経済が長く停滞して給料があまり上がらない中で、何か収入を増やす方法はないかと考えているサラリーマンは多いと思います。
そんなサラリーマンにおすすめしたいのが、不動産経営をして家賃収入を得ることです。
ここでは、不動産経営で必要となる収入印紙の基礎知識から、家賃収入の副業で利益金額を上げる方法までをご紹介していますので、参考にしてみて下さい。
家賃収入が副業としておすすめの理由は？
サラリーマンが会社勤めをしながらできる副業といえば、真っ先に株式投資を思い浮かべると思いますが、株価は国際情勢や経済状況によって大きく変わるため、株式で収入を増やすのはなかなか難しいものです。
日々の株価の動きが気になると、本業にも影響が出かねません。
そこで、サラリーマンにおすすめする副業が、家賃収入を得る中古ワンルームマンションの賃貸運用です。
不動産経営は、大きな資金と専門知識が必要でハードルが高いと思うかもしれませんが、株式購入では利用できない銀行のローンも、不動産の購入資金であれば受けられるというメリットがあります。
そして、中古ワンルームマンションの賃貸運用であれば、少ない自己資金でも始めることができるのです。
ローンを組めば団体信用生命保険が適用されますから、いま入っている生命保険を見直すこともできます。
不動産の専門知識は、時間をかけて少しずつ勉強すれば追いつけます。
勉強は、何をするにしてもついて回るものです。
何より、サラリーマンに中古ワンルームマンションの賃貸運用をおすすめする一番の理由は、賃貸管理の実務を管理専門会社に委託することで手間をかけずにできるからです。
しっかりとした管理専門会社をパートナーにすることで、本業をおろそかにせず副業でも運用ができます。
毎月安定して家賃収入が入ってくれば将来計画も立てやすくなります。
副業とはいっても不動産経営に違いはありませんから、ある程度の法律の知識は必要です。
ここでは、入門編として、収入印紙の注意点と納税金額のことを押さえておきましょう。
納税金額で失敗しない収入印紙の基礎！
収入印紙は、印紙税法で定められている印紙税の納付に使われる切手サイズの証票のことです。
印紙税は現金で納付するのではなく、定められた金額の収入印紙を課税される文書に貼り、消印をすることで納税となる仕組みです。
課税文書に収入印紙を貼らずにいると、見つかった時に本来納める印紙税の3倍の金額を納付しなければいけなくなります。
これを過怠税といいます。
高額な不動産売買での契約書や領収書に収入印紙を貼らないと、大きな金額の過怠税が発生することになるので注意しましょう。
この過怠税は、印紙税の対象となる課税文書であることを知らなかった場合でも逃れることはできません。
課税文書に収入印紙を貼って消印しなかった場合は、収入印紙と同額の過怠税が課されます。
収入印紙の取扱いで怖いのは、税務担当者に「意図的に収入印紙を貼っていない」と判断されることです。
印紙税法では「故意に収入印紙を貼らない場合は一年以下の懲役もしくは50万円以下の罰金またはこの併科」とされています。
なお、契約書や領収書などの課税文書に収入印紙を貼っていない場合でも、契約の締結や家賃受け取りの事実が無効になるわけではなりません。
印紙税の納付と文書の有効性とは、全く別ものです。
不動産経営で収入印紙が必要になるのはどんな文書？
では、不動産経営ではどんな手続きの文書が必要なのでしょう。
主な文書を見ていきましょう。
・不動産売買契約書
不動産を購入する時に売買契約の成立を証明する文書です。
・金銭消費貸借契約書
不動産購入のためにローンを組んだ時に金銭の借り入れを証明する文書です。
・工事請負契約書
リフォーム工事を工事業者に依頼する時に請負を証明する文書です。
以上の文書は、いずれも印紙税法上の課税文書ですから収入印紙が必要です。
契約金額が500万円を超えていても1000万円以下の場合だと、収入印紙の金額は1万円です。
・不動産の賃貸料の受取書
5万円以上の家賃を集金し領収書を入居者に渡す場合、その領収書には収入印紙が必要になります。
収入印紙の金額は、領収書に記載された金額によって決まります。
例えば、家賃が100万円以下の場合だと、200円です。
