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建蔽率がオーバー!不動産投資でデメリットになる理由とは?

2018.11.3

不動産投資を考えている際、重要な指標となるのが建蔽率の値です。

この数値によって、不動産の価値が左右するともいわれるくらい大事な指標です。

しかし、もし建蔽率の数値が上限をオーバーしていると、不動産投資ではデメリットにつながる恐れがあります。

この記事で、建蔽率について、そしてオーバーするとどのようなデメリットがあるのかをご説明します。

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不動産投資では重要な指標!建蔽率とは?

不動産投資を考えている場合、建蔽率は知っておくべき指標です。

はじめに、建蔽率についてご説明していきましょう。

建蔽率とは、その土地の面積に対する建築面積の割合を示したものです。

そのため、土地を購入する場合であれば、「その敷地の何パーセントまで建物を建てることができるか」を意味する値となります。

例えば、100平方メートルの土地に56平方メートルの建物が建っているとしましょう。

この場合の建蔽率は、56パーセントとなります。

建蔽率を設定する目的としては、土地ごとに占める建物の面積の割合を定めることで、建物と建物の間に隙間を作るためとされています。

これによって、火災が起きてしまったときに隣の建物に火が移るのを防げますし、日当たりや風通しといった住みやすさなどを図ることにもつながっているのです。

建蔽率は、用途地域の指定などを基に、だいたい30~80パーセントの範囲で、エリアごとに決められています。

不動産投資の場合は60パーセントの建蔽率を見る確率が高いといわれていますが、建蔽率の上限をオーバーすると不動産投資ではデメリットになる恐れがあるようです。

次の項で、建蔽率と不動産投資の関わりについてみていきましょう。

なぜ建蔽率が不動産投資では重要な指標になる?

建蔽率が不動産投資とどのように関わってくるのかを、ここでお話しします。

ちなみに建蔽率の数値が高いと、建物への制限も緩くなりますから、土地の中で自由に建物を建てることが可能です。

土地の自由度が高ければ、不動産価値も高まります。

さらに不動産価値が高くなれば、売却するときもそれなりの価格がつくことが考えられるため、良い値で売却できるのも魅力です。

不動産投資では、土地や建物を売却し税金を支払い終えた時点ではじめて利益が確定しますから、売却見込みのことを考えて不動産を取得することが重要といえます。

ですから、建蔽率が高いと不動産価値も高くなるので、取得するのであれば建蔽率の数値が高い不動産のほうが良いと思うかもしれません。

しかしそんなことはなく、建蔽率にも上限があり、これをオーバーするとかえって不動産投資ではデメリットになることもあるのです。

どのようなデメリットが発生するか、ご説明していきましょう。

建蔽率と容積率がオーバー!その理由とは?

