握しておきましょう。
農地転用が出来ない農地がある！？
日本にはたくさんの農地が存在しますが、少子化や農家不足により農地として使われていない土地が目立つようになってきました。
兼業で農業をやっている場合や相続で農地を取得した場合などは、特に処分を考える人が増えてきています。
農地のまま売買すると二足三文のような土地も、宅地や雑種地に地目変更されれば高く取り引きされるため農地転用を希望する方も多いでしょう。
しかし、全ての農地が農地転用できるというわけではありません。
「農地転用にどれくらいの費用や期間がかかるのか」を考える前に、「そもそも農地転用が出来る土地なのか」調べる必要があるのです。
農業振興地域の中の農地は全て同じに見えても、違いがあり区別されています。
もっとも農業を振興していこうとする地域を農用地区域内と言い、それ以外を農用地区域外と言います。
一般的には農用地区域内を「あお」、農用地区域外を「しろ」と呼びます。
あおの農地は農地の中でも開発についてもっとも厳しく、農地転用は出来ません。
農地転用をするためには除外手続きが必要なため、期間も必要も余分にかかってしまいます。
まずは農地転用したい土地が、農地転用出来る土地なのか調べるようにしましょう。
農地が「あおかしろか」は市町村の農政課で調べることが出来ます。
農地転用にはどれくらいの期間がかかる？
農地転用したい土地が、農地転用出来る土地かを調べたら、早速農地転用の手続きを進めていきます。
農地転用には農業委員会の許可が必要になりますので、様々な準備が必要となります。
手続きに必要な書類は「農地を農地以外として使う」か、「農地を農地以外として売買する」か内容によって変わってくるので注意しましょう。
まずはどのようにして農地転用を行うか、明確に決定し、情報収集や現況確認を行ってください。
申請書や添付書類に不審な点があれば、農地転用が認められず不許可になってしまうこともあります。
不許可になってしまう事態を防ぐためにも、申請書提出前の農業委員会への相談は行なっておいた方が良いと思います。
必要な書類が揃えば申請書を提出し、その後審査へと移り、許可通知の発行です。
申請書提出から通知の発行までの間にどれくらいの期間が必要かと言うと、約1ヶ月～1ヶ月半程度と言われています。
ただし、農振除外手続きが必要な場合などは早くても1年、場合によっては2年くらいかかることもあるので注意しましょう。
受付期間にはご注意を！
農地転用をする際にどれくらいの時間がかかるかは、受付期間を考慮しているかにもよります。
と言うのも、農地転用についての申請書はいつでも受付られるわけではないからです。
ほとんどの自治体では農地転用の申請受付期間を設けており、それ以外の期間は受付が出来ません。
受付期間は「毎月15日まで」「毎月5～10日まで」など、農業委員会により様々ですが、毎月受付期間が設けられているというわけでもありません。
場合によっては「受付期間までも2ヶ月かかる」なんて事態にもなり兼ねないので、注意が必要です。
特に農用地区域内の土地を農地転用したい場合は、農振除外手続きも必要なため気をつけましょう。
農振除外手続きの受付期間は年に1、2回という自治体がほとんどです。
この受付期間を逃せば、農地転用完了までにかなりの時間がかかってしまうことになります。
農地転用を考えるのなら、受付期間もチェックしておきましょう。
市街化区域の農地転用は期間が短くて済む！
農地転用にどれくらいの期間がかかるかを気にされる方が多いのですが、市街化区域内の農地については気にする必要がありません。
農地転用が一般的に1ヶ月～1ヶ月半程度の期間がかかるというのは、市街化調整区域内の農地の話です。
市街化区域内の農地については、農業委員会への届け出のみで転用が可能となっています。
これは市街化区域が、「すでに市街化を形成している区域または、10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域」だからです。
都市計画において市街化区域内の農地は、残しておくより転用し、市街化を図って欲しい土地なのです。
そのため許可はいらず、届け出を出せば農地転用が可能となります。
届け出に必要な書類も
・土地の位置図、登記事項証明書
・農地が賃貸借の目的となっている場合は解約等の書類
のみです。
事務処理期間も圧倒的に短く、受付から1週間程度で転用可能となりますよ。
農地転用にはどれくらいの費用がかかる？
農地転用にはどれくらいの費用がかかるかも気になるところではないでしょうか。
農地転用には転用申請費用だけでなく場合によっては測量や分筆費用、造成費用、仲介手数料などがかかってくることも多く、高額になりがちです。
そのため費用は農地転用の期間と合わせて、計画的に進めていく方が良いでしょう。
農地転用の費用として必要となるのが申請費用です。
申請には登記事項証明書や土地の位置を示す地図、土地に設置しようとする施設の図面（建物や道路、用排水施設など）、融資証明書などが必要となってきます。
一つずつは数百円～数千円程度と安価ですが、まとまるとそれなりな費用となりますので注意しましょう。
また農地を宅地や雑種地として利用するためには、土地の高さが道路と同程度である必要があります。
そのため農地転用をする場合、盛土などの造成が必要となることが多いです。
この造成費用は土地の広さにもよりますが、数百万円以上かかることがほとんどなので計画的に見積もりを取るなどの準備をしておきましょう。
農地転用後はどれくらいで売れる？
農地転用後の土地が実際はどれくらいで売買されるのかも気になるところではないでしょうか。
農地では二足三文の土地でも地目が雑種地や宅地に変わることで数倍から数十倍の価格で取り引きされることは、実際によくあることです。
その証拠に固定資産税評価額は、農地であれば1m²あたり約100円でも宅地になれば1m²あたり約20，000円に跳ね上がったりします。
農地転用をするとそれだけ価値が上がるということなのです。
ただし、先程も話した通り農地転用には費用も期間もかかります。
場合によっては自ら農地転用を手がけ売買するよりも、不動産業者などのプロに頼む方が良い場合もあることを頭に置いていて下さい。
農地転用には資力も審査基準となりますので、個人では厳しい場合も多いです。
また、税金が60倍から200倍程度跳ね上がるので目的もなしに農地転用することはおすすめできません。
資産税課と農業委員会は情報を共有しているので課税逃れはできないと思いましょう。
農地転用の手続きは計画的に！
農地転用にはどれくらいの期間や費用がかかるのかは多くの方が気にされる問題です。
地域や転用の仕方によって期間や費用がかかるかは変わってきますが、それ相応の期間や費用がかかることは覚悟しておきましょう。
農地転用は個人でももちろん出来ますが、場合によっては不動産業者などのプロに頼む方が良い時もあります。
計画性を持って進めていって下さいね。
