家や土地などの不動産を所有すると発生するのが、固定資産税です。
家を新築すると多くの場合登記をすることとなり、固定資産税が課税されることは容易に理解できるのですが、増築部分について未登記であることも少なくはありません。
未登記であれば、増築部分について固定資産税は課税されないのでしょうか？
未登記の建物について、固定資産税の課税はどうなっているのかご紹介します。
増築部分は登記しなければならない？
建物を新築すると「表題登記」を行います。
表題登記には具体的に建物の所在や家屋番号、建物の種類、構造、床面積、登記の日付について記載されています。
不動産登記は建物や土地の物理的状況を記している表題部と、所有権や所有権以外の権利を記す権利部で構成されており、権利部の登記は義務化されていません。
一方で表題部の登記は建物の規模や構造などを明確にするために行うものですが、この登記は建物新築後1ヶ月以内にすることが不動産登記法により義務付けられています。
さらにその後、建物に対して増築を行った場合には「表題変更登記」を行う必要があります。
増築により床面積が変更となるためです。
この登記も表題登記と同じように、増築が行われてから1ヶ月以内に申請することが義務付けられています。
表題登記も表題変更登記も申請義務があるため、未登記の場合には10万以下の過料に処すと不動産登記法に記載されています。
中には「小規模な増築であれば登記する必要がない」と勘違いされている人も多いのですが、増築時に行う表題変更登記に面積要件などはありません。
また、増築だけでなく改築により屋根の種類や構造が変わった場合や建物の種類を変更した場合、物置や車庫などの付属建物を作った時なども表題変更登記の申請が必要となります。
登記をすると固定資産税の増加が考えられますが、未登記は不動産登記法違反となるので注意しましょう。
未登記でも固定資産税はかかる
増築した時など表題変更登記が必要となりますが、「登記しなければならないことをしらなかった」などの理由により未登記のままの物件は数多く存在します。
土地や建物などの固定資産には固定資産税という税金が課税されるのですが、土地や建物それぞれに固定資産税評価額がつけられており税額は大きく異なります。
この固定資産税評価額は、建物であれば規模や構造、築年数によって変化するため増築前と増築後では当然変化するはずです。
通常、登記がなされると登記情報が建物が存在する地域の役所に通知されますが未登記であれば通知されることはありません。
この点から未登記であれば、固定資産税は課税されないのではないかと考える人もいるでしょう。
しかし、残念ながらそれは誤りです。
固定資産税は現況主義であるため、未登記であっても課税されるようになっています。
市区町村の担当者が定期的に地域を巡回したり、航空写真で確認したりしているため未登記であっても課税されるのです。
未登記だと固定資産税はかかるが、登録免許税はかからない！
未登記であったとしても固定資産税は現況主義のため、建物があれば課税対象です。
しかし登記をする際に必要となる「登録免許税」は、未登記であれば支払う必要はありません。
登録免許税は固定資産税評価額を元に算出されるため、高額になりがちです。
一般的な新築住宅だと、数十万円の支払いが必要となりますから負担になるのは間違いないでしょう。
ただし、これは所有権の登記や抵当権設定登記など義務ではない登記についてのみの話になります。
建物を新築した際に行う表題登記や建物を増築した際に行う表題変更登記は、法務局に対する報告のようなもので登録免許税が課税されることはありません。
逆に未登記のままであれば、不動産登記法違反により10万円の過料に処される可能性すらあります。
登録免許税がかかると思い込んで、増築部分を未登記のまま放置する人も多いのですがこれは勘違いです。
そればかりか登記をしていてもしていなくても課税される固定資産税が、未登記だと正確な床面積が分からず本来より高く課税されてしまっているかもしれません。
登録免許税についてはかからないので、不当に高く固定資産税が課税されないためにも増築の際にもしっかり登記しておくようにしましょう。
未登記の増築部分に固定資産税が課税されているか調べる方法は？
未登記であっても固定資産税は課税されるのが一般的ですが、必ずしも課税されているとは限りません。
これは、役所担当者による見落としがないとは言い切れないためです。
特に小規模な増築であれば、見落とす可能性はもちろんあるでしょう。
未登記でも固定資産税が課税されているかを調べるには、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いてくる課税明細書を見てください。
建物自体が未登記の場合には課税明細書に未登記と記載されているか、もしくは家屋番号が空白になっているでしょう。
建物は登記されているが増築部分が未登記の場合、登記事項証明書に記載されている床面積と課税明細書に記載の課税床面積が一致していれば課税されていないということになります。
逆に課税明細書に記載の課税床面積が登記事項証明書に記載の床面積より大きくなっていれば、未登記の増築部分についても固定資産税は課税されているということです。
増築部分が未登記の場合、遡って固定資産税が請求されることはある？
未登記の増築部分に固定資産税が課税されていない場合、遡って請求されるということはないのでしょうか？
本来なら納めるべき税金なわけですから請求される可能性が高いかと感じますが、現状では遡って請求されることはあまりないようです。
そもそも未登記の増築部分の未払い固定資産税を遡って請求するためには、増築部分がいつ増築されたものなのか役所は証明する必要があります。
遡って請求する権利はもちろんあるのですが、証明するのがなかなか困難なことから実務上はあまりやらない市町村が多いのでしょう。
ただし、悪質なケースなどは未払いの固定資産税を遡って請求されることは十分にありえます。
そうなると当然、通常払うべき税額よりも増額してしまうことでしょう。
一般的に時効は5年となりますので、5年以上は遡って請求されることはなく5年分が請求されることとなります。
増築部分が未登記だと将来売却しづらくなる！？
増築部分の登記は不動産登記法により義務化されていますが、罰則規定がほとんど執行されないことから未登記のまま放置している人が多いのが現状です。
固定資産税が課税されていれば、所有権に関しても市町村が証明してくれるため乗っ取りなどの危険もほとんどないでしょう。
しかし、建物を売却したい時に障害がでてきます。
建物を買いたいと言う人が現れたとしても、買主側が住宅ローンを利用するのであれば金融機関から未登記部分を登記するように求められるのです。
現金で決済できる人を探すとなると選択肢が狭くなりますし、売却しづらくなってしまいます。
増築部分の登記を行うためには建物図面や各階平面図などが必要となりますから、月日が経てば経つほど容易でありません。
さらに未登記のまま放置しておくと、相続が発生したりして手続きが複雑になり、専門家に頼むしかなくなる可能性もあります。
書類も増えるので経費もかさみますし、売却もしづらくなってしまうため未登記のままはおすすめできません。
未登記であっても固定資産税は課税されるので、きちんと登記しておく方が良いでしょう。
固定資産税に登記の有無は関係ない！
増築部分が未登記であっても、固定資産税はしっかり課税されます。
まれに役所のチェック漏れで課税されていないケースもありますが、ずっと続くとは限りません。
そればかりか遡って請求される可能性もあります。
未登記のままだと将来的に売却しづらくなってしまったり、過料となってしまったりデメリットの方が多いので増築の際はしっかり登記しておきましょう。
