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農地転用した宅地に家を建てる!注意すべきは家の面積の制限

2019.4.18

だれも使う人がおらず雑草が生い茂っているという農地を所有している人もいるでしょう。

税金をただ払い続けるのではなく、使っていない土地を宅地に農地転用して、新築の家を建てたいと思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、農地転用した宅地に自由に家を建てられるわけではなく、建てる家の面積に制限があります。

今回の記事では、農地転用した宅地に家を建てる際の注意点についてご紹介していきます。

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農地転用して家を建てる場合は、家の面積まで気をつけること!

使っていない農地を転用して宅地にする場合には、農地転用の手続きを行う必要があります。

その手続きは大きく分けて2つあります。

・その土地が市街化区域内であれば、農業委員会への届け出を行うこと。

・市街化調整区域内であれば、都道府県知事もしくは農林水産大臣が指定する市町村の長に許可をもらうこと。

自分の土地が市街化区域内なのか、市街化調整区域内なのかをまず役所で調べ、該当する手順に合わせて手続きを行うことになります。

農地転用を検討する際によく出てくる基準としては、立地基準と一般基準の2つの基準が登場します。

この2つの基準は、農地転用するために満たしていなければならない基準です。

加えて、宅地に農地転用する場合には建ぺい率が定められています。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、これにより建てる家の面積が制限されています。

最初にこのことを把握しておかないと、やっとの思いで農地転用の手続きが終わったのに、家を建てることができなかったということになりかねませんので注意が必要です。

農地転用して宅地を手に入れるための許可基準①「立地基準」

家の面積の制限にも注意が必要ですが、まず手続きを始める前に、自分の農地が宅地に転用できるかどうかを確認しておく必要があります。

地域によっては、農地転用が許されていない場所もあるためです。

先程も記載したように、市街化区域内の土地であれば、農業委員会への届け出を行えば転用が可能です。

一方で、市街化調整区域の場合には規制がさらに厳しくなるため、さらに地域ごとに農地区分が分かれており、届け出制ではなく、許可制となっております。

農地区分ごとに農地転用が原則許されていない場所があるため、自分の土地がどの農地区分に該当しているのかを始めに確認しておきましょう。

農地区分には以下の5つの区分があります。

・農用地区域内農地
・甲種農地
・第1種農地
・第2種農地
・第3種農地

農地地区域内農地、甲種農地、第1種農地に関しては、原則農地転用が不許可となっており、そもそも農地を宅地に変えて家を建てることができません。

この市街化調整区域内での許可基準を立地基準と呼びます。

農地転用して宅地を手に入れるための許可基準②「一般基準」

自分の土地が市街化調整区域内に該当する場合、先程の立地基準のほか、一般基準と呼ばれる基準をもとに農地転用の許可を与えるか与えないかを判断されます。

以下の3つの事象に該当する場合、農地転用が不許可となり宅地に変更することができません。

・他の法令の許認可の見込みがなかったり、関係権利者の同意を得られていないような、農地転用の確実性が認められないケース。

・周辺の農地への被害防除措置が適切でないケース。

・一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められないケース。

立地基準に加え、これらの一般基準をクリアすることが農地転用の許可をもらうための必要条件となります。

しかし、ここで安心してはいけません。

最初にお話したように、その土地で建築しようとしている家の面積にも注意が必要なのです。

農地転用した宅地に建てる家の面積が重要!一般住宅の場合

住宅などの建設を伴う農地転用の場合、立地基準や一般基準だけではなく、住宅の必要最小限度の面積条件が農地転用許可の審査基準に加わります。

この基準は一般住宅を建築する場合と、農家住宅を建築する場合とで異なります。

まずは、一般住宅を建築する場合での審査基準をご紹介します。

この場合の必要最小限度の面積は、物置や車庫などを含めて100/22以上とされており、上限面積は、法面や侵入道路などを除く有効面積でおおむね150坪までとされています。

そのため、200坪の農地を農地転用し宅地に変えて家を建てる場合には、最低でも44坪以上の面積を要する建物を建築する必要が出てきます。

44坪の家と考えると、一般的な住宅よりかなり大きな住宅を建てなくてはいけないことになってきます。

農地転用した宅地に建てる家の面積が重要!農家住宅の場合

次に、農家住宅を建築する場合の審査基準をご紹介します。

こちらの場合の必要最小限度の面積につきましては、一般住宅の場合と同様となります。

上限面積に関しては、農作業場などが必要と考えられることから、法面や侵入道路などを除く有効面積でおおむね300坪とされております。

ただし、その土地が農地区分の甲種農地に該当する場合は、一般住宅の場合と同様、おおむね150坪が上限面積となります。

そもそも農地の場合、通常の宅地より面積が大きいことが想定されるため、それに比例して住宅の必要最小限度の面積も大きくなることが考えられます。

家を建てるコストとしては、面積が大きくなればなるほど建築コストも大きくなってくるため、莫大な金額がかかってしまう可能性もあります。

農地転用を使って家を建てようと考え始めた段階で、自分の土地では家の必要最低限度の面積がどれくらいになるのかを最初に把握しておきましょう。

そうすることで、農地転用許可をもらえたのに家を建てる予算が間に合わなかったということを未然に防げることにつながります。

農地が宅地になるのは家が建ったタイミング

ここまで、立地基準・一般基準に加え、住宅などの建設を伴う農地転用の場合の住宅の必要最小限度の面積の基準についてお話してきました。

これらの基準をすべてクリアしたうえで初めて、農地を宅地に転用でき、家を建てることができるようになります。

最後に、農地転用を行った土地が宅地に変わるタイミングについてお話していきます。

市街化調整区域内にある農地の場合、先程ご説明してきました基準をすべてクリアして、ようやく農地転用の許可をもらえることができます。

しかし、許可をもらえたからといって、そのタイミングで農地が宅地に変わるわけではありません。

農地転用許可をもらえたとしても、現状が農地であれば、その土地は農地として判断されます。

あくまで農地転用許可は、農地を農地以外の用途で使用してもよいとする許可でしかありません。

そのため、農地が宅地として判断されるタイミングとしては、その土地に家が建築され、現況が宅地となった時点で初めて宅地と判断されるようになります。

「それなら、勝手に現況を宅地に変えても問題がないのでは?」と思われるかもしれませんが、勝手に農地転用を行うと、罰則が科されますのでご注意ください。

この変更を書面上で第三者に証明する場合には、登記を農地から宅地に変更する地目変更登記を行う必要があります。

家の建築が終了し、地目変更登記まで完了した段階で、名実ともにその土地は宅地になります。

面積に注意しながら農地を有効活用しよう!

今回の記事では、活用できていない農地を宅地に転用し家を建てる際には必要最小限度の面積の基準も加わってくることをご紹介してきました。

農地転用許可をもらえたとしても、必要最小限度の面積が大きくなり、その土地に家を建てることが現実的ではなくなることもあり得ます。

農地転用して家を建てる際には、現実的に家を建てられるのかどうかまずは面積に注意して検討してみましょう。

 - 不動産全般