しかし、アパートやマンションなど建物の賃貸借に関する契約書は、非課税文書ですから収入印紙は必要ありません。
家賃を手集金する場合の収入印紙の金額と節約方法は？
ところで、家賃を振り込みではなく、毎月集金するという不動産所有者もいるかもしれません。
受け取る家賃が100万円以下の場合だと、領収証に貼る収入印紙は200円です。
1年間の収入印紙代は2400円と金額は小さいのですが、将来的に複数の入居者に賃貸をするようになった場合は、収入印紙の金額も集金の手間も積み上がっていくので対策が必要になってきます。
家賃集金の手間を減らすには、振り込みにしたり、集金業務を管理専門会社へ委託するという方法があります。
領収書の収入印紙の金額を節約するには、金銭受取通帳と判取帳を利用するという二つの方法があります。
金銭受取通帳は、特定の入居者から家賃を集金したことを証明する通帳で、通帳に貼る収入印紙の金額は一年につき400円です。
金銭受取通帳を利用することで、収入印紙の金額は一年につき2，000円の節約になります。
一方の判取帳は、入居者が二人以上の場合に、家賃を集金した証として入居者からサインをもらう帳面です。
判取帳に貼る収入印紙の金額は一年につき4，000円です。
判取帳は、多人数の入居者の家賃集金の場合に有効な節約方法です。
リフォームの金額を抑えるより大切なことは何？
賃貸物件の運用は、入居者が入っている間は満足度を上げる管理に力を入れればいいのですが、入居者が退去した時はリフォームをしなければいけません。
次の入居希望者に気にいってもらえるように、照明をLED化したり、エアコンを最新の設備に切り替えたりする必要も出てきます。
しかし、リフォームの金額を抑えるために工事業者選びに時間をかけすぎたり、リフォームにこだわりすぎて工事を長引かせるのは危険です。
リフォームが終わって次の入居者が決まるまでは、家賃収入が入ってこないからです。
家賃収入で安定した利益を上げるには、リフォームをできるだけ短期間で済ませ、早く次の入居者を入れることが大切です。
投資する物件は、リフォームの点からもワンルームマンションから始めるのがおすすめです。
ワンルームであれば部屋の面積が狭いので、リフォーム期間を短くでき、リフォーム金額も抑えることができます。
リフォームの工事業者と取り交わす契約書は、工事請負契約書です。
収入印紙の金額はリフォーム工事の契約金額で決まり、契約金額が1万円以上100万円未満の場合だと200円となっています。
家賃収入でどうやって利益金額を上げる？
家賃収入の利益金額は「家賃収入－経費－ローンの返済額」で計算できます。
この利益金額が1万円でもあれば、それを積み立ててローンの繰り上げ返済に充てることができます。
ローンが完済すれば、利益金額を他の物件に投資することができるので、複数の家賃収入でさらに利益金額を上げることができます。
経費の中で一番大きなウエイトを占めるのは、管理委託費です。
サラリーマンが不動産経営を副業として行う場合、管理業務は管理専門会社に委託して手間がかからないようにするべきです。
管理専門会社は、トラブルや入居者のクレームに対応してくれる重要なパートナーです。
管理委託費はできるだけ抑えたいところですが、入居率や入居期間は管理専門会社の対応の良し悪しで決まります。
実績があり信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
管理専門会社と取り交わす契約書は、業務委託契約書です。
収入印紙の金額は委託契約金額で決まり、契約金額が1万円以上100万円未満の場合だと200円となっています。
中古ワンルームマンション経営は安定した収入を得たい人におすすめ
中古ワンルームマンションの賃貸運用は、安定した収入を得たいと考えているサラリーマンにおすすめの副業です。
管理実務は管理専門会社に委託すれば、手間がかかりません。
中古の物件は新築に比べて割安で、ローンの返済も短くて済むので初めての投資に適しています。
不動産経営ではたくさんの法律知識が必要ですから、収入印紙の金額の基礎から勉強するといいでしょう。
小さな家賃収入から始められる不動産経営をあなたも副業にしてみませんか？
