今では、副業でアパート経営をされる方も増えてきました。
アパートは、建物の物件次第で収益が決まると考えがちですが、実は「管理会社」選びも非常に重要なものとなります。
安易に管理会社を選んでしまうと、経営失敗に陥る可能性もあります。
信頼できる管理会社を選ぶための「見極め方・調べ方」についてご紹介していきます。
アパートの管理会社とは何を行ってくれるのか
アパート経営を行うにあたり、管理会社を見極め下調べしておくことは非常に大切なことです。
そもそも、管理会社はどこまでの業務を行ってくれるのでしょうか。
管理会社の役割は大きく分けて、
・アパートの入居・退去などの管理
・建物の管理
になります。
まず、入居や退去などの管理ですが、入居者に対しての一連の業務を行ってくれます。
それは、家賃の集金でしたり、滞納の対応や、入居者の苦情等です。
次に、建物の管理ですが、日常的な業務、入居者が退去したときの業務、その他にも長期的な業務の3つが建物の管理として行われます。
ここでの日常的な業務というものは、定期的に清掃者などが派遣され、管理されるというものです。
共有部分の清掃や、電灯の交換なども業務に含まれます。
入居者が退去したときは、主にお部屋のクリーニング、リフォーム、修理などを行う業者の手配になります。
長期的な業務は、管理している物件の価値が下がらないよう、定期的に点検、補修を行うことがあたります。
管理会社が行う業務内容は、非常に広範囲ですので、全ての業者が同じ業務をこなしているとは限りません。
きちんと業務を行うのか、事前に管理会社に確認をしておくことが大切になります。
では、どうやって信頼できる管理会社を見つけるのか、その調べ方についてお伝えしていきましょう。
最も重用！？高い入居率を維持しているかどうかの調べ方
まず、管理会社選びで最も重要になるものといえば、「いかに早く空室を埋めてくれるか」という点になります。
高い入居率を維持しているかどうかの調べ方は、入居率や平均空室期間がどの程度継続しているかどうかを確かめることです。
ただし、入居率の計算方法は、各自管理会社で異なることがあります。
管理会社の中には、内装工事完了後、数ヶ月たってから空席としたり、自社ブランドの物件を入居と表示している会社も存在します。
しっかりと確認をしておくといいでしょう。
もし、アパート物件をローンで購入していた場合、家賃収入がなければ、毎月の返済は自分で支払わなくてはなりません。
空室が延びれば延びるほど、オーナーの負担も大きくなります。
ですので、管理会社を選ぶときは、まず高い入居率を維持しているかどうかを、優先して調べることから始めてみましょう。
信頼できる！アパートの管理会社の調べ方①
管理会社の調べ方で、賃貸住宅専門誌というものがあります。
賃貸住宅専門誌というものは、管理会社がどれだけ物件を管理をしているか、ランキング形式で見ることができます。
専門誌上位の管理会社を選ぶ、という方もいるのではないでしょうか。
ただ、ここで注意しておきたいのが、上位ランキングの会社の多くは、自社で分譲したアパートやマンションの管理をそのまま請け負っているもの多いということです。
ですので、管理数が多いからといって、オーナーからの管理戸数が増えているとは限りません。
では一体何を基準にして、管理会社を選べばいいのでしょうか。
まず、管理会社を選ぶ際は、トラブルの対応スピードが重要になってきます。
入居者の中には、家賃を滞納する人がいるのも現状です。
滞納された家賃をいかに素早く回収できるのかは、管理会社選びの重要ポイントになります。
家賃滞納をするということは、その分毎月の家賃収入が減ってしまうことになるので、オーナーにとっては経営に関わる問題となります。
滞納回収が素早く回収できるかの判断としては、2ヶ月以上の滞納件数が何件あるのかを確かめるといいでしょう。
全国の調査を見ると、2ヵ月以上滞納している割合は約1．5％となっています。
この数値を目安に、滞納率を確認しておきましょう。
信頼できる！アパートの管理会社の調べ方②
続いて、信頼できる管理会社の調べ方についてご紹介していきます。
入居者が快適にアパートに住居してもらうためには、徹底した管理は非常に大切です。
もし、入居者から、漏水や騒音のクレームがあった場合、直ぐに対応できるのかがポイントとなります。
仮に、このクレームに対応せず放置したままにしておくと、入居者からの不満が募り、退去することにもなりかねません。
そうなると、空室ができてしまうことになります。
ですので、入居者のクレーム対応をいかに素早く解決するのか、ということも管理会社選びのポイントとなります。
入居者のクレーム対応をいかに早く解消できるかの能力を調べる方法としては、入居者専用のコールセンターの設置の有無、また管理スタッフの総員数を確認しましょう。
また、管理手数料がいくらか調べておくことも大切です。
一般的に、管理会社に支払う手数料は、毎月の家賃収入から5～7％程度とされています。
管理会社の中には、手数料は標準的だとしても、内装工事費用が高い場合もあります。
管理に見合う料金設定であるのか、工事費についても確認をしておくといいでしょう。
アパートの管理会社は何社も立候補を挙げておくこと
アパートの管理会社選びに大切なのは、複数の管理会社の立候補を挙げておくことです。
それぞれの、管理会社をヒアリングし、自分の物件の目的に合うものを選びましょう。
信頼できる管理会社の調べ方について、知ることも大切ですが、自分が管理会社にどのようなことを期待するのかについて、明確にしておくことも重要なことです。
もしいくつかの管理会社で迷ってしまっているのでしたら、建物の管理費用を見積もりしてみるのもいいと思います。
アパートの管理会社を選ぶ際は、「情報収集力」「集客力」「募集力」「対応スピード」これら能力が高いかどうかかポイントとなります。
管理会社はオーナーの代わりに入居者と接する重要な立ち位置になるわけですから、実際に店舗に出向き、担当者とお話することも大切なことです。
是非、信頼できるところにお願いしましょう。
管理会社の仲介部署の有無について
ここまで、信頼できる管理会社の調べ方のポイントをお伝えしてきました。
管理会社は大きく分けて、仲介部署を保有している会社と、そうでない会社が存在することをご存知でしょうか。
最後に、仲介部署の有無について、ご説明していきましょう。
・仲介部署がある管理会社
仲介部署を保有している管理会社なら自社で客付けをすることができます。
ただ営業能力が低いと自社で部署があったとしても生かせないケースが多く、結果空室が延びてしまうということもあります。
・仲介部署がない管理会社
仲介部署がない管理会社は、複数の不動産会社へ入居者募集を依頼する手法を取ります。
複数の会社が入居者の募集をしてくれるので、人が集まりやすいというメリットがあります。
ただ、依頼先の不動産会社は自社の物件を優先することも多く、また他の会社を優先したりする場合もあります。
どちらにせよ、仲介部署が有っても無くても、入居者が決まりやすいとはいい切れないということです。
アパートの管理会社を選ぶ際には、仲介部署の有無も確認した上で、あった方がいいのか、もしくは無い方がいいのかをよく考えた上で決めましょう。
信頼できる管理会社を選ぶことが経営成功のコツ！
いかかでしたか？
管理会社といっても、それぞれの会社で業務内容は異なります。
大切なのは、「情報収集力」「集客力」「募集力」「対応スピード」これらの能力が高い会社を選ぶことです。
アパートを経営する上では、管理会社によって経営が「成功・失敗」が決まるといっても過言ではありません。
自分に合う管理会社を見極め、探してみてくださいね。
