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建ぺい率がオーバーした!リフォームの際は建ぺい率に注意!

2019.6.12

家を建てる際、「建ぺい率」という言葉をしきりに聞く機会が多くなりますが、皆さんは「建ぺい率」のルールについて詳しく理解しているでしょうか。

建ぺい率は、建築基準法で定められているルールであり、新築を建てる際はこの建ぺい率をオーバーしない設計が行われます。

そこで、注意したいのは増築リフォームの場合です。

この記事では、増築リフォーム時の建ぺい率について、その基礎知識から注意点をご説明していきます。

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建ぺい率とは?増築リフォームで知っておきたい基礎知識

そもそも「建ぺい率」とはなんでしょうか。

「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指し、その建物を上空から確認した際の水平投影面積で表すことができます。

水平投影面積では、土地や建物の凹凸や斜面などを投影せずに、あらかじめ水平と推定して、建物の真上から面積を測ります。

夢のマイホームを建てる方にとっては、購入した土地をできるだけ建築面積に充てたいものですが、仮にこの建ぺい率が高すぎてしまうと、住宅環境や防火上に支障をきたす可能性があります。

そのようなことが考慮され、全ての建物には建ぺい率には制限が設けられているのです。

なお、建ぺい率は都市計画や用途地域によって変わり、住宅用地の場合は30~60%となっています。

住宅用地に新築を建てる場合、建築士によって建ぺい率が考慮された設計がされますが、注意したいのが増築リフォームをした場合です。

建築面積を新たに増やしてしまう増築リフォームでは、建ぺい率に大きく影響してしまい、制限がオーバーしてしまうことも少なくありません。

建ぺい率の計算方法!建ぺい率のオーバーを防ぐために

では、増築リフォームなどに影響してくる建ぺい率は、実際にどのような計算方法で求めることができるのでしょうか。

建ぺい率の計算方法は、以下の式になります。

・建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100

これを踏まえ、建築面積の上限は、以下の方法で求めることができます。

・敷地面積×建ぺい率=建築面積の上限

上記の式を参考に、200㎡の敷地面積に対し、都市計画で指定されている建ぺい率、いわゆる指定建ぺい率が60%である場合の建築面積の上限を求めてみましょう。

200㎡×60%=120㎡

このことから、建築面積は120㎡を上限に建てることができます。

では次に、200㎡の敷地面積に対し、建築面積が50㎡である際の「使用建ぺい率」も計算してみましょう。

使用建ぺい率は、上記の「建築面積÷敷地面積×100」の式から求めることができます。

50㎡÷200㎡×100=25%

つまり、使用建ぺい率は25%であることが分かりました。

以上のように、計算方法は難しくなく、簡単に建ぺい率に関わる計算を行うことができます。

実際に増築リフォームを検討している際は、これらの計算方法を用いることで、建ぺい率のオーバーも防ぐことができます。

増築リフォームで建ぺい率がオーバー?ベランダとバルコニー

前項では、建ぺい率に関わる計算方法をご説明してきました。

では、増築リフォームで建ぺい率がオーバーしてしまう要因はどこにあるのでしょうか。

結論から言うと、建ぺい率の増加には、それが建物の一部であるか否かの判断が関わってきます。

それでは、実際によくあるケースとして、まずはベランダとバルコニーの建ぺい率について見ていきましょう。

・ベランダ

ベランダは、一般的に建物から張り出した屋根のあるスペースです。

ベランダを後付けで増築する場合、地面から柱を立てることでベランダを作っていきますが、柱の内側の面積が建ぺい率の増加に影響してきます。

ただし、建物の対象とならないのは奥行き1mまでとされているため、建築面積はベランダの奥行から1mを差し引いた部分とみなされます。

つまり、ベランダ全体が建ぺい率に影響するわけではなく、制限値をもとに差し引くことで、建ぺい率が算出されるのです。

なお、前述したように、ベランダの定義は「屋根付き」とされていますが、ベランダ全てに屋根を付けてしまうと、建ぺい率増加に大きく関わる可能性があるので、注意してください。

・バルコニー

バルコニーは、一般的に2階以上の建物から張り出したスペースで、屋根のないことが特徴です。

ベランダとしばしば混同されがちですが、見分け方には「屋根の有無」で判断します。

バルコニーもベランダと同様で、建ぺい率の増加は奥行1mを超えたところからが対象になります。

以上がベランダとバルコニーの建ぺい率についてになりますが、両者ともに建材によっては建築面積の対象に当たらない場合もあるようなので、自治体に確認するのが良いでしょう。

