不動産の購入や賃貸借においては、契約書に様々な専門用語が出てきます。
専門用語の中には似たようなワードも多く、しっかり理解しておかないと頭の中が混乱してしまいます。
例えば「専有面積」と「延床面積」の違いです。
似ているようで意味に違いのあるこれらの用語は契約する上で重要となってきますから、確認しておきましょう。
専有面積と延床面積の違いは？
「専有面積」と「延床面積」にはどのような違いがあるのでしょうか？
どちらも住宅にかかわる面積であることに違いはありません。
「専有面積」とは、部屋の所有者が所有権を認められている部分のことを指します。
自分だけの場所として利用できるのが専有部分で、その面積を専有面積と呼ぶのです。
例えばマンションの一室を所有している場合、部屋は自分専用として使用することが可能です。
このように専有面積は、主にマンションやアパートなどの共有住宅の面積を表す時に用います。
しかしエレベーターやエントランスなどはマンション所有者や来客者など誰でも使用することができ、自分専用として使用することはできないので共有部分になります。
戸建て住宅であれば、その建物の全ての部分において所有者の所有権が認められるため専有面積という概念そのものが存在しません。
一方で「延床面積」は住宅全体の面積を指しています。
二階建ての戸建て住宅であれば一階と二階の床面積の合計の面積、三階建ての戸建て住宅であれば一階、二階、三階の床面積の合計の面積になります。
マンションの延床面積は、全ての階の面積の合計です。
専有面積に含まれる箇所と含まれない箇所の違いは？
専有面積と延床面積には違いがありますが、専有面積、延床面積には含まれない部分があるので注意が必要です。
例えばベランダやバルコニー、テラスは専有面積に含まれません。
ベランダやバルコニーは専有部分から出入りができ、自分専用のように使用することができるので専有面積と勘違いしてしまいがちですが、法律的には共有部分として扱われます。
そのため、専有面積である住戸内はリフォームなどが可能ですが、ベランダやバルコニーはリフォームができません。
あくまでも管理規約を守って使用することが求められるので、注意しましょう。
このほかにも、ロフトは専有面積に含まれません。
ロフトは部屋としての扱いではなく、屋根裏収納という扱いだからです。
ただし、ロフトには「天井高が1．4m以下、ロフトがある階の2分の1以下の面積ではしご等で固定されていないこと」という定義があり、これらを満たさない場合は専有面積として含まれることになります。
また玄関のポーチ部分は、室外のスペースとなりもちろん専有面積には含まれません。
延床面積に含まれないものとは？
専有面積に含まれない部分があるように、延床面積にも含まれない部分が存在しますが内容には少し違いがあります。
例えばベランダやバルコニー、テラスなどは専有面積には含まれませんでしたが、延床面積には一定条件を超えると含まれるようになっています。
延床面積にはベランダやバルコニーの外壁からの出幅が2m以下の部分であれば含まれません。
また庇やテラスなども2m以下であれば、延床面積には含まれません。
しかし、サンルームなどの三方向以上が壁で囲まれて屋根がある空間は延床面積に含まれるため注意しましょう。
このほかにも、玄関のポーチ部分は専有面積と同じように延床面積には含まれません。
しかし、戸建て住宅などでポーチ部分を広めにとって自転車置き場にする場合など、延床面積に含まれる場合もあるので注意が必要です。
さらにロフトや吹き抜け部分も、延床面積には含まれません。
また、ビルトインガレージや地下室などは、延床面積に算入する際に一定であれば含まれない緩和措置があります。
専有面積や延床面積以外に使われる住宅面積は？
専有面積や延床面積以外にも住宅にかかわる面積があります。
これらの違いについて理解しておかないと、頭の中が混乱してしまうかもしれません。
例えば「建築面積」は、建物を真上から見た時の外周で求めた面積のことです。
二階より一階部分が広い戸建て住宅や総二階の戸建て住宅では、一階部分の面積が該当します。
一般的に住宅を建築する際には、都市計画法によって建ぺい率や容積率が制限されます。
この建築面積は、建ぺい率を計算する際に使用します。
基本的に建築面積は、壁に囲まれているかどうかや床面積に含まれるかどうかは関係なく、柱があって屋根があれば含まれます。
そのため、床面積には算入されなかった玄関のポーチ部分やビルトインガレージも含まれることになります。
プレハブの物置であっても建築面積には含まれるため、注意しましょう。
ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認め指定する構造の建築物については一定条件で含まれないこともあります。
専有面積と延床面積の計算方法に違いはある？
専有面積と延床面積の求め方に違いはあるのでしょうか？
専有面積には計算方法が2種類あり、どちらを用いて求めるかによって違いがでてきます。
専有面積の計算方法は「壁芯面積による求め方」と「内法面積による求め方」です。
壁芯面積は部屋の壁や柱の幅の中心から内側部分の面積を求めたもので、柱の厚みの分も計算するため実際に使える面積よりも広くなってしまいます。
内法面積は部屋の壁の内側部分の面積のことで、実際に使える面積のことを指しています。
分譲マンション多くは壁芯面積を用いて専有面積を算出しているため、内覧をした際に「思っていたよりも狭かった」と感じてしまうことがあるでしょう。
ただし、不動産の登記事項証明書には内法面積で求めた専有面積が記載されるので注意してください。
延床面積の求め方は、建築物の各階又はその一部で、壁やそのほかの区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を計算します。
水平投影面積とは水平面に投影したときの面積のことです。
延床面積には含まれない部分もあるので、計算するときは注意しましょう。
延床面積は建てる場所によって制限される！
専有面積はマンションなど建物ができてから決まるため制限を受けることはありませんが、延床面積は建物を建てる前に制限を受けることがあり、これは専有面積と延床面積の違いの一つでもあります。
建物を建築するときには都市計画法により、建ぺい率や容積率が定められています。
これは計画的な街づくりのために必要なことで、市街地の密集化を防いだり、防災上や日照上などの理由があります。
そのため自分の土地であっても、どんな建物でも建てていいというわけではありません。
容積率を計算するときに延床面積を用いて計算するため、場所によっては延床面積が制限されることもあるのです。
例えば容積率が100％の地域では、土地の広さが100m²であれば建てられる建物の延床面積は100m²以内となります。
100m²は30．25坪なので、二階建てにするなら一階が15坪程度、二階が15坪程度の戸建て住宅を建てることができます。
もちろん延床面積は建物の各階の床面積の合計なので、一階が20坪、二階が10坪でも問題はありません。
大きな家を建てたいと希望する時など、土地の広さや地域によって制限がかかり思い通りの家が建てられないこともあることに注意しましょう。
住宅にかかわる面積には種類がある！
住宅面積には専有面積や延床面積など、数々の面積があり違いがあります。
分譲マンションなどの場合にはあまり影響しませんが、家を建てる時などは制限を受ける可能性もあるため違いについてしっかりと把握しておく必要があるでしょう。
また専有面積や延床面積は、計算方法もそれぞれ違います。
詳しい計算は専門家がしますが、どのような計算方法があるのかだけでも知っておくと良いでしょう。
