これから新築予定の方は、土地はもうお決まりですか。
すでに家族が所有している土地を譲り受けたり、新しく土地を購入する方もいらっしゃるでしょう。
土地には地目と呼ばれる種類があり、「畑」や「田」などの場合、「宅地」へ変更しなければ、家を建てることはできません。
今回は、畑を宅地に地目変更する際に必要となる「農地転用」のお話を中心に、登記のご説明も一緒にしていきましょう。
畑を宅地へ地目変更したい！農地転用とは？
新築する方の中には、家を建てる予定の土地の地目が現在「畑」である方もいるでしょう。
地目が畑のままだと家を建てることはできないため、「宅地」へ変更する必要があります。
畑をほかの地目へ変える場合、「農地転用」を行わなければなりません。
これは国の「農業保護政策」によるもので、国の農業生産を安定させるために、勝手に農地をほかの地目へ変更できなくなっているのです。
そのため、農地転用を行うことができれば、畑はほかの地目に変更することができるようになります。
しかし、畑や田の「農地」は、「農地法」によって守られています。
例えば、農地法4条・5条によると、「農地を転用するためには原則として都道府県知事または市町村の長の許可が必要」と定められています。
また、農地法3条では、農地の移転や権利が規制されています。
このように、一定に規制を設けることによって、簡単に農地転用が行えないようになっているのです。
農地転用の流れとは
では、畑の土地を宅地に地目変更したい場合は、どのように農地転用を行えば良いのでしょうか。
基本的に、土地の申請者が「農林水産省の定めた書類」を用意し、都道府県知事に提出することとなります。
この時、農業委員会を経由して県知事に提出される流れとなるでしょう。
提出する書類ですが、「届出」または「許可申請」のどちらかになります。
上記の2つの書類は、土地によって異なります。
「市街化区域」と呼ばれる、都市計画法が存在する土地の場合は、届出を行うのみで農地転用が完了します。
また、「市街化調整区域」と呼ばれる土地は、許可申請を農業委員会に提出することとなります。
農業委員会を経由して県知事から許可が下りるまで、農地転用に要する時間はおよそ3～4週間くらいだと言われています。
意外と時間がかかるため、余裕を持って申請を行いましょう。
実際に許可がおりると、確認申請が行われることとなります。
その後、確認済証が発行され、家の工事を開始することができます。
完了検査と検査済証が発行され、表題登記されるといった流れになります。
農地転用が難しい「農業振興地域」とは
畑から宅地に地目変更をしようとお考えの方の中には、「農業振興地域」に土地をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
農業振興地域とは、農業をすることが必要であると考慮された土地のことを指します。
農林水産省の基本方針により、農業振興地域が指定されると、その市町村は計画的に農業の振興を進めなければならないのです。
この農業振興地域に指定された土地は、原則として農地転用をすることはできません。
どうしても宅地へ地目変更したい場合は、農用地区域から除外する手続きを取ることができます。
しかし、この除外手続きはかなり厳しい条件が多く、また、すべての条件を満たさなければなりません。
以下でご紹介しましょう。
・農用地区域以外に土地を持っていないこと
・土地の農業上の総合的利用に支障が及ばないこと
・農業経営を営むものに支障を及ぼさないこと
・農用地区域内の土地改良施設の機能に支障を及ぼさないこと
・農業地盤設備事業完了後8年を経過していること
以上の5つの条件すべて満たすことができれば、農用地利用計画の変更が行え、畑から宅地への変更も可能となるでしょう。
どれか1つでも条件を満たさない場合は、農地転用は行えないため、注意が必要です。
畑から宅地へ！地目変更登記の流れ
農地転用が無事に完了したら、続いて地目変更登記を行っていきましょう。
今回は畑から宅地への変更となります。
まずは必要書類のご紹介をしていきましょう。
【必要な書類】
①地目変更登記申請書
法務局のホームページからダウンロード・プリントアウトしましょう。
A4用紙で上質紙が望ましいです。
②土地の案内図
主に住宅地図を使用した、土地の場所を明確にしたものです。
③農地転用許可証（農地関連書類など）
農地転用許可証、または非農地通知書を添付しましょう。
④その他の書類
住民票などの確認書類が必要なケースは用意しておきましょう。
【地目変更登記の方法】
登記申請は、窓口で行う方法と、郵送で行う方法があります。
窓口で行う場合、上記の書類と印鑑を持って法務局へ向かいましょう。
窓口で申請をしたのち、処理が完了したら「登録済証」を受け取ることができます。
また、郵送で行う方法ですが、事前に必要書類のコピーを取っておきましょう。
そして上記の書類を封筒に入れ、「不動産登記申請書在中」と記載した封筒に入れ、返信用封筒も忘れずに入れて送付しましょう。
特に不備がなければ、1～2週間してから「登記済証」が返信用封筒で送られてくるでしょう。
以上で地目変更登記は完了となります。
畑から宅地へ地目変更！費用はどのくらいかかる？
畑から宅地へ地目変更登記を行う場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。
先ほどの登記の流れのご説明では、自分で書類を作成し、法務局や郵送で申請するといった方法をご紹介しました。
その場合、実費程度の費用しか掛からないため、数千円ほどの支払いとなるでしょう。
自分で登記申請を行うと、意外と安く済みますね。
しかし、書類の作成は初心者には難しく、専門知識が必要なため、手間や時間がかかります。
そのため、司法書士や土地家屋調査士に依頼して、代理申請してもらう方が多いです。
代理申請すれば、精通した方にすべてお任せすることが可能なので、自分は委任状を記入するくらいでほかに何かをする必要はありません。
しかし、代理申請のネックは、司法書士や土地家屋調査士に報酬を支払わなければならないことです。
登記申請の場合、1つの土地で約5万円前後の費用が発生します。
費用としては高額ですが、自分で登記を行うことに自信がない方は、代理申請を利用した方が無難です。
本当に「畑」？土地の地目の確認の仕方
ここまで、畑を宅地へと地目変更するためのお話をしてきました。
家族から土地を譲り受けた方の中には、実際に農地転用を行おうとした際、「土地の地目が畑でなかった」という方もいらっしゃるようです。
そこで、現在の土地の地目の確認の仕方をご紹介していきます。
国の土地の情報はすべて法務局で管理されているため、まずは法務局へ向かいましょう。
この時、どこの法務局でも良いわけではなく、その土地を管轄している法務局でなければなりません。
法務局で「登記事項証明証」の閲覧、または謄本請求を行いましょう。
登記事項証明証を確認すると、1番上に「表題部」と記載があり、その下に「地目」の欄があるはずです。
その欄を確認して、現在の地目が何になっているのか確認しましょう。
田や畑だった場合は農地転用をする必要があるため、準備を進めていきましょう。
畑を宅地に地目変更するには農地転用が必要
新築する予定の土地が宅地でなかった場合、地目変更を行う必要があります。
さらにその土地が、田や畑であった場合、農地転用を先に行わなければなりません。
農地転用の許可が下りてから地目変更登記を行う流れとなります。
また、地目変更登記は、代理申請を行うと1つの土地に対して約5万円前後の費用が発生するため、頭に入れておきましょう。