増築リフォームに関わる建ぺい率!オーバーする要因とケース

引き続き、増築リフォームの際に建ぺい率に関わってくるケースについて、それぞれ見ていきましょう。

・サンルーム

サンルームはガラスにおおわれているため、建ぺい率に影響しないと思いがちな方も少なくありません。

しかし、ガラスが壁とみなされるため、全てが建築面積の対象になります。

・ウッドデッキ

ウッドデッキは、木材を使用した、屋根のないプラットホーム状の構築物を指します。

そのため、一般的にウッドデッキが建ぺい率に影響することはありません。

ただし前述したように、屋根が付いていると建築面積に含まれる場合があるので、注意する必要があります。

・車庫、カーポート

屋根のある車庫やカーポートは、全てが建築面積の対象になります。

以上のように、増築リフォームの際は、その増築する場所やその形によっても建ぺい率が変わってきます。

また、自治体によっても建築面積の対象が変わってくるため、自治体によく確認することが大切です。

あらかじめ使用建ぺい率を確認し、指定建ぺい率をオーバーしないように増築を検討していく必要があります。

建ぺい率だけじゃない!容積率にも気を付けて

これまでに、増築リフォームの際に気を付けたい建ぺい率についてお話してきましたが、建ぺい率のオーバー以外にも注意しておきたいことがあります。

それは、「容積率」です。

「容積率」とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指します。

つまり、ある土地に対して、どれぐらいの規模の建築が可能なのかが分かる指標となり、これも建ぺい率と同様に都市計画によって制限されます。

容積率の制限には、「指定容積率」と「基準容積率」による2つの基準があります。

・指定容積率

まず、容積率の制限は、その土地の用途や地域の形状に応じて定められており、これを「指定容積率」と呼びます。

例えば住宅地の場合、指定容積率は50~100%と大きな開きがあるため、あらかじめ自治体やネット上から確認する必要があります。

また、敷地面積に対する上限容積率は、以下の計算方法で求めることができます。

・敷地面積×指定容積率=上限容積率

例えば、指定容積率が150%である場合に対し、敷地面積が100㎡である場合は以下のようになります。

100㎡×1.5=150%

したがって、敷地面積に対する上限容積率は150%になります。

・基準容積率

基準容積率とは、建築基準法の規定をもとに算出された割合を指します。

建築基準法において、前面道路の幅が12m未満の建築物が制限の対象となり、用途地域に応じて指定された掛け目(定数)を、前面道路の幅員に乗じた数字が上限となります。

一般的な住居は0.4が多く、地域によっては0.6である場合もあります。

例えば、道路の幅が12mである場合、12×0.4=4.8となるため、敷地面積の上限容積率は480%になります。

なお、「指定容積率」と「基準容積率」の両方が適用されることはなく、両者を比べて、比率の低い方がその家の「容積率」として適用されます。

以上のように、用途地域やその土地の条件、法律によって、容積率が変わってくることを覚えておきましょう。

建ぺい率・容積率がオーバーしたらどうなる?

増築リフォームをするにあたっては、建ぺい率以外にも、容積率のオーバーにも気を付けなければならないことが分かりました。

ただし、基本的に建ぺい率や容積率は依頼するリフォーム業者や建築業者側が調査してくれるため、ほとんどの場合はオーバーするようなことはありません。

しかしながら、稀に業者側のミスによって、建ぺい率や容積率がオーバーした増築リフォームが行われるケースも起こり得ます。

その場合、建築許可を得ることができず、決められた範囲内に収まるような修正義務が発生します。

万が一従わない場合は、撤去命令を受ける場合もあります。

バレなければ大丈夫だと安易に考えてしまうと、将来的に相続した家族が困ることになります。

したがって、増築リフォームを検討している場合は、なるべく自分の方でも建ぺい率や容積率について調べておくことが良いでしょう。

建ぺい率と容積率は簡単に計算できる!まずは自ら確認を

増築リフォームを行う上では、建ぺい率には注意を払う必要があり、増築する場所や内容によって建ぺい率の増加幅が変わることを知っておきましょう。

また、建ぺい率以外にも、容積率も同様に重要なため、使用建ぺい率や容積率をあらかじめ確認・把握しておくことで、制限オーバーのトラブルを防ぐことができます。

もし、建ぺい率・容積率で不明なことがあれば、自治体に問い合わせてみてください。

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