不動産を人に貸して、家賃収入を得ている方が、希に確定申告をしていないと耳にすることがあります。
しかし、これはルール違反です。
収入を得たら、その分に見合う税金を払わなくてはなりません。
サラリーマンは、給与所得から源泉徴収されています。
自営業の方は、1年間の所得を確定申告で支払う必要があるのです。
そこで、家賃収入を確定申告をしていない方の注意点についてお伝えします。
家賃収入を確定申告していない方は必ず申告を
家賃収入を得ている方が、確定申告をしていないのは、言い替えれば、他人に対して自分の物を自分の物ではないと言うのと同じです。
自分の所得する不動産に、明らかに人が住んでいるのに、「住ませていません」「貸していません」というわけにはいきません。
空いてる部屋を知り合いに安く貸したり、メンテナンス費用ばかりで儲けは大したことないから申告する必要がない、と思っている方がいるかもしれません。
でも、収入を得たら、正直にその内容を申告し、必要に応じて税金を支払う必要があることを忘れないで下さい。
ただし、申告した方全員が税金を支払うとも限りません。
計算の結果、納付0円ということもあります。
いずれにしても、確定申告していない方は、申告する必要があります。
家賃収入は「不動産所得」か「事業所得」か
家賃収入の所得は2種類あります。
自分の所得が「不動産所得」なのか、「事業所得」なのか知る必要があります。
この2つは所得金額が大きいほど、納税額に影響してしまいますから、もし、確定申告をしていない方は、この機会に調べてみましょう。
「不動産所得」とは、次の（1）から（3）までの所得をいいます。
（1）土地や建物などの不動産の貸付け
（2）地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
（3）船舶や航空機の貸付け
一方、「事業所得」とは、家賃収入が「事業」に該当すると税務署が判断したものです。
次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として「事業」として取り扱われます。
（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
所得額が少なければ納税額も少ないです。
しかし、「不動産所得」も「事業所得」も次のとおり計算式は変わりません。
・総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額
・総収入金額-必要経費＝事業所得の金額
ただし、収入や必要経費に算入できる範囲が、この2つは異なります。
家賃収入を「不動産所得」として確定申告をするケース
家賃収入が「不動産所得」になるのは、次の3つのケースです。
・土地や建物など、不動産の貸付けで得られる所得
・地上権など不動産にまつわる権利の設定や貸付けで得られる所得
・船舶や航空機の貸付けで得られる所得
つまり、アパートを所有している人が、知り合いに部屋を貸している場合や、サラリーマンが資産運用のためにマンションを貸している場合も不動産所得になります。
確定申告をしていない方は、する必要があることを認識してください。
「不動産所得」の計算は次のように計算します。
①総収入金額‐②必要経費＝不動産所得の金額
総収入金額①には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
・名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
・敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
・共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費②とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものでなくてはなりません。
具体的な例は次のものです。
・固定資産税
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
この費用を家賃収入から差し引いたものが、「不動産所得」で、その所得に見合う税金が納税額です。
家賃収入を「事業所得」として確定申告をするケース
「事業所得」とは、農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業、その他の事業から生じる所得のことです。
不動産の貸付けや山林の譲渡による所得は「事業所得」ではなく、原則として「不動産所得」や「山林所得」になります。
そのため、事業として家賃の収入を確定申告するためには、下記のような物件であることが必要です。
・賃貸物件は、貸与できる独立した部屋の数がおよそ10室以上であること
・独立家屋の貸付けは、概ね5棟以上であること
「事業所得」の金額は、次のように計算します。
①総収入金額-②必要経費＝事業所得の金額
総収入金額①には、家賃収入のほか、家事消費分や事業のための損害賠償金や保険金などが含まれます。
必要経費②は不動産所得と違い、多くの費用が計上できます。
具体的には次のとおりです
・青色申告となるため控除額が大きい（65万）
・青色申告専従者控除
・他の所得と損益通算、または青色申告により3年間儲けのマイナスを繰越せる
・回収できなかった貸倒損失を今年の費用として計上できる
つまり、家賃収入を「事業所得」にできれば、収入からマイナスできる項目が多いので、家賃収入があっても納税額は少なくなる可能性があるのです。
次は、家賃収入を確定申告していない場合には、どうしたらよいのかについてお話します。
家賃収入を確定申告していない場合どうしたらよい？
税務署からの「お尋ね」が届いた方はいませんか？
「お尋ね」は、税務署が納税の必要性を確認するためのものですが、法的な強制はありません。
しかし近年、不動産投資を行っている方をターゲットにした「お尋ね」がありました。
高所得者の不動産投資が増えたため、不動産所得の内訳や、その不動産の利用状況が問われるものです。
家賃収入を確定申告していない場合、悪意でなかったとしてもペナルティが課せられるのは嫌ですよね。
この機会に、ご自分の所得についてしっかり確認してください。
確定申告の方法は、マイナンバーの普及とともにどんどん手軽になっています。
ご自分で申告するのが面倒であれば、税理士にお願いすることが確実ですが、それなりの費用はかかります。
さほど件数が多くないフリーランスやサラリーマンの方であれば、確定申告の無料相談を利用してご自分で計算することも可能です。
また、会計ソフトを利用して申告書を作ってみてはいかがでしょうか。
オンラインで申告したり、結果を印刷したものを税務署に郵送すれば終わりです。
不明な点は、税務署等にご相談しながらすすめてください。
確定申告をしていない場合のペナルティ
家賃収入を確定申告していない場合、ペナルティが課せられるケースがあります。
所得は、「課税の対象になる所得金額」をもとに計算します。
つまり、収入から必要経費や各種控除を差し引いた金額に対応した税率をかけて、さらに課税控除額を引いた額が所得税額になります。
計算の結果、納税額がプラスになれば税金を払わなくてはなりません。
逆にマイナスになると、「事業所得」なら翌年以降に繰越せます。
ちなみに、サラリーマンは、給料のみの収入で2，000万以下なら会社が年末調整を行い、計算式も異なります。
しかし、サラリーマンが給料とは別で家賃収入があるのなら、確定申告が必要です。
もし、確定申告していない場合はどうなるのでしょう。
・無申告加算税の請求
本来納付すべきに税額に応じたペナルティ（罰金）を支払います。
ただし、期限後であっても申告を行い、指定された期日までに支払いをしたり、正当な理由が認められれば課せられません。
・延滞税、重加算税の請求
加算税率は高いので、確定申告は必ず行って下さい。
悪意により払わない場合は、裁判所の命令により、自宅が差し押さえられてしまうかもしれません。
・刑事処分
帳簿の改ざん、収入をごまかすなどをした場合、脱税とみなされ、刑事処分になる可能性があります。
世間を賑わす公文書偽装に当たりますので、くれぐれも偽造申告は行わないようにしましょう。
家賃収入を確定申告することは、適正な仕事の証
住宅ローン控除、ふるさと納税の寄付控除など、税金が戻る場合は手続きが面倒でもされますよね。
また、サラリーマンは給料を貰うときに、既に所得税は源泉徴収されているため、文句も言わないでしょう。
家賃収入も、得たときに払うべき税金を1年間プールしていると考えれば、支払うのは仕方ないことなのです。
もし、税務署に聞くのが不安と思う場合は、税理士の無料相談や不動産に詳しいFPの方にご相談されて下さい。
