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位置指定道路における持分の有無が土地の売買に影響を与える

2019.6.2

道路といっても、さまざまな道路があることをご存知ですか。

公道であれば「市道」「県道」「国道」などがありますね。

実は、私道にも種類があります。

今回の記事では、私道のひとつである「位置指定道路」についてのお話です。

位置指定道路とはどのような道路なのでしょうか。

また、売買する土地の接道が位置指定道路であった場合、持分の有無が大きな影響を与えることがあります。

その影響も見てみましょう。

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位置指定道路は建築基準法の道路

土地や建物を売買する際、道路の存在は重要です。

もし私道であれば、通行するのに持分が必要になるかもしれません。

接している道路によっては、建物が建たない可能性もあります。

建築基準法では、建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならないとあります。

これは接道義務といいます。

このとき、「道路」は建築基準法の道路を意味します。

道路といってもさまざまな法律で定義されていますが、不動産に関わる道路はおもに建築基準法上の道路を指します。

その建築基準法上の私道のひとつに「位置指定道路」があります。

特定行政庁が道路位置の指定をした道路です。

建築物の敷地として利用するために、幅員4メートル以上で一定の技術的基準に適合する道路を築造し、位置指定道路の認可を得ることで道路として認められます。

つまり、建築基準法で認められた道路であれば、私道でも家を建てることができるのです。

例えば、一面が公道に接している四角い大きな土地を6区画に分筆するとします。

土地を均等に左右3区画ずつに分けると、奥側の4区画は接道がありません。

そこで、真ん中に位置指定道路を築造します。

真ん中に6区画すべての区画が接するような道路を作るのです。

真ん中の道路を取り囲むような6区画の分譲地が出来上がります。

この道路を位置指定道路にすれば建築基準法上も問題ありません。

位置指定道路の指定を受ける条件

位置指定道路の指定を受けるためには、道路であればなんでも良いというわけにはいきません。

いくつかの条件を満たす必要があります。

・幅が4メートル以上であり、原則としてすみ切りを両側に設ける
・道路形態、道路境界が明確であり、排水設備が設けられている
・原則として通り抜け道路であること
・行き止まり道路の場合には、その長さは35メートルより短いこと
・申請には必要書類のほか、道路の関係権利者の承諾(印鑑証明・登記簿謄本)が必要になる

前項の例では、6区画の真ん中に位置指定道路を作るというお話をしました。

この場合は行き止まりですので、35メートルより短い道路にしなければならないことになります。

また、位置指定を受けることができる道路は「開発許可制度の適用を受けないものに限る」とされています。

開発許可制度の適用の基準は、その土地がある市町村の都市計画の区域や敷地面積によって変わってきます。

この点は調査する必要があります。

売買する予定の土地に位置指定道路を築造するのであれば、どのようになっているのか確認しておきましょう。

すでに位置指定道路に接している土地や中古物件の売買の場合は、位置指定道路の所有者が誰になっているのかも調べる必要があります。

位置指定道路は私道ですので、通常は誰かの所有となっています。

一般的には、その道路に接している土地の所有者がそれぞれ持分を持っており、お互いに道路をして使うパターンが多いです。

この点も注意しておきましょう。

道路の持分にはいくつかパターンがある

位置指定道路はすでにお話しした通り私道ですから所有者がいます。

前項では、道路に接している土地の所有者がそれぞれ持分を持っているというパターンが多いとお話ししましたが、それ以外のパターンもあります。

・位置指定道路全体を1人(地主・分譲業者など)が所有している
・分譲地の購入者が共有している
・位置指定道路を分筆してそれぞれ分譲地の購入者が所有している
・市町村などの自治体に移管する

