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登録免許税には軽減措置がある!?必要書類は住民票?

2019.9.21

不動産登記をする際に課せられる登録免許税という税金には、軽減される場合があることをご存知でしょうか?

高額になりがちな登録免許税が軽減されるとあってうまく使っていきたいところなので、どのような場合に適用できるかしっかり把握しておきましょう。

また軽減措置を受けるためには住民票を移動させる必要があったり、書類が必要になったりします。

登録免許税の軽減措置についてご紹介していきますので、参考にしてください。

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登録免許税は軽減措置が適用されるケースがある!?

登録免許税とは税金の一種で、新築建物の所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記などをする際に課せられます。

不動産登記で義務とされている、建物の表示登記などには登録免許税はかかりません。

登録免許税の税額は、固定資産税評価額や住宅ローンの借入額に一定の税率をかけることで計算されます。

土地や建物の所有権移転登記はそれぞれ税率2%、建物の所有権保存登記や抵当権設定登記はそれぞれ税率0.4%です。

パーセンテージで表示されていると低く錯覚しがちですが、実際には固定資産税評価額に左右されるため高額になるケースが多いです。

例えば、1,000万の評価額がついた土地の所有権移転登記を行う場合1,000万×2%となり登録免許税は20万円、5,000万の建物の所有権移転登記を行う場合5,000×2%となり100万の登録免許税が必要となります。

このように固定資産税評価額によって左右される登録免許税ですが、その負担を軽減する目的で軽減措置がとられています。

土地の所有権移転登記の軽減後税率は1.5%、建物の所有権移転登記の軽減後の税率は0.3%です。

建物の所有権保存登記も0.4%から0.15%、抵当権設定登記も0.4%から0.1%にまで引き下げることが可能です。

軽減措置には書類が必要だったり、登記までに住民票を移動させる必要がありますが、税金が安くなるためかなり魅力的な制度と言えるでしょう。

登録免許税の軽減措置を受けるためには?

登録免許税の軽減措置を受けるためには、どんな不動産でも良いというわけではありません。

登録免許税の軽減措置の適用要件を満たす必要があります。

特に中古住宅を購入した場合の登記などには、注意しましょう。

まず、面積要件というものがあります。

住宅の床面積が50m²以上であることが必須条件となっており、これより小さな住宅は軽減措置を受けることができません。

50m²というのは住民票などには載っておらず、登記簿に記載された面積となりますので注意してください。

さらに不動産を取得後1年以内の登記が必要で、事業用物件は適用外です。

あくまでも自宅として住む場合に減税措置が受けられるため、投資物件や事業用店舗などは適用されません。

もちろんセカンドハウスや別荘も対象外となります。

また中古住宅の取得の場合、耐火建築物は25年以内、木造建築物は20年以内であるか一定の耐震基準を満たす必要があります。

中古住宅の場合には築年数に注意しておきましょう。

軽減措置に必要な書類に住民票は含まれる?

このような登録免許税の軽減措置は、何もせずとも適用されるわけではありません。

必要書類などを添付し、申請する必要があります。

土地の所有権移転登記を行う場合、面積や住宅が立っているかなど関係なく登録免許税の軽減措置が受けられるため、特に書類を準備する必要はありません。

建物に関する登記は面積要件や築年数が関係してくるので、「住宅用家屋証明書」というものが必要になります。

住宅用家屋証明書とは文字通り、住宅用家屋であることを証明する書類です。

建物を登記する場合の登録免許税の軽減措置は、個人の住宅用のみにしか適用されないのでこのような書類が必要となります。

住宅用家屋証明書は市町村が発行するものですが、住民票などと違い誰にでも発行されるものではありません。

発行するためにも要件があるのです。

住宅家屋証明書は住民票とは別物!?

住宅用家屋証明書は住民票とは違い、発行してもらうためには様々な添付書類が必要です。

添付書類については新築の場合、新築後未使用の場合(建売住宅など)、中古住宅の場合によって変化します。

新築住宅であれば、表題部登記事項証明書や確認済証、検査済証、住民票などか必要となります。

新築後未使用の場合には先程の書類にプラスして、売買契約書と未使用証明書も必要です。

中古住宅であれば、登記事項証明書と売買契約書、住民票の他に耐震基準適合証明書が必要です。

自治体によってはその他に書類が必要なこともあるので、まずは市町村へ相談に行くことをおすすめします。

また地域によって、住宅用家屋証明書の取得に必要な書類をインターネット上で掲載している自治体もあるのど確認してみてください。

住宅用家屋証明書は自身でも請求申請ができますが、一般的には登記をお願いする司法書士が代理で申請してくれます。

費用は1件につき1,300円程度で済み、登録免許税の軽減措置が受けられるため必ず申請しておきたいところです。

住宅家屋証明書の交付を受けるためには住民票の移動が必要!?

登録免許税の軽減措置を受けるためには、住宅用家屋証明書が必要になります。

住宅用家屋証明書の交付を受けるためにはいくつかの要件を満たす必要がありますが、その要件の中に「居住済みであること」というものがあります。

居住済みであるかどうかは住民票によって判断されます。

しかし、新築住宅でも中古住宅でも所有権保存登記や所有権移転登記は建物が完成後引き渡しと同時に行われることがほとんどです。

引き渡し前に居住することはもはや不可能でしょう。

居住済みかどうかは住民票によって判断されると言いましたが、住民票は引っ越し後14日以内に異動することになっているため、引き渡し前に住民票を異動することはもちろんできません。

そのためほとんどの物件で要件を満たせず、住宅用家屋証明書の発行ができないことになってしまいます。

しかしそんなことはありません。

住宅用家屋証明書の発行のための要件は居住済みであることですが、新築などで住民票を移すことができない場合には申立書と現住居の処分方法を提示すれば良いこととなっています。

現住居の処分方法に関しては売買契約書や賃貸借契約などが用いられますが、現住居が持家か賃貸かによっても変わってきますので市役所等に相談するようにしてください。

登録免許税の軽減措置には期限がある!?

登録免許税の軽減措置を受けるためには、面積要件や住民票の異動など様々な要件を満たす必要があります。

しかしそれ以外に、絶対に忘れてはいけない要件があります。

それは「期限」です。

登録免許税の軽減措置の適用については、建物であれば令和2年3月31日まで、土地であれば令和3年3月31日までに登記したものに限られています。

元々、建物は平成30年3月31日、土地は平成31年3月31日が期限となっていましたが、平成30年度と平成31年度の税制改正によりどちらも2年延長となっています。

この先も延長される可能性もあるかもしれませんが、それは現時点では分かりません。

今回限りの延長の可能性もあるので、該当する場合には早めに登記するようにしておきましょう。

登録免許税の軽減措置適用条件を確認しておこう!

登記の際に支払う登録免許税という税金は、固定資産税評価額によって左右されるため高額になりがちです。

その負担を軽減するために軽減措置が定められていますが、面積要件や住民票の異動など様々な要件が条件となっています。

ただし一定の要件を満たせば登録免許税の軽減措置が受けられるため、適用できるのかどうかしっかり調べておきましょう。

 - 税金, 経済