アパートを経営するために、最も重要なのが入居者を絶やさないことですよね。
もし、「いつまでも空室が埋まらない！」そんな状況に陥った場合、管理会社に問題があるのかもしれません。
そして、アパートの入居率は、管理会社で変わるとも言われています。
そこで、入居率に関わる、管理会社を選ぶ際のポイントをお伝えしていきます。
また、現在契約されている管理会社を変更することはできるのでしょうか。
そもそもアパートの管理会社ってなに？
今ではアパート管理というものは、専門的なビジネスとして広がっています。
前までは、アパート経営は自主管理が多く、いわゆる「大家」が全てアパートの管理をしていました。
アパートの管理は主に、「建物の管理」「クレーム対応」「家賃の管理」「修理手配」「清掃」「入居者の募集」などたくさんの業務を行う必要があります。
しかし、現在はアパート経営を副業とされている方も多く、そのような方にとって、これらの管理を全て行うのは難しくなります。
そこで、利用するのが管理会社です。
管理会社は、これらの業務をオーナーの変わりに行ってくれるので、煩わしい管理や運営には一切関わることがありません。
そのため、オーナーには負担がかからないというメリットがあります。
管理会社に委託する際、最も重要なのは、経営の収支に直結する業務が優れているかどうかです。
つまり、入居者の募集から契約まで、客付け能力がいかに優れているのかが重要となります。
管理会社に業務を委託すると、全ての業務を任せることになります。
そのため、しっかりと見極め信頼のある管理会社を決めることが大切です。
ここまでの記事で、アパートの入居率が、管理会社で変わると言っても過言でないことがお分かり頂けたでしょうか。
なぜアパートの入居率が増えない？まずは原因を知る
アパートの入居率が増えずに悩まれているオーナーは、まず、なぜ入居者が増えないのか問題点を突き止める必要があります。
入居者が増えないのは、管理会社に全て問題があるとは言い切れません。
ここでは、一例を挙げていきますので、当てはまるものがないのか、一度確認をしてみましょう。
もしかしたら、改善次第で入居率が良い方向に変わるかもしれません。
・アパートの家賃が高い
周辺の物件と比べて家賃が高いと、なかなか入居者が決まらないことがあります。
周辺の物件の家賃を調査し、家賃を見直していきましょう。
・競争率が高い人気物件が周辺に多い
どうしても人気のある物件に、入居者は集中してしまいます。
この場合は、広告やキャンペーンなどで集客し、空室対策を行っていきましょう。
・設備が古い
設備が古いと、入居者も遠のいてしまいます。
リフォームや設備の入替えを考えていきましょう。
これらの問題はオーナー次第で解決できるものです。
1つ1つ問題点を解消していけば、入居率も変化してくるものと思います。
その際、自ら提案を進んで行ってくれる管理会社だとより良いですね。
アパートの入居率が変わる！悪い管理会社の見分け方
上記のような原因がない場合、または、改善を行ったとしても入居率が変わることがない場合、アパートの管理会社に問題があるかもしれません。
管理会社の営業能力がないと、物件そのもの自体が知られていないこともあります。
売買を中心として管理業務を疎かにしているような管理会社や、また、従業員スタッフが少ない、管理に対する知識がない管理会社も、避けた方が良いでしょう。
また、対応力のスピードも非常に重要となります。
入居者から管理費を支払われている以上、それに見合ったサービスを提供するのは当然です。
いつまでも、クレーム対応をせず、問題をそのままにしておく、というのは明らかに管理会社が業務を行なっていないということになり、契約不履行にもあたる行為になります。
このような管理会社では、今後入居者が退去してしまう原因にもなりかねません。
自分が依頼する管理会社がどのような方針で、きちんと管理をされているのか、しっかりと調査を行っておくことが大切です。
アパートの入居率が変わる！良い管理会社の見分け方
上記のような管理会社を選ぶことがないように、良い管理会社の見分け方についてご紹介していきます。
まずなんと言っても「入居率」が高く実績がある会社であるということです。
入居率は高ければ高いほど、入居者募集に強みを持っている会社であることが分かります。
管理会社のHPなどで、どれほどの入居率なのか、確かめておくと良いでしょう。
入居率に強みを持っている会社であれば、積極的に入居率を公表していると思います。
また、その他に注目したいのが、「管理戸数」です。
管理会社は、管理戸数が多ければ多いほど、管理ノウハウも身に付いているものです。
そのため、トラブルなどの対処も安心して任せられるでしょう。
ただし、管理会社の管理戸数は、自社が受け持っているアパートなどの戸数が大半を占めている場合もあります。
その場合、本当の意味での管理戸数が大きく変わることになるので、その点もよく確認をしておくと良いでしょう。
アパートの管理会社に不満をお持ちの方へ！変更するのもあり
今現在、契約されている管理会社に不満をお持ちの方は少なくありません。
ですが、どうすれば良いのか分からず、そのまま放置してしまっているオーナーもいるのではないでしょうか。
一向に入居率が良い方向へ変わることがない場合、アパートの管理会社の変更をおすすめします。
まず、変更する前に、他の管理会社に相談してみるのも良いでしょう。
マンション管理に実績がある会社を探して、相談や変更を検討してみましょう。
変更を決めた際は、地域の不動産会社との関係性が良い管理会社を選ぶことをおすすめします。
というのも、実際管理会社というものは、自社だけで全ての業務を行うことはなかなか難しいものとされています。
色々な不動産会社の協力を得ながら、募集活動をすることも珍しいことではありません。
ですので、検討している管理会社が、他の不動産会社としっかり関係性が保たれていることを確認することも非常に重要なこととなります。
また、物件の契約を自社で成約している割合、他社で成約している割合を調べておくことも忘れないでおきましょう。
アパートの管理会社が変わることでデメリットはある？
実際、今までの管理会社から違う管理会社へと変わることになった場合、大幅なメリットが見込めるとは思いますが、デメリットも存在します。
まず、今現在アパートに入居されている入居者は、新しい管理会社の振込口座への変更手続きを行うよう伝えなければなりません。
入居者が行うことは、口座の変更手続きのみになりますが、入居者からすると、管理会社の変更はサービスの低下など不安に思うこともあり、心理的負担に繋がることもあります。
まれに、管理会社を変更後、振込口座の連絡をしたあと、退去に繋がるといったケースもあるようです。
そのため、いかに入居者が安心して暮らせる状況を作るかが大切となります。
そのためには、新しい管理会社にすることで、入居者にとってメリットとなる内容を伝えると良いでしょう。
例えば、清掃の頻度回数を増やすことや、クレーム対応の素早さなどですね。
また、振込口座を変更された入居者には、サービス券などの特典を与えるなどサービスを行うと、退去を防ぐことに繋がります。
管理会社の変更は、入居者のことも含め考えたこと、ということをアピールしておきましょう。
入居者がそのように理解すれば、不安に思うこともありませんし、安心して暮らせるようになります。
管理会社の変更を恐れない
今現在、契約されている管理会社に、不満があるのでしたら変更を考えてみるのも良いでしょう。
不満が募ったまま、現在の管理会社に任せっきりですと、経営負担に陥ることになりかねません。
管理会社の変更は、いくつかデメリットがありますが、そのデメリットが気にならないほど、メリットは大きいものです。
恐れず、変更を考えてみてはいかがでしょうか。
