近年では、農業を行う人が減りつつあり「農地を相続したが売ってしまいたい」という方もいらっしゃることでしょう。
また逆に、「農業をやってみたい」という方もいらっしゃるかもしれません。
当記事では、地目が「畑」になっている土地を売買したいときには、どうしたらいいのかについてご説明していきます。
そもそも「地目」とは何？
土地の登記簿に「地目」というものが記載されているのはご存知でしょうか。
この地目が一体何を表したものなのか、よくわからないという方も多いことでしょう。
地目とは、「土地がどのように使われているのか」を種類ごとに分けたものです。
また、その数は多く、20種類以上になります。
では、その一部をご紹介しましょう。
【宅地】
・建物の敷地や、建物を建てるための土地
【田】
・農耕地で、用水を使って耕作を行う土地
【畑】
・農耕地で、用水は使わずに耕作を行う土地
【牧場】
・家畜を放牧している土地
・この中にある、放牧のための建物やその敷地など、牧場地域内のものすべての土地
【公園】
・公衆の遊楽のための土地
【学校用地】
・校舎や、その付属施設の敷地や運動場の土地
このように、地目にはたくさんの種類があります。
地目に変更があった場合には、変更があった日から1か月以内に「土地地目変更登記」を行う必要があります。
これは、のちに農地の売買を行う際に重要になってきます。
地目が「畑」の場合は売買ができないの？
日本全国を見ても長い間使われなくなってしまった田畑は、増加の一途をたどっています。
その中には、所有者の分からなくなってしまっている田畑も数多く存在します。
その原因として、このように使われなくなった田畑の売買が「農地法」によって制限されていることがあげられます。
この「農地法」は、日本国内の農地を守るための法律です。
主に規制しているのは「農地から農地以外のものに（宅地など）すること」、「第三者に土地の権利を移動させること」になります。
農地は売買を行う際には、農業委員会に許可をもらわなければなりません。
また、所有権が第三者になる場合には、都道府県知事の許可が必要になります。
このことは、農地法第3条（農地の権利移動の制限）・農地法第4条（農地転用の制限）・農地法第5条（農地転用のための権利移動の制限）に記載がしてあります。
つまりは、「勝手に農地を売買してはいけない」ということなのです。
加えて、地目が「畑」または「田」になっている土地を農地転用ができた場合でも、住宅需要がないと売買をすることは難しいでしょう。
地目が畑になっている農地の売買には許可が必要！
先ほどもご説明しましたが、農地を守るための農地法では、農地の売買や権利を移動させる場合には、許可が必要になってきます。
ただし、相続や遺産の分割を行う際には、農業委員会の許可は必要ではありません。
また、農地の売買で、都道府県知事の許可が得られていない場合には、その売買は無効になります。
しかし、「地目は畑のままだけど今の現状が宅地や道路になっている」という場合もあるでしょう。
実は、このようなことはよくあることなのです。
これは、畑だった土地を、宅地や道路にする許可を得て転用は行ったものの、地目変更登記を行っていなかった可能性があります。
このような場合には、農業委員会で「農地転用届出受理書」もしくは「非農地証明」を交付してもらい、「宅地」に地目変更を行いましょう。
地目変更を行う際には、現状の土地の状態が最も重視されます。
もし、その土地の売買を考えているようでしたら、土地家屋調査士か不動産会社に土地の現状を見てもらい、判断してもらうことをおすすめします。
ちなみに、土地家屋調査士に調査の依頼を行った場合には、地目変更登記にかかる金額は4～5万円ほどでしょう。
畑などの農地の売買を行なうには
ここまでご説明してきた通り、農地は簡単には売買を行うことができません。
食料を作るための土地ですから、簡単に売買ができては困ってしまうのです。
しかし、使われない農地の売買ができないというのもまた困りものです。
では、農地の売買を行うためにはどうしたらいいのでしょうか。
方法としては2つあります。
①農地（地目が畑や田のままの状態）で売る
②農地の地目を他の地目（宅地など）に変えて売る
農地のまま売る場合は、価格が宅地などに比べて安価なのにも関わらず、買い手がなかなか見つからないことがあります。
これは、農地法に基づくルールのためでもあります。
では、それぞれの場合でどのようなルールが伴うのでしょうか。
次項で順番にご説明していきます。
畑などの農地の売買のルールとは
農地の売買を行う方法には2つあります。
まず、地目を変更せずに売買する方法です。
この場合、基本的に「その農地を売った後も農地として使わなければならない」というルールがあります。
そのため、土地の買い手は農業に従事した人でなければなりません。
また、それに加え耕作面積など一定条件を満たしている必要があるのです。
次に、地目を「畑」や「田」のような農地から他の地目に変更して売る場合についてです。
これは、その土地が「農地」に当てはまらないため、買い手には条件はありません。
そのため、地目を変更しない場合よりも買い手が付きやすいでしょう。
しかし、農地転用をするためには2つ条件があります。
それは「立地基準」と「一般基準」の2つをクリアしなければならないのです。
それぞれが、どのようなものなのか以下でご説明していきます。
【立地基準】
農地を区分したものになります。
転用が可能なのは「第2種農地」「第3種農地」のみで、それ以外は原則不許可となります。
転用を考えている方は、市町村でどの区分に該当するのかが確認できますので、確認してみましょう。
【一般基準】
これは、転用を行った後に土地がちゃんと使えるかを判断するためのものです。
例えば、「必要な資力及び信用があるか」「申請目的実現の確実性」などが判断されます。
農地の売買に必要な手続きとは
では、「農地を売却しよう」、「畑をやりたいから農地を買おう」ということになった場合には、どういった手続きが必要になるのでしょうか。
最後に、農地の売買の手続きについてご説明していきます。
まずは、売却する場合です。
先ほどもご説明した通り、農地の売却には「農地のまま売る場合」と「地目を転用して売る場合」の2通りがあります。
【農地のまま売る場合】
農業委員会に売却の許可申請を行いましょう。
それが受理されたら、審査が行われ許可指令書の交付がされて、売却をできるようになります。
このようになったら、不動産会社などといった仲介業者に依頼を行い、売却をします。
【地目を転用して売る場合】
農業委員会に転用許可申請を行います。
許可指令書が交付されたら、仲介業者に依頼して売却します。
また、農地を買う場合ですが、先述の通り農地は農家しか買うことができません。
具体的にはどのような人かというと、以下のようなことが当てはまる人になります。
・農地が50アール以上ある（北海道の場合は2ヘクタール）
・農業の経営を常時できる環境にある人
そして買うための手段としては、農業委員会に許可をもらうことになります。
この許可をもらうことができれば、農地を買うことができます。
農地の売買は許可をもらおう
ここまで、農地の売買についてご説明してきました。
「畑がやりたいから農地を買おう」、「持て余しているから売ってしまおう」といっても、そう簡単にはいかないということがお分かりいただけたかと思います。
農地を売買するにあたって地目を変更するにしても、しないにしても農業委員会に許可をもらうことが必要になります。
また、このように売買を行う際には、お金が大きく動いたり法律が深く関わってきます。
そのため、行政や公的機関に相談して進めると良いでしょう。
