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アパートの管理費とは?家賃や管理費に消費税はかかる?

2019.9.9

賃貸アパートに入居するため物件を探していると、物件によっては家賃の他に支払う項目として管理費・共益費があります。

管理費や共益費・家賃には消費税がかかるのでしょうか?

こちらでは、その管理費や共益費・家賃の消費税についてご説明します。

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管理費・共益費とは?

まず、消費税についてのご説明の前に管理費や共益費とはどのような費用なのでしょうか。

そして、管理費と共益費の違いは何かについてご説明します。

管理費や共益費とは、アパートやマンションの共用部分を管理するために必要な費用のことです。

共用部分とは、入居者が占有できる部分(居室やバルコニーなど)以外の通路や階段、エントランスホールなどアパートに住んでいるすべての入居者が共通に使用している部分のことを共用部分と言います。

その共有部分の中で使用されている管理費と共益費の一般的な違いを見てみましょう。

まず、管理費とは簡単に言うと共用部分を管理するための費用になります。

例えば、通路や階段の電気代や共用灯の電球、蛍光灯交などの設備費などが管理費になります。

一方共益費は、共用部分を快適に生活できるよう維持するための費用で、植栽剪定や通路・階段の清掃などになります。

実はどちらも共用部分を維持・管理する費用になり大きく違う所はありません。

同じ意味合いの費用になり、何が管理費で何が共益費なのか、特に決まりはないのです。

決まりがないため管理会社によって呼び名が変わります。

アパートの家賃と管理費には消費税がかかるのか?

結論からお話しますと、家賃や管理費に消費税がかかるケースとかからないケースがあります。

その違いは、アパートに入居する方の使用目的で課税か非課税かに分かれます。

アパートを居住目的で契約をする場合は、消費税がかかりません。

しかし、契約を事業用として行う場合は消費税がかかるのです。

これは家賃も同様です。

では、管理会社や大家に相談をして、居住用で契約をしている部屋を事業用目的に途中で変更するために、契約変更した場合はどうでしょうか。

この場合もあくまでも契約によるものなので、課税に変更になります。

このように契約変更をした場合も課税か非課税かは、契約が居住用か事業用かで決まります。

途中で契約内容が変わったりご自身の状況が変わったりする場合は、契約違反に成りかねないので必ず管理会社に連絡をしてください。

家賃と管理費に消費税がかからないのはなぜ?

では、居住目的のアパートで家賃や管理費に消費税がかからないのはなぜでしょうか。

消費税が導入されたのは1989年4月で、消費税率3%で導入が開始されました。

実は消費税が導入された当初は、居住用目的の家賃にも消費税がかかっておりました。

そして、その後社会政策によって非課税対象が拡大されることになり、家賃もその扱いとされ特別に非課税になりました。

アパートに住むだけの目的で利用した場合は単純に収益がないため、消費税の担税力がないからです。

しかし、事業用として契約して使用した場合は収益が発生するため課税対象になるのです。

また、生活には「衣・食・住」があり、人間誰しも必要なものです。

快適に生活する上で「衣・食・住」にお金はかかるため、「住」にかかる家賃は非課税にしようと言う配慮がされたとの話もあるようです。

居住用アパートでも消費税がかかる場合がある?

先に述べたように家賃や管理費が居住目的の契約には消費税がかからず、事業用目的の契約の場合には課税対象となるとご説明しましたが、アパートにはその両方を使用できる賃貸物件が存在します。

この住居兼事業用の賃貸アパートでの消費税の扱いはどうなるのでしょうか。

居住ができ、尚且つ事業もできる賃貸アパートの場合は、居住部分と事業用部分の割合で分かれ、居住用部分が非課税で事業用部分は課税対象となります。

例えば1階が事業用店舗で利用し、2階を居住用で利用する場合はそれぞれの床面積の按分を行い、1階の面積が課税対象になり、2階の面積が非課税となるのです。

しかし、1階を店舗で利用し、2階もお客様が利用する目的の場合は1階も2階も課税対象になるので注意してください。

アパートで管理費以外に消費税がかかるものは?

アパートを利用する場合、家賃や管理費以外に消費税がかかる場合があります。

特殊な例もありますのでご説明します。

一戸建て駐車場付きのアパートがあったとします。

このような場合の契約は、家賃の中に駐車場代も含まれているケースが多く、契約内容も駐車場代の名目になっていないので当然非課税になります。

稀に、一戸建てでも家賃と駐車場が別々の名目で契約をするケースが存在しますが、この場合は駐車場に関しては課税対象になります。

次に、家具家電付きアパートはどうでしょうか。

家具家電付きアパートで、元々設置してある付帯設備に関する使用料は非課税になります。

しかし、入居する際に入居者が付帯設備を選んで設置した場合、その付帯設備の使用料は課税対象になりますので注意してください。

これは光熱費も同様で、最近光熱費込みの家賃が多くありますが、この契約の場合は非課税になります。

通常は個人で光熱費の契約をしますので、その際の光熱費は当然課税対象になります。

通常の賃貸アパートとは違いますが、下宿に住んだ場合はどうでしょうか。

部屋に関しての部分は今まで説明してきた通り非課税になりますが、まかない付きで食事がある場合は、この食事は課税対象になるのです。

このように細かく違いがありますので覚えておきましょう。

アパートに社宅で入居した場合の家賃や管理費に消費税はかかるのか

会社に勤めていると、社宅という言葉を聞いたことがあると思います。

社宅の多くは会社が貸主から部屋を借り、その借りた部屋に役員や従業員を住まわせています。

社宅の家賃は、会社が全額負担してくれる場合もあれば、家賃の一部を従業員が負担するような場合もあります。

では、この社宅の管理費に消費税はかかるのでしょうか。

会社が部屋を借り、役員や従業員を住ませているような借上げ社宅として明らかな場合は、居住を目的にしています。

そのため、家賃や管理費は非課税になります。

しかし、会社から社宅ではなく住宅手当を支給されてアパートに住む場合はどうでしょうか。

この場合も、部屋は居住を目的に契約をしている場合、非課税になります。

注意として、このようにアパートに住宅手当をもらって住む場合は、会社から金銭の手当をもらうことになるので収入の一部になります。

そうなると、消費税ではなく所得税や市県民税が高くなりますので、選べるのであれば社宅として家賃を会社に払う方が出費は少なく済むと思われます。

アパートの家賃や管理費には決まりがある

一口にアパートと言っても家賃や管理費が課税対象なのか非課税なのかは、利用目的によって異なります。

ただ住むだけの目的ならば家賃や管理費には消費税がかからず、事業用として利用する場合は課税対象になるなど、部屋を探す際には知識として覚えておきましょう。

そして、入居している最中に利用目的の変更が生じた場合は、契約違反とならないためにも不動産管理会社や大家に相談して状況にあった契約内容へ変更するようにしましょう。

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