建蔽率とは?その計算方法は?簡単にご説明!

「家を建てるとき」や「家を購入するとき」に建蔽率(けんぺいりつ)という言葉を聞かれたことがあるのではないでしょうか?

建蔽率は敷地面積に対しての建築面積の割合です。

「建築基準法」という法律に出てくる専門用語ですので、「何だか難しいのでは?」と思われがちですが、実は簡単に計算ができますので、その計算方法を説明していきます。

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建蔽率を簡単に説明

建物を建てる時、そこに住む人はもちろん、周辺に住む人や近くを通行する人も含めた「安全性」や「快適な住環境」を確保する必要があります。

そのため、さまざまなルールがあるわけですが、代表的なものが「建築基準法」という法律になります。

建築基準法の中で、土地と建物の広さの関係について決められているルールの一つが、建蔽率です。

建蔽率を簡単にご説明すると、「敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対して、どれくらいの大きさの建物が建てられるのか?」を表した割合になります。

都心ではビルが密集して建ち並んでいますが、地方では建物と建物の間隔が広いと思います。

建蔽率で表現すると、都心では建蔽率が高く、地方では建蔽率が低い、ということができます。

計算方法は簡単ですので、次項で説明します。

建蔽率の計算方法はとても簡単

建蔽率の計算式は至ってシンプルです。

建蔽率(%)=建築面積÷敷地面積×100

建蔽率を求める計算式にある「建築面積」という専門用語についは、次項でご説明します。

次に、「敷地面積」とは、土地の面積のことで、「建物が建っているか、これから建物を建てる土地」の面積になります。

通常は、一つの敷地に対して、一つの建物を建てるというのが原則となっています。

そのため、他の建物と敷地を共有することは出来ません。

大きな土地をお持ちの方は、敷地をどの様な形で、どんな面積で分けるべきか、残った敷地で別の建物を建てることができるかを十分に検討しておく必要があります。

建蔽率の計算方法は、建築面積と敷地面積の定義さえ理解していれば、とても簡単に求められます。

建築面積を簡単に説明すると?

先ほど建蔽率の計算方法にありました「建築面積」とは、建物の水平投影面積、つまり建物を真上から見た面積のことです。

例えば、2階建ての家で1階の方が2階より大きい場合は、1階の面積が「建築面積」になります。

反対に、1階より2階の方が出っ張った形の場合は、2階の面積が「建築面積」になります。

又、建物の形が複雑であっても、あくまでも建物を真上から見た面積ですので、各階の平面図を重ね合わせて一番出っ張っている形の面積を計算することになります。

イメージとしては、建物を上から見た輪郭線で囲まれた部分の面積と言えます。

(実際は少し違いますが、その違いは次で説明します。)

では、次に「建築面積」の計算方法を簡単に説明します。

「建築面積」の計算方法は?

建築面積とは水平投影面積であるとご説明しましたが、建築基準法では「建物の外壁、柱の中心線で囲まれた部分の」水平投影面積となります。

建築面積の計算方法は、算入する範囲に注意して面積を求めるということになります。

又、少し複雑になりますが、建築面積の算入には次の条件があります。

①建物でも、地階で地盤面上1m以下にある部分は除く

地下に部屋がある場合で、地下が1階や2階などより大きくても、建築面積に含む必要はありません。

②軒、庇、はね出し縁等で、外壁等の中心線から1m以上突き出した部分は、その先端から1m以内の部分は除く

家の場合、屋根には軒が出ていることが多く、玄関には庇がついていることもありますが、これらも建築面積に含める必要はありません。

又、簡単に考えるのであれば、上記の2つの条件を知っていれば問題ありませんが、実際は以下の条件もあります。

③次の条件を満たす出窓は除く

・出窓の下端が床面から30cm以上の高さであること。

・出窓が周囲の外壁面からの水平距離が50cm以上突き出ていないこと。

・出窓部分の見付け面積の1/2以上が窓であること。

④国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離1m以内の部分の水平投影面積は除く

建蔽率がギリギリのときは、上記③④も考慮して計算した方がいいかもしれません。

簡単に解説!「基準建蔽率」とは?

「建蔽率」には、以下の3つの言い方があります。

①指定建蔽率

②基準建蔽率

③使用建蔽率

建蔽率は、行政が定めた「用途地域」によって予め決められています。

「用途地域」は都市計画で定められた地域で、「住居」「商業」「工業」の大きく3つに分けられています。

同じ地域内で用途が混在するのを防ぎ、建築できる建物の種類や用途を制限しています。

例えば、

・住居専用地域:30%・40%50%・60%のいずれか

・住居・準住居地域:50%・60%・80%のいずれか

・近隣商業地域:60%・80%のいずれか

・近業地域:80%

などです。

土地の指定建蔽率を確認するには、市役所などの行政窓口で調べるか、最近はインターネットでも確認することができます。

指定建蔽率は地域において指定されている建蔽率ですが、それぞれ個別の土地には条件によって緩和できたり、土地に2つ以上の建蔽率が指定されている場合は建蔽率の計算方法があったりと土地によって建蔽率が変化します。

この固有の建蔽率を基準建蔽率といいます。

又、緩和できる条件とは「防火地域防火地域」「耐火建築物」「角地」です。

防火地域の耐火建築物であれば、10%加算することができます。

行政が定めた角地であれば、10%加算することができます。

さらに、防火地域の耐火建築物と角地の両方で20%加算することもできます。

建物を建てる際、実際の建蔽率(③使用建蔽率)は、この基準建蔽率を超えることができないルールになっています。

次は、実際に建蔽率を簡単に計算してみましょう!

実際の建蔽率の計算方法は?

それでは、実際に計算方法を確認しながら建蔽率を算出してみましょう。

【条件】

・敷地面積 100m²
・指定建蔽率 60%
・角地指定 あり
・計画建物の建築面積 65m²

まず、基準建蔽率は、角地の緩和があることから60%+10%で70%となり100m²の敷地面積に対して70m²の建築面積の建物を建てることができます。

計画建物の建築面積が65m²ですので、使用建蔽率は65%となり、基準建蔽率70%より少ないため、ルールをクリアしていることになります。

又、この敷地に10m²の物置を増築することは可能でしょうか?

増築後の建築面積が65m²+10m²で75m²となり、使用建蔽率は75%になります。

これは、基準建蔽率をオーバーしているので、10m²の物置は増築できません。

この程度の計算を簡単にできれば、建物の計画をするときにとても役に立つと思います。

建蔽率を確認して建物の価値を確認しよう

建蔽率の計算方法の基本は本当に簡単です。

増築やプラン変更を計画する時も、毎回建築士に確認する必要がなくなると思います。

指定建蔽率が低くても、建物を耐火建築物にすることで大きな建物を建てることが可能になる場合があります。

使用建蔽率に余裕があれば、部屋の増築やカーポート・物置などを設置できる可能性もあります。

建蔽率は、法律で定められたルールです。

分からないときは、行政の窓口でも相談にのってもらえます。

ルールを守って、安全なまちづくりに貢献しましょう。