自治体に移管され公道になるケースもあります。

分譲した際は位置指定道路であった道路が、のちのち公道になるというケースもあるようです。

少し厄介なのが、位置指定道路を分譲業者が所有しているパターンです。

通常は分譲地を売買した際に道路の持分も購入者に渡すのですが、何かの思惑で業者が所有したままの場合があります。

例えば、ある土地を位置指定道路を建造して分譲したとします。

将来、さらにその道路の延長上の土地を分譲地として販売できるかもしれません。

その際ほかの分譲業者がその土地を分譲できないように、位置指定道路を所有したままにしておくのです。

ほかにも、道路掘削や通行承諾で手数料を取る目的で所有していることもあるようです。

もし、このような位置指定道路に接した土地を売買したい場合、その業者の承諾が必要になることがあります。

もし倒産などしていたら大変面倒なことになりますので、位置指定道路の問題は早めに解決しておきたいものです。

位置指定道路の1筆を売買する

それでは、位置指定道路を含む私道の売買はどのように行えば良いのでしょう。

私道のみに接している土地においては、私道の持分があることはとても大きな意味を持ちます。

その際、その持分の大きさはあまり問題ではありません。

売買の方法は大きく2つあります。

私道を分筆してそのうちの1筆を売買する方法と、私道全体の権利の割合を持分として売買する方法です。

それぞれ簡単にご説明します。

まずは分筆して1筆を売買する方法です。

まず、私道の所有者と話し合い、売買代金・売買方法・売買対象の範囲を決めます。

売買対象となる土地の位置を決めて測量します。

分筆のために、該当の土地と隣接する土地所有者に境界立ち合いを求めます。

境界位置が確定し、測量し終えたら分筆の手続きをします。

分筆が済んだらここで売買契約を交わします。

契約に従って、登記手続き・代金の支払いをして、晴れて私道の持分を得ることとなります。

位置指定道路を共有持分として売買する

次に、私道全体の権利の割合を持分として売買する方法です。

位置指定道路などの私道を共有して持つことになります。

例えば3分の1の持分を持つ場合、登記簿謄本の所有権の欄には、

共有者
あなたの住所
持分3分の1
あなたの名前

などと記載されます。

売買の手順は、以下です。

私道所有者と売買の合意をします。

売買代金・売買方法・売買対象の共有割合を決めます。

それが決定したら、売買契約を結びます。

そしてその契約に従い、登記手続きをして代金の支払いをします。

これで、私道の持分を得たことになります。

私道の売買をする際の注意点としては、抵当権の登記がされていないかどうかです。

もし、売買対象の私道の部分に抵当権・根抵当権・差押などの登記がされている場合は、対象の部分だけそれを抹消してもらう必要があります。

しかし、これは簡単なことではありません。

売買の前に、確認しておくようにしましょう。

持分がないと売買しにくい?

位置指定道路に接している土地の売買を考えた際、位置指定道路の持分があるかどうかは大きな問題です。

持分があるかどうかで売れない・買えないといった事態になる可能性があるからです。

しかし、実は位置指定道路は持分があってもなくても、通行することは可能です。

位置指定道路は一定の公共性を認められた道路だからです。

しかし、私道でもありますので法律的にもあいまいな部分が存在します。

持分を持っていないとそれに接した土地を売りにくいというのも事実です。

例えば、掘削承諾です。

道路の持分がないと、ガスや上下水道の引き込み工事のために掘削をする場合など、道路所有者の許可を得る必要があります。

複数の方が持分を持っているのであれば、すべての所有者から承諾をもらわなければなりません。

承諾してもらえなかったり、使用料などを請求されることもあります。

また、位置指定道路の所有者によってクルマの通行が禁止されるということもあります。

道路位置の指定を受けていたとしても、すべての交通を許さなければならないというわけではないのです。

つまり、道路所有者の取り決めでクルマの通行を禁止するということも、建築基準法上は許されます。

また、持分がないと売買査定額も低くなり、住宅ローンの審査で不利になることがあります。

このようなトラブルがあることを考えると、やはり位置指定道路に接した土地であれば、道路の持分を持っておいた方が良いといえそうです。

まずは道路の状況を調べる

位置指定道路は、見た目は普通の道路であることも多いです。

そのため、見た目で公道だと判断してはいけません。

売買の時は注意が必要です。

接道が位置指定道路しかない土地の場合は、特に注意をしましょう。

持分を持つことがおすすめですが、それ以外にも使用承諾を得るなどの解決方法があります。

まずは道路がどうなっているのかを調べることから始めてみましょう。

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