家屋の評価額というと、思い浮かぶのは売却査定や固定資産税ではないでしょうか。
売買経験のある方ならご存知かと思いますが、このような場合、査定により家屋の評価額が決められます。
それに基づいて、売却価格や固定資産税額が決められるわけですが、そもそも査定の基準にはどのようなものがあるのでしょう。
もちろん築年数は査定されますが、その基準は決まっているのでしょうか。
そして、その他の査定基準もあるのでしょうか。
固定資産税を計算するための土地の評価額
まずは、固定資産税の場合をみていきましょう。
固定資産税は、土地や家屋などを取得した場合、市区町村がその固定資産に課税するものです。
土地に関しては、国土交通省が定める土地の公的価格の時価の約7割を評価額とし、3年ごとに見直しがされています。
この評価額に、標準税率1．4％をかけて、固定資産税が算出されるのです。
ただし、住宅地については負担軽減を目的に特例措置が設けられています。
一戸あたり200㎡以下の小規模住宅用地では、固定資産税は評価額×1/6、都市計画税は評価額×1/3に標準税率をかけます。
一般住宅用地では、固定資産税は評価額×1/3、都市計画税は評価額×2/3に標準税率をかけて固定資産税を算出します。
ちなみに、公的価格の算定方法は複雑で、画地計画法というものを用います。
主要な選定をした街路に路線価を付し、その街路に沿う宅地から奥行、間口、形状が標準的な宅地を選定します。
その標準的な宅地の単位当たりの評価額を算出し、これを基準として、個別の土地にも評価額をつけていくという方法です。
土地は経過年数による劣化などはないため、土地価格はこの公的価格を基準とします。
固定資産税を計算するための家屋の評価額
一方、家屋などの建物に対する評価額は、経年劣化があるため、年々下がっていきます。
計算方法は、やはり総務大臣の定める固定資産評価基準によって算出されます。
家屋については、再建築価格を基準とする方法を採用しています。
つまり、対象家屋をその場所に新築する場合にかかる建築費を求めて、そこから経過年数に応じた減価を考慮し、その家屋の価格を算出する方法です。
経過年数に応じた減価率は、1年で80％、2年で75％、3年で70％にもなり、それ以降は1㎡あたりの評点によって減価率が違ってきます。
ある評点を例にとると、築年数10年で54％、20年で31％、25年で20％となります。
このような評点を決定するために、家屋などの固定資産を取得した場合には、市区町村が家屋調査に入るのです。
専門的な評価方法になりますので、一般論に丸めると、家屋の固定資産税における評価額は、購入金額の約50～70％になります。
それに標準税率の1．4％をかけたものが、家屋の固定資産税になります。
そして、新築住宅に限っては、戸建てで3年間、マンションでは5年間軽減期間があります。
軽減の内容は、床面積120㎡以下までは通常の税率の半分になるのです。
これらのことより、土地、建物ともに、固定資産税の計算における評価額は、売買などに用いる評価額とは、少し違うということを覚えておきましょう。
年数の経過した中古住宅の評価額は不動産屋さんが決める
固定資産税以外に、家屋の評価額に関してみなさんになじみのあるものといえば、固定資産の売買ですね。
たとえば新築マンションなどを購入する際の評価額は、決められた販売価格で購入するわけですから、みなさんにとってはその取得価額になります。
マンションの場合は土地付き価格になりますが、住宅ローン減税の申請用紙などには、きちんと土地と建物の取得価額が別々に記載されています。
そして、年数が経過すると新築マンションなども中古住宅という扱いになります。
中古住宅を売る場合には、不動産屋さんの仲介を頼むのが一般的な方法ですね。
そこで、売却価格を決定するために、不動産屋さんが土地や建物の価格査定というものを行うわけです。
売却価格査定は、固定資産税の算出に使用する評価額とはまた違う基準で行われます。
固定資産税は各市区町村で算出されるので、どちらかというとこの売却価格査定の方がみなさんにはわかりやすいかもしれません。
では、この不動産屋さんの価格査定にはどのような基準が用いられるのでしょうか。
不動産売買における土地の評価額に使用される実勢価格
売却に関しては、土地に対する固定資産税の評価額はあてになりません。
先に出てきた路線価というのは、相続税の計算にも使われますが、これも実際的ではありません。
