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地目が山林の土地に住宅を建てるには?地目変更方法や注意点

2019.3.25

自然に囲まれて生活したいなどの理由から、山林に住宅を建てようと考える方が増えてきました。

しかし、その場合は登記に記されている地目を、山林から宅地に地目変更することが必要です。

ここでは、その際にはどのような手続きや申請をするのか、また手間や時間をかけずに行なう方法などについてもまとめていきます。

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地目とは山林などの土地の種類を指す

地目という言葉を聞いたことがある方でも、その意味を理解している方は少ないのではないでしょうか。

ここではまず、地目とはどのようなことを指すのか、詳しくみていきましょう。

地目とは、住宅を建てることのできる宅地をはじめ、山林や田畑などの土地の種類を指します。

また、これらの地目の種類を変更することを地目変更といいます。

では、これに関する登記についてもご説明しましょう。

私たちの住んでいる地域をはじめ、日本全国の土地はずべて網目のように区切られ、土地の区画ごとに地番がつけられていますよね。

例として、○○町1番地というようにつけられているのが地番です。

そして、その土地の場所や種類、広さ、所有者などが不動産の登記簿に記され、それは地域の管轄法務局で記録として管理しているのです。

また、この不動産の登記簿の作成は土地ごとに行なわれ、この登記簿に記されている情報を登記とよんでいます。

つまり、地目もこの登記簿に記されている登記情報の一つであるわけです。

宅地か山林か?住宅を建てるには地目の確認を

住宅を建てる際には、まず地目が宅地であるか確認しなければなりません。

それには、以下のいくつかの方法があります。

・所有している登記済み証および権利証の確認

これにより、最も費用をかけずに地目が宅地なのか、あるいは山林なのかなどが確認できます。

ただし、その土地の登記済み証および権利証が作成された時から、地目の登記変更が行なわれていないことが前提です。

ちなみに、登記済み証および権利証をまだ所有していない場合、その土地の地域の市町村役場から送付される固定資産税納付通知書にも地目が記されていますので確認してください。

・その土地の地域の市町村役場に確認

電話などで、その土地の地域の市町村役場に確認することもよいですね。

ただしその場合、納税通知書に記されている通知書番号などを伝えることを忘れないようにしてください。

当然ですが、他人の土地などの情報を安易に教えてはもらえないでしょう。

土地の権利者であることを示すことが必要です。

・その土地の管轄である法務局や地方法務局で確認

これは、これまでご紹介した確認方法のなかで最も費用がかかる一方、最も正確な確認方法です。

これらの法務局や地方法務局で、その土地の登記事項要約書および登記事項証明書を取得してください。

ちなみに、その際は費用として、1筆の土地ごとに500円~1000円ほどの手数料がかかります。

地目が山林の場合にはまず宅地に地目変更して住宅を建てよう

山を全体的に切り崩し、そこを住宅地とする場合はもちろん、山の一部を平らに削り、そこを住宅地とする場合など、山林となっている土地の地目をまず宅地へ地目変更しますよね。

ただしこのような場合、保安林の指定を受けているか、その土地の地域の林業事務所で確認をしておくことが大切です。

その際、地目が保安林と記されていれば、保安林の指定を受けている土地であることがわかりますね。

しかし、登記の地目が山林と記されているだけでは、その土地が保安林の指定を受けているかどうかはわからないということになります。

なぜ、そのようになるのかというと、通常であれば土地が保安林の指定を受けた場合、指定された段階で地目を保安林に地目変更します。

しかし、稀に地目が山林のままになっており、保安林に地目変更されていないということもあります。

このため、登記上で山林と記されているだけでは保安林であるかわからないのです。

またその場合、地目が山林であっても保安林に指定を受けているという状態になりますので、地目変更するためにはまず、保安林の解除をしなくてはなりません。

住宅を建ててから山林から宅地に地目変更する方法

前項では、地目が山林の土地に住宅を建てる場合、宅地に地目変更することが必要であると述べました。

しかし、地目が山林であっても、住宅を建てる前に宅地に地目変更せずに住宅を建てる方法も存在します。

それには、建築許可などの手続きを行なうことが必要です。

その土地が保安林の指定を受けていなければ、地目が山林であっても住宅を建ててから宅地に地目変更できるのです。

ただし、地目が田畑の場合、まずは農地法の手続きを行なうことが必要となります。

ちなみに、税金面に焦点をあてると、地目が山林の場合のほうが、宅地に比べ税金はかかりません。

例としていくつかの地目でみると、税金がかかる順から、宅地、田畑、最後に山林となります。

山林から宅地に地目変更する際は範囲により申請方法も異なる

地目が山林の場合、宅地に地目変更するには山の全体を住宅地とするのか、はたまた山の一部を住宅地にするのかにより申請方法も異なるのです。

まず、山の全体を住宅地にする場合は単純で、地目をそのまま宅地に地目変更するだけで済みます。

一方、山の一部を住宅地にする場合はそうもいかず、山林である部分と、住宅地の部分に分けることが必要になります。

このような、土地を分ける登記を土地分筆登記といいます。

つまり、地目が山林の場合、1筆の土地を住宅部分と山林部分に2筆に分け、それぞれの土地に地番をつけるということです。

ちなみに、このように2筆に分けた土地の地番は、そのうちの一方に元からついていた地番がつけられ、もう一方には新しい地番がつくことになります。

また、土地を二筆に分けても、その段階ではまだ地目はどちらも山林となっている状態ですので、それを宅地に地目変更することが必要です。

流れとしては、分筆登記申請を行い土地を2筆に分けたら、そのうちの住宅部分の土地の地目を宅地の地目変更します。

ちなみに、これらの登記申請を一度に行なう方法も存在します。

その方法を、土地一部地目変更・分筆登記申請といいます。

これにより、一度の登記申請で地目変更も平行して行なうことができます。

ただし、分筆登記などの土地の測量をしなければならないような場合もあり、そのような場合には土地家屋調査士に依頼することがおすすめです。

地目変更には土地家屋調査士の存在が不可欠

山林の地目を宅地へ地目変更する際には、そのすべてを自分で行なえば、かかる費用を抑えることができるでしょう。

とはいえ、そのようなことは日常では行なうことのない作業のため、素人が行なうには手間や時間がかかるのも事実です。

また、地目変更を行なう際の申請書の作成に限らず、多岐に渡る実務的な作業はとても困難なものですよね。

そのような場合、前項でも触れた土地家屋調査士の存在が重要となるのです。

ちなみに、この家屋調査士の補助を受けつつ自分で行なうことで費用を抑えたい方には、以下のような登記申請ソフトもおすすめでしょう。

【地目変更ラクラク登記申請ソフトnew】

このソフトは、住宅を建てることのできる宅地をはじめ、山林など、あらゆる地目の種類に対応しています。

また、プロの土地家屋調査士監修とあって、その安心感もうれしいですね。

しかし注意点として、地目が田畑の場合、先述した通り農地法の手続きを行なうことを忘れないようにしてください。

それに関しては行政書士が行い、その後の地目変更の手続きは土地家屋調査士が行なうという流れになるでしょう。

地目変更は範囲確認の徹底を!依頼は土地家屋調査士へ

登記に記されている地目が山林の場合、宅地に地目変更することでその土地に住宅を建てることができます。

また、その際には山のどの範囲を住宅地とするかにより申請方法が異なることを覚えていくとよいでしょう。

とはいえ、このような地目変更を素人が行なう場合、手間や時間がかかるため、プロである土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。

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