住宅ローンを組む場合、頭金にと貯めていた貯金があったとしても、諸費用などであっという間になくなってしまうことがあります。
そこで、頭金なしに2，500万円を借りる場合、月々返済する金額はいくらぐらいになるのか、試算してみたいと思います。
住宅ローンの頭金と諸費用の違いは何？
そろそろ家を買おうと考えている皆さんは、貯金を頭金にして、住宅ローンを借りようと考えているのではないでしょうか。
しかし、実際に全額頭金にできるかといえば、ちょっと難しいと思います。
なぜなら、住宅ローンを組む際には、諸費用というものが必要になるからです。
諸費用の中でも一番大きな金額になるのが、保証料です。
これは、銀行から借りたお金の返済が滞ってしまった場合に、保証会社が立て替えて支払うことを約束するためのお金です。
これを代位弁済といいますが、代位弁済後は、銀行ではなくて保証会社に返済しなければなりません。
保証料の金額は、だいたい1，000万円に対して20万円強ぐらいが必要です。
2，500万円を借りるのであれば、50万円強になります。
そして、次に高額なのが火災保険で、25～40万円程度かかります。
他にも、銀行への融資手数料が3～5万円程度、住宅の登記や抵当権の設定等に15万円程度、契約の印紙代に2万円などのお金が必要になります。
これらを総称して、諸費用といいますが、だいたい100万円程度のお金が必要になります。
引っ越し費用、家具や家電の購入などを考えると、最低でも200万円程度は見ておいたほうが良いでしょう。
一方頭金は、住宅の購入金額の一部を現金で支払うことで、残りを住宅ローンでまかなうわけです。
貯金額によっては、頭金なしで借り入れぜざるを得なくなることもあるわけです。
頭金なしで2，500万円の住宅ローンを組んだ場合の返済期間は
例えば、諸費用で貯金が底をついてしまった場合、2，500万円の物件を買うとしたら、頭金なしで全額を住宅ローンにしなければなりません。
では、2，500万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済金額がいくらになるのか気になるところですね。
ただ、一概にいくらというのはいえません。
なぜなら、返済期間と金利によって返済金額が大きく変わってくるからです。
一般的に、住宅ローンは35年返済がポピュラーです。
他にも選択肢はありますが、75歳～最長80歳になるまでの期間とする銀行が多いようです。
ただ、老後に住宅ローンを抱えると、年金がこれからどうなるかもわからないご時世では不安です。
そこで、30代～40代で35年のローンを組み、繰り上げ返済などで定年までに返済してしまおうという人が多いようです。
というわけで、ここでは35年返済という前提にしておきたいと思います。
頭金なしで2，500万円の住宅ローンを組んだ場合の金利は
次に金利です。
これは、返済期間よりも選択肢が多岐にわたります。
まず、借りる銀行によって金利が違います。
そして、固定金利と変動金利があり、どっちを選択するかによって、かなりの開きがあります。
一番安いのは、ネット銀行などで借り、変動金利を選択するという場合です。
たとえばAネット銀行では、変動金利を選択し、通年引き下げプランを利用した場合、金利は0．477％になります。
一方、高い方はどのようなプランかというと、実店舗のある銀行で全期間固定金利で借りる場合です。
任意のBメガバンクを例にとってみると、35年固定金利で金利優遇を適用したとしても、1．39％という金利になります。
以前と比べると2017年現在は、住宅ローンの金利はかなり下がっています。
また、ネット銀行と実店舗を有する銀行との金利差も小さくなってきています。
それでも、変動金利と固定金利では、倍以上の差があるということになります。
では、頭金なしで2，500万円を借りた場合の返済額を、実際に計算してみたいと思います。
頭金なし、2，500万円をネット銀行の変動金利で借りた場合
簡単に比較できるよう、ボーナス返済はなし、元利均等返済という前提にします。
元利均等返済にすると、月々の支払金額は一定になり、元金と利息の内わけが変わっていきます。
一般的に、月々の返済金額が一定でないと、生活費の予定が立てにくいこともあり、元利均等返済にする家庭が多いのです。
では、試算します。
初回は端数を支払うので、73，463円、次月以降は64，642円の返済という結果が出ました。
1年目は年間78，4525円、次年度からは77，5704円を12回に分けて返済していくわけです。
金利は、初月は端数があるので18，758円、元金返済が54，705円となります。
翌月からは、残高に利率0．477％をかけて12ヶ月で割ったものが金利になります。
金利は9，915円、元金は54，727円です。
その翌月はというと、金利が9，893円、元金が54，749円というように、毎月返済するごとに金利の割合が少しづつ小さくなっていくのです。
頭金なしで2，500万円の住宅ローンを組んだ場合、変動金利では、概算で毎月の返済金額は65，000円程度です。
そのうち初年度は10，000円弱が金利になるという試算になりました。
頭金なし、2，500万円をメガバンクで固定金利で借りた場合
同じ条件で、実店舗を有するメガバンクで頭金なしの2，500万円の住宅ローンを組み、全期間固定金利で借り入れた場合を試算してみました。
返済期間は35年、元利均等返済で、金利は全期間1．39％です。
月々の返済金額は、75，206円、年間で90，2472円の返済という結果が出ました。
このうち金利は、28，958円、元金は46，248円という内訳です。
翌月は、金利28，884円、元金46，322円というように、変動金利と同じで、わずかずつですが利息が減り、元金の割合が増えていくことになります。
頭金なしで2，500万円の住宅ローンを借りた場合、固定金利では、概算で月々の返済金額は75，000円程度になります。
そのうち金利は、29，000円程度になるということがわかりました。
返済額は1万円程度の違いですが、金利は約3倍になるということですね。
変動金利のほうが断然お得ですよね。
では、なぜ返済額も金利も安い変動金利を選ばす、あえて固定金利を選ぶ人がいるのでしょうか。
住宅ローンは35年、今の金利だけで選ぶのは危険
実は2017年現在、住宅ローンの金利は底といっても良いぐらい、低くなっています。
それは、日銀の金利政策がマイナス金利であり、住宅ローン金利の基準となる短期プライムレートが最低レベルで推移しているためです。
しかし、少しづつですが、景気が回復傾向を見せており、いつマイナス金利が利上げされるかわかりません。
政策金利が上がった場合、変動金利を選択していると、それに合わせて住宅ローン金利も上がります。
景気が良くなり続けると、ひょっとしたら固定金利の1．39％を超えてくる可能性もなくはありません。
住宅ローンは、35年という長丁場です。
今現在の金利が低いからといって、それだけで変動金利を選択していると、将来金利が上がったときに、返済金額が多くなってしまいます。
一方、固定金利はというと、35年間金利が変わりません。
景気が良くなっても現在の金利が適用され、家計の支出に影響がないのです。
このようなことから、月々の支払いだけにとらわれず、固定金利を選んで安定した返済を目指す家庭もあるということなのです。
2500万円を頭金なしで借りるということは、実は人生の一大事です。
自分にあった返済方法や金利を選択するということが一番大切ではないかと思います。
どの銀行のホームページでも、住宅ローンのシュミレーションができます。
一度、気になる銀行で借りた場合の、シュミレーションをしてみていただきたいと思います。
住宅ローンは金利だけではない
他にも、住宅ローンにはさまざまな特典や条件が組み込まれていることがあります。
たとえば、3代疾病の保険がついているもの、銀行提携カードのポイントが付加されるものなど、銀行によってさまざまです。
個人的におすすめなのは、繰り上げ返済の手数料がかからないものです。
35年と言わず、貯まれば返すという方法で、住宅ローンを減らしていくことが、完済への近道ではないでしょうか。
