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道路が公道か私道かで土地の価値が変わる?その調べ方は?

2019.6.3

新しく土地を買う場合などに注意したいのが、周辺の「道」や「道路」です。

舗装の有無や広さなどから、簡単に「公道」か「私道」か判断してしまうと、トラブルの原因になりかねません。

また、長年住んでいる土地でも、「公道」だと思って使っていた道が、実は「私道」だったということもあります。

家を建てたあとに土地トラブルに巻き込まれないためにも、「道」や「道路」の調べ方を知って、事前に確認しておきましょう。

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「公道」と「私道」の違いは何か?その調べ方は?

まず、「道」と「道路」の違いですが、簡単に言うと、道幅4m未満のものが「道」、4m以上のものが「道路」です。

では、次に「公道」と「私道」についての調べ方の前に、その違いについて見ていきましょう。

【公道とは】

・国や地方自治体などの公共機関が所有している道路のこと

・現在、利用されている大半の道路はこれにあたる

【私道とは】

・個人や企業などが所有している道路のこと

・公図などを利用しなければ、正式な確認はできない

・見ただけでは正確な判断ができない場合が多い

・行き止まりや道幅が4m未満の狭い道路は、私道である可能性が高い

・公図に番号が入っている

大まかな判断としては以上のようなことが挙げられます。

しかし、道幅などは関係なく、だれが所有しているかで「公道」か「私道」かが決まります。

とはいえ、公図に番号が入っていない場合は、国の所有で公道なのかと言うとそうとは限りません。

逆に、公図に番号が入っている場合でも同じで、あくまでも個人や民間企業などが所有しているものは私道ですし、市や区など公的な団体が所有しているものは公道です。

このようなことから、「公道」か「私道」か判断するには、公図や測量図などを使って、いくつかの調査結果と照らし合わせることが必要です。

「公道」か「私道」かの調べ方

それでは、「公道」か「私道」かの調べ方をご紹介しましょう。

「公道」か「私道」かは、不動産関係の資格がなくても、個人で調べることができます。

調べ方はとても簡単で、自分が住んでいる場所の市役所や区役所などに問い合わせて、道路を管理している部署に聞けば教えてくれます。

ここに問い合わせてわかることは、道路法の「公道」か「私道」か、ということです。

「公道」だとわかれば問題はないのですが、「私道」だった場合は、通行する場合や、車の出し入れなどでトラブルが起こる可能性があります。

一般的には、道路に隣接している方が、「私道」の所有者である場合が大半ですが、誰が所有している「私道」なのか知っておくと安心ですね。

また、「私道」の所有者を調べるには、その土地の法務局に行く必要があります。

【私道の所有者を調べる手順】

・法務局にある地図で公図番号を調べる

・公図番号を元に地番を確認する

・該当する地番の登記簿謄本を確認する

公図や登記簿謄本は、閲覧するか、取得することで確認ができます。

登記簿謄本の取得には、全国一律で1部につき1,000円かかります。

しかし、閲覧だけでしたら、法務局内でのみになりますが、500円で閲覧することができます。

家を建てられない場合がある!?その調べ方は?

「公道」か「私道」かの調べ方を知り、所有者もわかりました。

しかし、いよいよ家を建てようとしたときに、家を建てられない場合があるのをご存知でしょうか。

原則として家を建てる場合には「接道義務」と言って、家を建てる敷地が建築基準法の道路に接していなければなりません。

その条件は、建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接しているかどうかということです。

「建築基準法上の道路に接する」ですから、接する道幅は、前述したように4m以上なければなりません。

この4mという道幅は、車がすれ違うことができる、また、緊急車両が通ることができる幅になります。

したがって、防災の面から見ても4mの道幅が必要ですし、災害が起きてしまったときには、避難するために必要な条件となってきます。

また、生活するうえで、日照や風通しなどの面でも、道路が果たす役割が大きいからだと言えます。

つまり奥まった土地で、道路に接しているところが2m未満だと、家を建てることができないということになります。

この場合の調べ方は、実際に間口を測ってみればすぐにわかりますし、登記簿謄本などでも確認することができるでしょう。

こういう土地は、多くの場合、安く販売されています。

安いものには必ず、安い理由があります。

これから土地を購入する方は注意しましょう。

建築基準法に注意!「公道」か「私道」かも変わる!?