建蔽率が高ければ建物を建てる自由度が増すため、不動産価値も高くなります。

しかし、上限を超えてしまえば、たちまちデメリットになってしまうことにもなりかねません。

ちなみに、建蔽率の上限の数値についてですが、地域によって値が変わります。

例えば、駅前の繁華街であったり商業施設の地域では、建蔽率は80パーセントを上限に設定されています。

また、閑静な住宅街などの地域の建蔽率の上限は、50パーセント程度です。

そのため、不動産投資では地域柄も見極めたうえで、建蔽率の数値もみなくてはなりません。

地域ごとに決められている建蔽率の上限ですが、中にはオーバーしてしまっている物件も存在します。

オーバーしてしまう理由として考えられるのは、「違法建築物件であること」または「既存不適格物件であること」です。

違法建築物件は建蔽率などの制限を無視して建築された物件を指し、既存不適格物件は建築基準法などの改定により、現行法の規定に適していない物件を指します。

それではこれらの物件に投資する場合、どのようなデメリットが生じるのでしょうか。

建蔽率がオーバー!違法建築物件のデメリット

建蔽率がオーバーする理由として、「違法建築物件であること」と「既存不適格物件であること」の2つの物件があることを挙げました。

それでは、これらによって生じる不動産投資のデメリットには、どんなものがあるのでしょうか。

まずは、違法建築物件である場合のデメリットについてみていきます。

先ほどもお話ししましたが、違法建築物件は、定められている建蔽率を無視して建築された物件をいいます。

違法建築物件は違法となっているだけあって、不動産価値としてはとても低いです。

不動産投資では、売却し税金を払い終えた時点で、利益が確定することをお話ししましたね。

取得するときは安価であることが多いため、建蔽率をよく確認しないで取得に走ってしまう方もいるかと思います。

ですが、売却するときはもっと安価になってしまう可能性があり、安価であっても、売却することは難しくなることも考えられます。

なぜなら、売却するときに、買主に建蔽率がオーバーしていることを説明しなければならばいため、違法物件とわかれば手を出す人はなかなかいないからです。

そのため、売却できたとしても利益につながることは難しく、そもそも売却できなれば利益どころではありません。

こうしたリスクもあるため、不動産投資ではデメリットにない得る物件なのです。

さらに、ローン審査や融資が通らないこともデメリットとして挙げられます。

建蔽率がオーバーしている違法建築物件に、銀行がお金を貸すことは少ないです。

取得した不動産から何か事業をはじめたくても、銀行からの融資を得られなければ元も子もありませんから、この点も注意しておくことが重要です。

建蔽率がオーバー!既存不適格物件のデメリット!

違法建築物件の場合のデメリットについてお話ししましたので、既存不適格物件のデメリットについてもご説明します。

既存不適格物件のデメリットは、違法建築物件と比べたらそこまで大きなデメリットではないかもしれません。

取得した物件に増改築を行い賃貸物件として使おうと考えたとき、オーバーした建蔽率を適法の状態まで物件を改修しなくてはなりません。

以前の建蔽率の上限の数値よりも小さくなってしまいましたから、建て替えるときには建物も小さくなってしまえば、一部屋あたりの広さも狭くなってしまいます。

一部屋あたりの広さが狭くなれば、最初に考えていた家賃よりも低く設定することになるでしょう。

さらに、この改修工事にかかる費用も自己負担になり、コストも余計にかかってしまいますから、家賃収入で利益を得るまでには長い時間を要することも考えられます。

一言で簡単にいってしまえば、「お金がたくさんかかる」ということがデメリットとなるのです。

そのため、不動産投資を行い、利益をすぐに出したいのであれば、建蔽率をオーバーしていないかをよく確認することが重要です。

建蔽率が高いからと安易に選ぶのではなく、その地域の上限を超えていない建蔽率であることが、不動産投資では大切なポイントとなります。

建蔽率がオーバー!デメリットではなくメリットになることも…

ここまで、建蔽率の上限をオーバーすると、不動産投資においてはデメリットになることをお話ししてきましたが、メリットになることもあるのです。

もし、取得しても今の建物を大規模な修繕工事であったり増改築工事などを行わなければ、そのままの状態で賃貸物件として使用することができます。

そうなれば、通常よりも広いお部屋を賃貸に出すことが可能となるのです。

広い面積のお部屋を貸し出せばレンタブル比も上昇するので、家賃が発生する面積も増加し、家賃収入の利益の増加にも期待できます。

利益が増えれば、不動産投資の収益もプラスになりますから、結果として建蔽率をオーバーした物件でもメリットになる場合もあるのです。

しかし、これは不動産投資では稀なケースですから、建蔽率が高いからとうかつに手を出すのは避けた方が賢明です。

不動産投資では建蔽率は重要な指標!

建蔽率の上限をオーバーしてしまうと、不動産投資ではデメリットになる場合が多いです。

もちろんメリットになる場合もありますが、これは稀なケースですので、軽い気持ちで手を出すのは危険です。

不動産投資で利益を出すためには、建蔽率をオーバーしていないことが大切なポイントにもなります。

したがって、不動産を取得する際は、その土地の建蔽率の数値と、その地域の建蔽率の上限をよく確認してから選ぶようにしましょう。

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