では、何を基準に土地の評価額が決まるかといえば、やはり国土交通省が定める土地の公的価格といえます。
3年ごとに見直しがされる点も実際的であるといえます。
ただ、実際の売却価格査定においては、公的価格とかけ離れた土地価格が提示されることがあります。
これはどういうことかというと、不動産屋さんの間で使われる実勢価格、つまり時価が優先するためです。
実勢価格は、実際に市場で取引された価格と思ってもらえば良いです。
つまり、過去、できれば直近の売買において、売買契約が成立した近隣の案件を参考に、土地価格を算出することがあるのです。
公的価格は誰でも閲覧することができますが、実勢価格については不動産屋さんしか知りようがありません。
そして、不動産の売買は、売り手と買い手が実際に契約を交わさなければ成立しないわけで、需要と供給による価格変動があるのも当然といえます。
このような事情から、売却価格査定においては、実勢価格を用いることが多いといえます。
では、家屋はどうでしょう。
築年数は評価額にどのように繁栄されるのでしょうか。
不動産売買における家屋の評価額は築年数で決まる
家屋などの建物に関しては、土地のように正式な基準はありませんが、一番の基準とされるのは築年数です。
中古住宅の査定額は築年数で8割が決まるといわれます。
一般的にはそれによって建物の劣化の進行具合がわかるからです。
みなさんも、減価償却という言葉を聞いたことがあると思います。
経年による資産価値の減算、または費用化のことですが、法律でその耐用年数が定められています。
木造家屋の場合は22年、軽量鉄骨は27年、重量鉄骨は34年、RCは47年です。
耐用年数のうち何年経過して、残存価額がいくらかを、毎年定額を減算する定額法で計算するのです。
たとえば、木造の建物で築5年、購入価格が1，000万円とします。
残存価額は、1，000万円×（22年－5年）÷22年＝7，727，272円、約773万円が、現在の建物評価額となります。
つまり、5年で木造の建物の資産価値が227万円程度減少したことになります。
ただ、中古物件の場合は、不動産売買の通例として、次の計算式の償却期間、つまり耐用年数を用います。
償却期間＝法定耐用年数－築年数×0．8。
つまり上の例で計算すると、22年－5年×0．8で計算される18年で、建物の価値を0円にすることになります。
5年経過後の建物の残存価額773万円÷18年＝429，444円となり、毎年約43万円ずつ評価額が減額され、18年後には0になるわけです。
また、法廷耐用年数が経過したような中古物件においては、法定耐用年数の20％の期間で償却するのが通例です。
築年数以外で家屋の評価額の査定対象となるもの
もちろん、築年数以外にも家屋などの評価額査定の対象となることがあります。
家屋の平米数、つまり広さや間取りも大きなポイントです。
そえ以外でも、駅から徒歩何分かかるか、近くに学校はあるか、スーパーなどの買い物の便はよいか、静かさや治安のよさなども査定対象です。
また、いわゆるリフォームがされているかどうかなども、査定の対象になります。
査定価格は築年数が8割とのべましたが、あとの2割もいろいろとあるわけですね。
ところで、このようなポイントは、なにかに似ていませんか？
そうです、自分が物件を探す際に、不動産屋さんに提示する諸条件と同じですよね。
いいかえれば、需要に合った物件は価値が高くなるということが考えられそうです。
実は、私もマンションの売買をしたことがあります。
その時の査定額は、新築時で2，100万円であった物件が、4年半経過で2，000万円でした。
しかし、実際に売りに出したの5年半経過後で、査定額は1，800万円と一気に下がっていました。
根拠として、直近の80㎡超の近隣物件が1，980万円で取引されたことを提示され、75㎡である当該物件は1，800万円が妥当とのことでした。
結局1，890万円でサイトに掲載してもらうようお願いし、実際の売買価格は端数を値引きして1，800万円になりました。
これがいわゆる実勢価格での取引の実例ではないかと思います。
家屋や土地の資産価値を知っておくことが大切
このように、土地や家屋の評価方法は一通りではありません。
目的や用途によって評価額はかわります。
そして、用途による土地や家屋の価値を知っておくことは、税額が適正であるかを見極めたり、売却の際に損をしないためにも、必要ではないでしょうか。
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