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家を建てる時は前面道路が重要になる!?幅員の調べ方とは?

2021.5.3

建築物を建築する土地と道路には重要な関係があります。

特にその土地に面する前面道路の状況は、建築物の建築に大きな影響を与えることになるため必ず調査しておかなければなりません。

幅員など、前面道路について事前に調べておいた方が良いことがあるのですが、調べ方が分からない人も多いでしょう。

前面道路について幅員の調べ方などご紹介していきますので、参考にしてみてください。

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家を建てる時には接道義務がある!?

建築物用の敷地と前面道路には重要な関係があります。

これは建築物を建築するためには「建築基準法で認められた幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と、建築基準法によって定められているためです。

これを「接道義務」と言います。

建築基準法は「どんな建築物が建築できるか」を定めた法律となりますが、そもそも接道義務を果たしていなければ建築をすることはできません。

そのため、現行の建築基準法が制定される前に建物られた接道義務を果たしていない土地は建築確認を受けることができないので「再建築不可」となります。

また、間口も2m以上と決められているので旗竿地や不整形な土地などは特に注意しましょう。

このような接道義務が設けられているのは、火災など災害発生時に緊急車両の移動や消火活動、救命活動をスムーズに行うためと言われています。

ちなみにこの接道義務は都市計画区域及び準都市計画区域内においてのみ、適用されます。

そのため都市計画区域外であれば接道義務は定めらていません。

都市計画区域内や準都市計画区域内の敷地の前面道路の調べ方については、知っておく必要があるでしょう。

前面道路が建築基準法上の道路かの調べ方は?

幅員4m以上の道路に2m以上接していれば、必ずしも建築確認が受けられるかというとそうでもありません。

どんな道路でもいいわけではないのです。

建築基準法第42条には「建築基準法上の道路」に接していることと書かれています。

道路と言っても建築基準法では様々な道路について定められており、これらに該当しない道路は建築基準法上の道路とはなりません。

見た目には道路に接しているように見えても、建築基準法上の道路でないために建築することができない場合もあるのです。

さらに建築基準法上の道路かどうか判断するのに「公道か私道か」は関係ありません。

公道だからといって無条件に建築基準法上の道路と認められるわけでもないですし、私道であっても一定の要件を満たせば認められます。

前面道路が建築基準法上の道路であるか否かの調べ方としては、役所の建築指導課で確認するのが1番確実な方法だと言えるでしょう。

建築指導課には道路に関する図面が備え付けられているので、それを閲覧、取得します。

正確な位置がわかるように位置図などを持参するとスムーズです。

前面道路の幅員の調べ方は?

敷地の前面道路が建築基準法上の道路かどうかを確認したら、次は幅員について調査します。

建築基準法上は「幅員4mの道路」に接道していなければならないためです。

幅員の調べ方としては、同じように役所で調べることができます。

しかし原則的に公道に関する資料しか管理されていないので、私道の場合は役所で幅員を調べることができません。

位置指定道路については、申請時の図面が保管されていていることもあるので聞いてみると良いでしょう。

さらに道路の幅員の確認には、図面による調査と合わせて現地調査が必要となります。

これは、まれに役所による認定幅員と現況幅員が異なることがあるためです。

現地調査では実際に幅員を測ってみましょう。

敷地と道路の間に境界標識があり、境界線が明確になっていればその間の距離を測ります。

境界の標識が見当たらない場合には、原則道路両側にある側溝や縁石などの外側から外側までを測りましょう。

ただし、側溝などが境界線から設置されていたりすることもあるので注意が必要です。

また、U字溝や水路、暗渠がある遊歩道などは自治体によって幅員に含めるか判断が変わりますので確認してください。

不整形な前面道路の調べ方は?

前面道路が整形であれば道路の端から端を測ったものが幅員となりますが、不整形な道路の幅員の調べ方はそう簡単なものではありません。

途中で幅が異なる不整形な道路であれば、最も狭い部分の幅員と最も広い部分の幅員など、細かく調べる必要があります。

例えば幅員が直線的に変化している場合、原則は幅員の広い側の境界から2mの位置の幅員を道路幅員として扱うことになっています。

しかし状況にもよるので、確認しておいた方が良いでしょう。

また道路の両側または一方が斜面になっている場合、原則この部分は道路幅員には含まれないこととなっています。

ただし、道路敷には含まれるので注意してください。

この他にも不整形な道路では、「見た目では道路に見えるが実は道路ではない他の土地だった」ということがあります。

そのため現地調査だけではなく、必ず公図などを用いて調査するようにしてください。

前面道路の幅員によってセットバックが必要となることも!?

前面道路の幅員が4m未満の場合、現在の建築基準法上では建物を建築することができません。

しかし以前は車が普及していなかったこともあり、4m未満で整備された道路も多くあります。

現在の建築基準法が施行される前に、前面道路4m未満で建てられた住宅は数え切れないほど存在しています。

これらの住宅について、全て建て替えができなくなるわけではありません。

しかし建て替えるためには「セットバック」が必要となります。

セットバックとは敷地を後退させることで、幅員を4m確保するために行います。

このような道路は法42条二項道路と呼ばれ、将来的に4mの幅員を確保することを前提で、建築基準法上の道路と認められています。

セットバックをするとその分敷地が狭くなるので、注意しましょう。

道路の両端が敷地であれば、道路の中心線から2mの部分までそれぞれセットバックします。

片端が川などでセットバックできない場合は、幅員4mとなるようにセットバックが必要です。

セットバックが必要となるか否か、どれくらいセットバックが必要となるのかの調べ方は、幅員の調べ方と同じように建築指導課で調べることができます。

前面道路の幅員によっては容積率も制限を受ける!

前面道路の幅員は容積率にも関係してきます。

容積率とは敷地面積に対して建物の延べ面積が占める割合のことで、用途地域によって制限されています。

しかし前面道路の幅員によって、容積率が制限される場合があります。

前面道路の幅員が12m未満の場合、道路の幅員に住居系であれば40%、非住居系であれば60%を掛けた数値が容積率緩和の上限となります。

例えば容積率が400%の住居系の土地でも、前面道路が8mで320%、4mで160%の容積率の建物しか建てることができません。

容積率が大きいほど、土地の価値は上がると言われますから容積率が制限される前面道路の幅員はとても重要となってくるでしょう。

また前面道路の幅員が位置によって違う時、容積率の制限において適用する幅員が平均なのか、最大値なのか、最小値なのか、自治体によって異なることがあります。

調べずに建築してしまうと、建築基準法違反となってしまうこともありますので注意してください。

容積率の制限についての調べ方も、役所の建築指導課へ行けば教えてもらえます。

前面道路はしっかりと調査を!

前面道路は土地の価格にも大きな影響を与えるので、しっかり調査が必要です。

幅員だけでなく「建築基準法上の道路かどうか」もしっかりしらべましょう。

幅員の調べ方は図面を使った調査と現地調査の2つがありますが、どちらか一方だけで調べるのではなく両方で調べるようにしましょう。

実際に測ってみる時にはどこからどこまでが幅員となるのか、把握しておく必要があります。

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