先程は、これから土地を購入する場合についてお話ししました。

しかし、すでに何十年も住んでいて、道路に2m以上接している場合でも、新しく家を建てられない場合があります。

それは、接している道路が「建築基準法上の道路ではない場合」です。

このケースは、古くから町があり、そこで何十年も暮らしている場合に多く見られます。

建築基準法は昭和25年に制定され、その後の都市計画に伴い基準が設けられているので、制定される前に建てられたものであれば、新しい基準に合わないものがあるということです。

また、この「建築基準法上の道路」は、建築基準法第42条で定められた道路で、基本的に「私道」ではなく「公道」を指します。

道路として認められていないものは、道路の役目をしていても「土地」として扱われます。

建築基準法上の道路かどうかの調べ方は、市役所や区役所などの建築指導をしている「建築指導課」、あるいはそれに準ずる部署に行けば、道路の図面を閲覧、または取得することができます。

最近では、自治体によってではありますが、インターネットで「市町村名 道路」で検索することもできるようです。

それでもはっきりわからない場合は、役所に道路の調査依頼をしましょう。

また、これまで「接道義務」についてお話してきましたが、この接道義務は「都市計画区域外」では適用されません。

「都市計画区域」とは、市や区などで「住みよい町づくり」を進めていくために、町を開発、整備し、保全をしていく必要があると定めた地域のことです。

「都市計画区域外」かどうかの調べ方は、各自治体の「都市計画課」に行けばわかります。

「私道」でも建築基準法で認められている!?その調べ方は?

先程、「道路として認められていないものは、道路の役目をしていても、土地として扱われる」とお話ししました。

通常、道路のような役目をしていても、公道でなければ、その私道の所有者が道路として使っていた場所に建物を建てたり、人に貸したり、道路としての機能を廃止することができます。

そのようなことから、建築基準法で認められていない私道は、いつ道路として機能しなくなるかわからないので、接していても家を建てることができないのです。

しかし、通常「建築基準法」で認められていない私道であっても、例外があります。

建築基準法で認められている私道とは、

・建築基準法第42条 第1項第5号で定められた「位置指定道路」

・建築基準法第42条 第2項で定められた「みなし道路」

例外もありますが、ほとんどの場合はこれに当てはまります。

「位置指定道路」とは、建売住宅や区画割りをした土地などで、特定行政庁が道路の位置を決めたものです。

「みなし道路」とは、こちらも特定行政庁が定めたもので、道路の基準を満たしていないけれど、例外的に「道路とみなし」たものをいいます。

このような道路は、私道ではありますが公道に近いので、勝手に建物を建てたり、廃止したりすることはできません。

これらの道路の調べ方は、市役所や区役所などの「建築道路課」、またはそれに準ずる部署に問い合わせればわかります。

所有している気持ちが招く「私道トラブル」

これまで、公道と私道について見てきました。

また、それらについての調べ方についても詳しくご紹介してきました。

最後に、注意して欲しい、私道だからこそのトラブルについてお話ししたいと思います。

先程お話しした「位置指定道路」や「みなし道路」で起こりやすいものに、「道路の私的利用」があります。

道路の所有者が、もともとは自分の土地なのだから「駐車しても構わない」「鉢植えを並べてもいい」という考えを持っている場合に起こります。

なかには、「この場所を通るな!」と妨害することもあるでしょう。

ただの所有地であれば、所有者の主張ももっともですが、公道に準ずる指定を受けている道路の場合は、この主張は通りません。

もっとも、公道であっても、自宅の前の道路は自分が所有していると勘違いして、駐車や園芸のスペースとして使っている人もいます。

こういった近隣トラブルは、土地や家の所有者が変わることで、より表面化することがあります。

また、公道と比べ、私道の場合は強制力が弱くなるので、トラブルが長引くケースも多いようです。

土地を買う、家を建てるなど、人生の大きな買い物をする場合は、土地そのものだけでなく、周りの道路についても良く調べることをおすすめします。

土地や家を買う前に周辺道路を調べよう

このように、道路であれば、公道だと思いがちですが、なかには私道の場合もあります。

土地を買う、家を建てるなどの場合は、その周辺の道路がどのような性質のものなのか、調べることをおすすめします。

買ったあとで家を建てることができないとなっては、泣くに泣けません。

事前に自分でしっかり調べて、間違いがないようにしましょう。

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