土地には地目と呼ばれる種類があります。
地目はその土地の利用状況によって決まり、法務局の登記簿の表題部と呼ばれる部分に登記されています。
もし、その土地の利用状況が変わった場合、地目変更登記を行わなければなりません。
今回は地目変更登記について、手続きや必要書類をご紹介していきましょう。
地目変更登記とは
地目変更登記とは、土地の地目を変更し、再び登記しなおすことを指します。
土地の利用目的が変わったら、速やかに法務局で手続きをする必要があるのです。
地目変更登記を必要とするケースとしては、以下のようなことが考えられます。
・家屋を取り壊して駐車場にする
・田や畑などの農地に家を建てる
特に、親が持っている農地に子供家族が住居を建てるため、宅地へ地目変更するといったことは少なくありません。
地目は固定資産税などに影響が出る可能性が高いので、土地の目的が変わったら、速やかに手続きをしなければなりません。
申請義務としての目安は1か月です。
土地の目的が変わったら、この期間内に手続きを完了させるようにしましょう。
地目変更登記が完了すると、一筆ごとに土地の面積、所有者、所在、所有者情報などが登記されることとなります。
ちなみに、上記の情報が載った登記簿は、法務局で誰にでも閲覧できるようになっています。
地目の種類を知ろう
地目は法律により23種類に定められています。
地目変更の手続きは、現在の土地の地目が何で登記されているかを調べることから始めます。
ここでは、23種類の地目をすべてご紹介しましょう。
【地目の種類】
①宅地…建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地
②田…農耕地で用水を利用して耕作する土地
③畑…農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
④牧場…獣畜を放牧する土地、建物の敷地、牧場区域内にあるものを牧場とする
⑤原野…耕作ではない雑草、灌木類の生育する土地
⑥塩田…海水を引き入れて塩をとる土地
⑦鉱泉地…鉱泉の湧出口
⑧池沼…灌漑用水ではない水の貯留地
⑨山林…耕作ではない竹木の生育する土地
⑩墓地…人の遺骨を埋める土地
⑪境内地…社寺の境内の土地で、本殿、本堂、社務所、教団事務所などの建築物がある土地
⑫運河用地…水路用地および運河に属する道路
⑬水道用地…給水の貯水池、水道路線に要する土地
⑭用悪水路…灌漑用または悪水排泄の水路で、耕地利用に必要な水路
⑮ため池…耕地灌漑用の貯蓄池
⑯堤…防水のための堤防
⑰井溝…村落ちの間にある用水路
⑱保安林…農林水産省が森林法で指定した土地
⑲公衆用道路…一般交通用の道路
⑳公園…公衆の遊楽のための土地
㉑鉄道用地…鉄道の駅舎および線路、付属施設の敷地
㉒学校用地…校舎、運動場、付属施設の敷地
㉓雑種地…上記以外の土地
地目変更登記の手続きはどこで行う？
地目変更登記の手続きは、土地の利用状況が変わってから1ヶ月以内に行うとお話ししました。
では、手続き先はどこになるのでしょうか。
登記を管理しているのは法務局となるため、地目変更登記の申請も法務局で行うこととなります。
地目変更登記に限ったことではなく、不動産の登記関係の手続きは、すべて法務局で行います。
しかし、どこの法務局でもいいというわけではなく、地目変更を行う土地の地域にある法務局でなければなりません。
自宅から離れた場所にある土地を地目変更する場合も、その土地を管轄する法務局で手続きをしなければならないため、注意が必要です。
直接出向くのが難しい場合は、申請書を郵送、またはオンライン申請でも手続きができます。
また、土地家屋調査士などに代理申請を依頼すれば、手続きをすべて任せることができます。
その際、費用はかかりますが、すべての手続きを行ってもらえるため、スムーズに地目変更登記を行うことができるでしょう。
地目変更の手続きにかかる期間はどのくらい？
地目変更は法務局で手続きすることが分かりました。
ここでは、実際に登記が完了するまでの時間が、どのくらいかかるのか見ていきましょう。
地目変更は、現在の土地の地目が何になっているかにより、登記完了までの期間に違いが出ます。
「山林から宅地」や、「宅地から雑種地」などの一般的な地目変更の場合は、申請書の提出から1～2週間もあれば地目変更登記は完了します。
しかし、現在の地目が「田」や「畑」などの農地の場合は、注意が必要です。
というのも、田や畑は農地法という法律で守られており、簡単に地目変更ができなくなっているのです。
田や畑を他の地目にしたい場合は、農業委員会の許可が必要になり、農地転用という「農地をほかの地目へ変更できる許可」をもらわなければなりません。
農地転用にかかる期間は、10日～2週間くらいといわれているため、そこから申請書を提出すると、全体で1か月前後の期間を要することとなります。
農地を地目変更する予定の方は、時間に余裕を持って手続きを行いましょう。
地目変更登記の必要書類とは
ここでは、地目変更登記の手続きに必要な書類についてお話ししていきます。
先ほど少しお話ししましたが、地目変更登記は土地家屋調査士に代理申請してもらうことができます。
代理申請をしない場合は自分で書類を集める必要がありますので、以下を参考にしてください。
【地目変更登記の必要書類】
・地目変更登記の申請書
・土地の案内図
以上の2つは必ず必要な書類になります。
しかし、ここからはケースによって必要な書類が変わってきますので、以下でご紹介します。
①農地をほかの地目にする場合
・非農地証明（すでに農地以外の土地に変わっている場合）
・農地転用書類（まだ農地から変わっていない場合）
②土地の所有者が亡くなっている場合
・所有者の戸籍謄本または除籍謄本
・相続人の住民票と戸籍謄本
③土地の所有者の現在の住所が登記の住所と異なる場合
・所有者の住民票または戸籍の附票
④土地家屋調査士に代理申請してもらう場合
・委任状
以上となります。
地目変更登記の申請書と土地の案内図のほかに、①～④でご案内した書類が必要となりますので、事前に頭に入れておきましょう。
地目変更登記の手続きにかかる費用
地目変更の手続きについて、流れや必要書類のお話をくわしくしてきました。
最後に、費用について見ていきましょう。
自分で地目変更登記を行った場合、かかる費用は実費のみとなるので、数千円ほどの支払いで済みます。
ここでいう実費とは、交通費や、登記簿謄本・地積測量図などの取得費用になります。
そのため、本人申請の場合は、最低限の費用で済むことになりますね。
対して、土地家屋調査士に代理申請してもらった場合は、一筆の土地でおよそ5万円ほどの費用がかかることとなります。
本人申請と比べるとだいぶ高いですが、手続きや書類集めをすべてお任せすることができるため、スムーズに地目変更することができるでしょう。
なお、5万円の費用というのは、あくまでも一筆の土地に関しての費用となります。
これが二筆、三筆と、同時に地目変更となった場合は、調査する土地が増える分、費用もプラスされていきますので注意が必要です。
地目変更は速やかに行おう
地目にはさまざまな種類があり、土地の利用目的が変わった場合は、速やかに地目変更登記を行いましょう。
農地からほかの地目に変更する場合は、農地転用を行う必要があるため、特に注意が必要です。
農地転用と地目変更を行うと、1か月前後の期間が必要となりますので、余裕を持って申請することを心掛けましょう。
また、スムーズな手続きになるように、必要書類やかかる費用を事前に頭に入れておくことをおすすめします。
