不動産を調査するときに、「地番」による検索からはじめる方もいるのではないでしょうか。
というのも、不動産を調査するにあたっては、地番が重要な役割を果たすともいわれています。
しかし、地番と似たもので住居表示というものもあります。
これらは何か違いがあるのでしょうか。
それとも同じ役割を持つのでしょうか。
この記事でご説明していきます。
同じ住所を示す地番と住居表示！そもそも地番って何？
不動産登記簿には、土地などの物理的現況や権利関係などが公示されています。
しかし、ある不動産の登記簿を確認してみると、普段「住所」として利用している住居表示とは違う地番で割り当てられていることもあります。
この住居表示と地番は同じではないのでしょうか。
まずは、これらについてみていきましょう。
はじめに地番についてですが、地番とは、法務局に登記されている一筆の土地に割り当てられた登記上の番号をいいます。
一筆とは、土地の単位を示しています。
境界標という土地の境を決める杭やプレートなどで囲われた一つの土地のことを、一筆の土地というのです。
一筆の土地ごとに地番を割り当てることで、登記所は日本の土地を全て管理することが可能となっているのです。
例を参考にみてみよう！地番が果たす役割
地番の例についてみていきますと、例えば
「東京都〇〇市△△町□□丁目××番」
と住所が書かれている場合、「××番」が地番です。
ですが、地番は全ての土地につけられているわけではありません。
あくまでも、登記するべき土地を特定するためにつけられた番号です。
そのため、国が所有している川などの水面下の土地には地番がありませんし、登記がされていない土地にも地番はありません。
それではなぜこの地番が割り当てられてるかというと、果たすべき役割があるからです。
その役割とは、不動産に関する公的な管理を円滑に行うことです。
「登記事項証明書」「固定資産評価額」「相続税評価額」といったものを管理するために、地番は用いられます。
ここで気になってくるのが、住居表示と地番は同じではないのかという点です。
先ほどの例をみても、住所も同じように書かれるわけですから、同じもののように思えてしまいますよね。
次項で、住居表示についてお話をしていきましょう。
地番と同じ？住居表示の役割とは？
地番についてご説明しましたので、つぎは住居表示についてご説明していきましょう。
ちなみに住居表示とは、普段私たちが郵便物を出す際に使用している住所のことです。
ですから、いつも書いている住所の正式名称が「住居表示」なのです。
例を挙げれば、
「東京都〇〇市△△町××番地××号」
と示されるのが、一般的な住居表示です。
地番は「××番」とお話ししましたが、住居表示で使われるのは「××番地××号」です。
この住居表示は、市町村役場で決定されます。
住所を示すことは同じではありますが、地番と住居表示には何か違いがあるのでしょうか。
まずは決定する場所が違います。
地番の場合は法務局で決定されますが、住居表示は市町村役場で決定されるのです。
また、番号を示す場所にも違いがあります。
地番では一筆の土地ごとに示した番号とお伝えしましたが、住居表示では市町村で決めた玄関を基準にした番号を指します。
大ざっぱに言ってしまえば、建物の場所を表しているのが「住居表示」で、土地の場所を表しているのが「地番」なのです。
こういった違いがありますから、地番と住居表示が一概に同じとはいえないのです。
住居表示にも役割があり、街をわかりやすくすることで、郵便物の配達をしやすくできるようにしてくれています。
不動産調査で地番と住居表示は必要？
地番と住居表示についてお話ししてきましたところで、不動産調査についてお話をしましょう。
不動産調査を行ううえで、地番は必要といわれています。
なぜなら、不動産調査を行う際は、以下の書類を用意しなければならないからです。
・登記事項証明書（登記簿謄本）
・公図
・地積測量図
・建物図面（各階平面図）
（・要約書）
この中の「登記事項証明書」を入手する際、地番がわからないと手に入れることはできないのです。
そのため、不動産調査では地番を知っておくことはとても重要といえます。
地番を知るには、法務局に電話で問い合わせをするか、地番検索サービスを利用するなどの方法があります。
一方、地番と同じように住所を示す住居表示につきましては、不動産調査では特に必要ではありません。
地番だけ準備しておくようにしましょう。
なお、地番は一筆の土地に割り当てられた番号ですが、中には合筆とされている土地や分筆されている土地もあります。
これらについては、次でご説明します。
同じ地番でも整備されている場合は要注意！
地番には「一筆用紙主義」という原則があることをご存知でしょうか。
これは、土地と土地とを区別するために用いられたものです。
どういうことかというと、地番を割り当てるときに、「一つの土地のまとまり」と見なされる区画は1枚の用紙に登記されるのです。
このときの土地の単位が、はじめでもお話しした「一筆」となります。
しかし、中には一筆の土地がさらに小さな数筆の土地に分割されることもあるでしょう。
こういった土地は「分筆」と呼ばれ、いわゆる分譲土地です。
一筆だった土地を数筆に分けるため、それぞれに地番がつけられるようになります。
また、反対に数筆の土地をまとめて同じ一筆の土地にすることもあります。
このような土地は「合筆」と呼ばれます。
分筆でも合筆でも、登記簿には土地の面積に関係なく一筆ごとに1枚の用紙で登記され、地番がつけられます。
ところが最近、調査をすると、特に分譲土地や区画整理が行われた土地で、住居表示などのトラブルが起こっているのです。
調査をするうえで要注意なケース…分譲土地・区画整理
不動産調査を行ううえで要注意なケースが、「分譲土地」や「区画整理」が行われた土地です。
これらの土地で注意しなければならない点が、例えば隣の家の土地と自分の土地が同じ地番になっていることです。
分譲土地を購入し家を建てた場合、その分譲地域に建てられた数棟の住居表示が同じであることで、郵便物などの混在がよくあるそうです。
そのため、分譲土地を検討している際は、地番がほかの分譲土地と同じでないか調査したほうが良いといえます。
一筆だった土地を数筆する場合、それぞれに地番がつくわけですから、住居表示が同じ場合は一度確認してみましょう。
区画整理などの事業が行われている場合は、管理ファイルが作成されているので、市町村もしくは都道府県に問い合わせをし、地番や住居表示を確認してみてください。
中には地番は別でも、元々の土地が同じであることで住居表示が同じ場合もあります。
このような場合は、分譲地域に住む方や市役所などと「××番地1号、2号、…」と振り分けが可能かどうかを相談してみるのも良いでしょう。
不動産調査では地番は重要！
不動産調査で重要な「地番」をメインにお話をしてきました。
同じように使われる住居表示とは、役割などが違うこともお話ししましたね。
分譲土地などでは、地番や住居表示でトラブルになることもありますから、土地を検討している場合は調査をしておくことが大切です。
後悔のない土地選びができるように、地番にも注目してくださいね。
