1つの土地を分割する「分筆」は、土地の相続や分譲地の整備など、様々な場面で行われています。
しかし、普通に暮らしている上では、「分筆」に関して触れることは少ないため、実際にいざ分筆登記が必要になった場合にはあたふたしてしまいがちです。
また、分筆登記は、専門家に頼った測量や登記が必要なため、実はまとまった費用がかかります。
そこで、この記事では分筆登記をするにあたって、その流れから費用の相場まで詳しくご説明していきます。
分筆登記の費用の相場はどのくらい？そもそも分筆とは
分筆費用の相場について知る前に、まずは分筆とはどのようなものなのか見ていきましょう。
「分筆」とは、1つ（1筆）の土地を、2筆以上の複数に分割することを指します。
分筆をするためには、「分筆登記」を行って手続きをする必要があります。
そのため、例えば分筆登記をせず、1筆の土地を単に分割して使用している場合、登記簿上においては1筆の土地でしかありません。
また、分筆は全ての土地において登記が可能になっていますが、前提条件として、その土地の境界が確定されていることが求められます。
では、そもそも分筆登記の目的は何でしょうか？
分筆登記には、以下のようないくつかの目的が挙げられます。
・土地の一部の売却
・相続
・固定資産税の節税
・複数の所有者に対して単有できるようにするため
・土地の一部の地目が異なるため
以上のように、分筆登記を行う目的は様々です。
どのような分筆を行うのかは、目的に応じて検討しましょう。
境界確定は終わってる？分筆登記の流れ
では、実際に分筆登記を行う場合、どのような流れで申請されるのでしょうか。
土地の境界確定が終わっていない場合、分筆登記申請までの流れは以下になります。
①法務局の事前調査
②境界確定測量
③分筆案の作成
④役所の立会い
⑤隣地土地所有者の立会い
⑥境界標の設置
⑦申請の必要書類作成
⑧分筆登記の申請
以上のように、分筆登記をするにあたっては、ただ単に登記だけ行うだけではなく、様々な調査や立会いを含めた「境界確定測量」という測量も必要になります。
「境界確定測量」とは、隣地所有者の立会いや資料図面をもとに、土地の境界を確定させる測量のことを指し、前述したように、分筆登記をする前提条件に必要となります。
一般的に、通常の土地の登記は司法書士に依頼しますが、分筆登記を行う場合は「土地家屋調査士」に依頼します。
そのため、境界確定が終わっていない場合、分筆登記にかかる費用の相場は、それも踏まえた費用を想定する必要があります。
また、境界確定が済んでいる場合は1～2週間、測量が必要な場合はおよそ2～3ヶ月と、かかる期間も大きく変わってきます。
立会いと協議の進み次第では、さらに期間が長引く場合もあるので、分筆登記が必要であれば、できるだけ早めに着手するのが良いでしょう。
境界確定測量はなぜ必要？
分筆登記を行うにあたっては、境界確定が前提条件とされるため、境界確定測量が必要な場合は、そうでない場合と比べて費用の相場や期間が大きく変わってくることが分かりました。
では、分筆登記を行う場合、なぜ境界確定測量が必要なのでしょうか。
結論から言うと、測量の主な目的は「境界紛争の防止」にあります。
と言うのも、日本のほとんどの土地境界は不明瞭で、実際に境界標が現況とずれていることも少なくありません。
そのため、土地を購入した後になって、隣地の所有者と境界紛争をするケースや、ときには裁判沙汰にまで及ぶケースもあります。
せっかく新築を建てたのに、隣家と境界で揉めていては、快適な暮らしもままなりませんよね。
このような境界紛争を防止するために、分筆登録の前提条件として境界確定が定められているのです。
分筆登記にかかる費用の相場は？
それでは、いよいよ分筆登記にかかる費用の相場を見ていきましょう。
まず、境界確定が完了している場合、以下の4つに対して費用が発生します。
①現況測量
②境界標の設置
③土地家屋調査士への報酬（別途かかる可能性もあり）
④分筆登記の申請費用
これらを含めた費用の相場としては、一般的に15～25万円前後と考えるのが良いでしょう。
それに対し、境界確定が完了していない場合は、以下の5つに対して費用が発生します。
①境界確定測量及び境界標設置費用
②官民境界確定図の作成
③筆界確認書の作成
④土地家屋調査士への報酬（別途かかる可能性もあり）
⑤分筆登記の申請費用
境界確定測量が必要になるため、前者よりも相場は上がり、一般的に30～40万円前後になります。
また、境界確定測量及び境界標設置の費用は、土地の面積や境界標の設置数、立会い人数などによっても変わってきます。
さらに、土地家屋調査士によっては費用が上下したり、別途かかる可能性があるので、費用についてはあらかじめ相談して見積もりを取るのが良いでしょう。
分筆登記の費用相場は高い！少しでもコストを抑えるには
前項では、分筆登記にかかる費用の相場をご説明してきました。
特に境界確定測量が必要な場合、専門家に依頼しなければならないため、どうしても費用がかかってしまいます。
そこで気になるところは、少しでも費用を抑える方法はあるのかということです。
結論から言えば、測量部分で費用の節約ができる可能性があります。
例えば、隣地所有者から境界立会いの依頼をされた際に、そのまま自分の土地の測量を依頼する方法があります。
この場合、測量業者に新規で依頼した場合に比べると、値引き交渉も比較的融通が利くケースが多いと言えます。
また、購入した土地で測量が必要になった場合は、登記所の「地積測量図」から、その作成者である土地家屋調査士を当たってみる方法もあります。
こちらも、新規に調査士へ依頼する場合に比べると、比較的作業量を減らすことができるので、費用を抑えることができます。
できるだけ分筆費用を抑えたい方は、上記を参考にしてみてください。
分筆登記で固定資産税を節税できる！
これまでに、分筆登記の境界確定測量や、費用の相場についてお話ししてきました。
そして分筆登記をするにあたっては、少なからずコストを抑えられても、まとまった費用の発生は避けられないことが分かりました。
しかし、分筆することによって、固定資産税の節税を期待することができます。
そもそも、家や土地の不動産に対して発生する固定資産税は、固定資産評価額に税金が上乗せされることで算出されています。
つまり、国定資産評価額を下げることで、固定資産税の節税に繋げることができます。
例えば、1筆の土地に現況として宅地と畑があるケースを見てみましょう。
この場合、1筆全てが評価額の高い宅地の地目として登記されているため、税金が大きくかかってしまいます。
そこで、現況に合わせて「宅地」と「畑」に分筆登記を行うことで、固定資産税に関わる土地の評価額を下げることができ、節税効果が期待できるというわけです。
固定資産税の評価は、役所によって適正に行われていますが、「地目が現況と異なる」といった固定資産課税台帳の登記ミスも少なくありません。
そのため、固定資産税の見直しをすることで、年間の課税を抑えることができることもあります。
ただし、前述した通り、分筆登記にも費用がかかるため、分筆する上ではよく検討することが重要です。
分筆登記は費用がかかる
分筆登記を行う場合、境界確定がされていない土地であれば、それに関わる測量や調査が伴うことが分かりました。
それらは専門家に依頼しなければならない範囲も多いため、どうしてもその分は費用がかかってきてしまいます。
しかし、依頼する土地家屋調査士によっても費用が変わってくるので、いくつかの見積もりを比較した上で、慎重に行っていくのが良いでしょう。
