土地を始めとする不動産の売却には、境界を確定させるために、測量を行わなければならない場合があります。
しかし、この測量は一体どのようなもので、費用がどれほどかかるのかまでは知らない方が多いのではないでしょうか。
当記事では、境界を確定させるための測量がどのようなもので、費用はどのくらいかかるのかなどについて、ご説明していきます。
「境界確定測量」とはいったい何？
「境界確定測量」という言葉を皆さんは聞いたことがあるでしょうか。
この測量は、読んで字のごとく、土地の境界をはっきりさせるための測量となります。
この測量の費用も気になるところですが、どのような時に行われるのかについてご説明していきます。
多くは、「境界をはっきりさせたい時」つまり、土地を分ける時や売却する時に行われます。
ほかにも、以下のような場合に行われることが多いです。
・隣地との境界をはっきりさせる
・境界標を復元させるため
・土地の広さを把握する
・分筆登記のため
・地積更正登記（登記簿に記載してある面積の修正）のため
・地図の訂正
実は、この測量は土地などの不動産を売買する際に必須となるものではありません。
そのため、必ずしもやらなければならないというわけではありません。
しかし、土地などの買主から「境界確認書」というものを求められることがほとんどです。
そのため、測量を行うことが多いのです。
境界を確定する測量費用はどのくらい？
境界を確定させるために行う測量は、境界を確認する作業などが必要です。
その役目を担うのが土地家屋調査士です。
土地家屋調査士は不動産会社から紹介されて行うことが一般的なため、気がついたら依頼先がすでに決まっていたということもあります。
しかし、不動産会社に紹介してもらう方法の他にも、自ら土地家屋調査士を探し、依頼するということも可能ですので、そのような方法を取ってみても良いでしょう。
では、測量の費用はそれほどになるのでしょうか。
土地の売却を行う際の測量の費用は約35～45万円が相場とされています。
測量の種類や土地の面積によって、費用は増減します。
例えば、土地の面積が30～100坪あり、境界確定の立会い・境界杭の設置などが行われる、一般的な測量では、お伝えしたように約35～45万円の費用がかかってきます。
しかし、官民立会いの測量では、費用は約60～80万円ほどにまで上がります。
このように、官民の立会いがある場合の他、土地が入り組んでいるような、複雑な形な場合や近隣との争いがある場合には、費用は高くなりやすいです。
境界が測量で確定！費用は誰が持つの？
先ほどもお伝えしたように、境界の確定を行うための測量が行われるのは、不動産の売買の時が多いです。
では、そんな測量ですが、その費用は誰が支払うのでしょうか。
これには「誰が支払わなければならない」という決まりはありませんが、多くの場合、売主が支払いを行います。
というのも、土地を買う側からしてみれば、境界が確定されていないままの土地では、どれくらいの広さの土地で、どこまでが自分の土地なのかが分からないということになります。
これでは、土地を購入するには不安が残ってしまいます。
そのため、場合によっては購入に至らないこともあるでしょう。
しかし、境界が確定していればそれらの問題がなくなりますので、その土地が気に入れば「購入しよう」という考えに至りやすいと言えます。
買主がこの費用を支払う時というのは、買主側から売主へ土地を売ってもらえるように頼む時などでしょう。
境界を確定する測量の流れ
ここまで、境界が確定するための測量の費用などについてお伝えしてきましたが、境界の確定するための測量が完了するまでの流れはどのようなものなのでしょうか。
これは大きく6つの工程で行われていきます。
順番に見ていきましょう。
①調査
まずは、登記簿や地積測量図、過去の境界確定資料などを調査します。
また、近隣とのトラブルがないかも確認します。
ここで、見積もり書が出るので、費用がどのくらいかがわかります。
②挨拶
測量を始める前に、作業を行う旨の説明をしながら、近隣住民へ挨拶をして回ります。
③測量
土地の現地調査・測量が行われます。
測量が終わったら、その結果をもとに立会いを行っていきます。
④境界立会い
官民・隣地の所有者などが立会いを行います。
このような関係者との立会いで承諾を得られない場合には、境界を確定させることができなくなってしまいます。
⑤境界標・境界杭の埋設
承諾を得ることができたら、境界標・境界杭を設置していきます。
境界標・境界杭には、様々な種類があり、その土地に合ったものを設置することになります。
⑥書類作成
最後に、ここまでの記録をもとに登記申請の必要書類が作成され、登記を行います。
境界が確定するまでに期間はどのくらいかかる？
境界を確定するためには、多くのことを行っていく必要があることがおわかりいただけたかと思います。
また、費用も早い段階で知ることができます。
では、そんな境界ですが、確定されるまでにはどのくらいの期間がかかるのでしょうか。
これは平均で、3～4か月がかかると言われています。
とはいえ、あくまで平均で、先ほどご説明したように、境界を確定させるには、隣地の所有者の承諾が必要となります。
承諾がもらえない場合、境界を確定させることができません。
そのため、承諾が得られない場合、協議をすることとなり、長引く場合には1年以上かかることもあり、境界を確定させることができないままになることもあります。
スムーズに境界を確定させるために、隣地の所有者とのトラブルがあらかじめ考えられる場合には、測量を行う前に解決をしておくと良いでしょう。
このようにしておくことで、境界を確定することがスムーズになることはもちろん、その後の土地の売買や相続もスムーズに行うことができます。
費用がかかっても境界を確定をしないとリスクがある？
境界を確定するには、決して安くない費用や時間がかかります。
では、このようなことから、境界を確定をしなかった場合にどのようなリスクが考えられるのでしょうか。
最も大きなリスクとして考えられるのは「将来的に土地の面積が変化してしまう」ということです。
例えば、境界確定の際に、承諾をもらえなかった土地を売買契約したとしましょう。
このような場合、境界標・境界杭のズレを隣地の所有者に指摘され、境界標・境界杭の位置を変えてしまうことかあります。
このようになると、土地の面積に違いが生まれてしまいます。
また、このような土地を売買に出して、購入者が現れたとしても、後々同じ理由からクレームが入ることも考えられます。
過去に測量を行っていたとしても、境界にフェンスなどがない場合や地価が高い土地、境界標・境界杭がない場合などには、再度、測量を行うことをおすすめします。
境界にフェンスなどがない場合や境界標・境界杭がない場合には、境界が変化してしまっていることが考えられます。
また、地価が高い土地に関しては、境界の少しのズレで相続税に影響が出てしまうことも考えられます。
境界の確定は費用と期間に余裕をもって行おう
境界の確定を行うには、多額の費用と決して短いとは言い難い期間が必要になります。
また、必ずしも隣地の所有者から承諾を得られるとも限りません。
中にはトラブルを解決できないまま測量になってしまうこともあるでしょう。
そのため、費用と期間は十分に余裕を持って行うことをおすすめします。
