賃貸アパートの契約期間とは?2年ごとに更新する理由は?

賃貸アパートに住んでいる方ならご存知かと思いますが、アパートに住むと、「2年」ごとに更新手続きをしなければなりません。

当然のように更新手続きを行っていますが、そもそもアパートの契約期間が2年と決められている理由は何故なのでしょうか。

ここではその背景のお話をするとともに、契約期間更新の方法などもくわしくご紹介していきます。

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アパートの契約期間は何故「2年」なの?

アパートの契約期間は「2年」とされているのが一般的です。

なぜ「1年」でも「3年」でもなく、「2年」とされているのでしょうか。

その理由には、「借地借家法」が関わってきます

借地借家法29条によると、「1年未満の期間とする賃貸借の建物は、期間の定めがない賃貸借の建物と見なす」と定められています。

貸主となるオーナー側を保護する観点から、1年未満の契約期間は避けられているのです。

これによると、1年未満の契約を行うと、「期間の定めがない契約」ととらえられます。

期間の定めがないと、契約期間の更新がないと考えられるでしょう。

契約更新がなくなると、オーナー側は「更新手数料」や「更新料」を借主から徴収できなくなってしまいます。

するとアパート経営を存続することができなくなることにも繋がるため、オーナー側の現実的な事情も考慮されているわけです。

解約期間を具体的に2年としているのは、1年以上であることと、3年では区切りとして長すぎるため、間をとって2年としていると考えられます。

アパートの契約期間が2年なのは、オーナー側を保護する理由からだということが分かりましたね。

アパートの契約期間の更新方法

契約期間の2年が経過し、契約を更新するとなった場合、具体的にどのような手続きとなるのでしょうか。

ここでは、契約更新の流れについてご説明していきましょう。

まず、契約から2年ほどたつと、契約満了日前に不動産会社から連絡がきます。

この連絡方法は主に封書によるもので、「契約更新について」といったことが記載されている書面となります。

契約には「更新料」が必要となりますが、家賃の引き落としと同じ口座から引き落とされることが一般的です。

また、更新料の目安ですが、家賃の1ヶ月分前後であることが多いでしょう。

なお、仲介会社が間に入った契約の場合は、「更新手数料」も別途必要となる場合もあるため注意してください。

しかし、更新手数料が必要ないアパートも存在します。

これは部屋探しの際に、ポイントとして押さえておくべき点でもあるでしょう。

毎月の家賃ですが、2年の更新の際に「改訂」されることが多いとされています。

築年数が経過したアパートですと、家賃が下がる可能性も考えられるでしょう。

続いて、契約更新に必要な書類や注意点についてくわしくお話ししていきます。

契約期間の更新の際に必要な書類と注意点

ここでは、アパートの2年契約の更新の際に必要な書類や注意点についてご説明していきます。

基本的には手元に届いた封書に従って書類や更新料を用意していく形となります。

契約に必要である書類は不動産会社によって差がありますが、最初にアパートを契約した時の「契約書」や「印鑑」が必要となることが多いでしょう。

どこにあるか忘れてしまっている方は、今一度探し、手元でしっかりと管理しておきましょう。

また、更新の際に注意すべき点として、契約者、保証人が変わらなくとも、契約し直すパターンも考えられます。

これは不動産会社や借主によって異なりますので、心配な方は事前に確認をとっておきましょう。

もう1点の注意点として、保険に再加入することも考えられます。

契約の際、損害保険に入ることを必須としているアパートもあるでしょう。

保険の契約期間も2年であった場合、更新の際に再加入という形をとらなければならないこともあり得るのです。

この場合、更新料のほかに保険料も別途かかる可能性があるため、注意が必要です。

「2年」未満でアパートを退去すると違約金はかかる?

アパートの契約期間は2年とされていますが、契約期間内に引っ越しをすることも考えられます。

例えば仕事の都合などで、急遽引っ越さなければならない場合もあるでしょう。

その際、契約から2年未満だと違約金は発生するのでしょうか。

まず、引っ越しを決めてから、退去する旨を不動産会社に伝えるのは、退去日の1ヶ月前くらいであることが一般的です。

契約内容によっては、1ヶ月以上前に伝えなければならないアパートもあるので、事前に確認しておきましょう。

そして2年未満でアパートを退去する際の「違約金」ですが、基本的には発生しません。

いつ、どのタイミングで退去したとしても、違約金は発生しないことが多いのです。

しかし、不動産会社によっては「契約期間が1年未満での退去は違約金が必要」と決められている場合もあります。

違約金の相場ですが、家賃の1ヶ月~2ヶ月とされていることが一般的です。

違約金のかかる条件などに関しては、賃貸物件契約書に記載してある「解約の通知」の部分を確認すれば分かるようになっているでしょう。

「2年」の契約期間を設けない地域もある!

基本的に賃貸アパートは2年の契約期間であり、契約更新の場合は更新料を必要とします。

しかし、地域によっては「更新料がほとんどない」というエリアもあるというのです。

これは平成19年に国土交通省が調査した「民間賃貸住宅に係る実態」によるデータとなります。

以下で「更新料徴収の割合」の一例をご紹介していきましょう。

・北海道…28.5%
・宮城…0.2%
・大阪…0%
・兵庫…0%
・東京…65%
・神奈川…90.1%
・愛媛…13.2%
・千葉…82.9%
・埼玉…61.6%
・広島…19.1%
・京都…55.1%
・富山…17.8%

以上が、地域別の更新料徴収の割合の一例となります。

大阪や兵庫が0%なのに対し、神奈川では90%と高く、地域によってかなり開きがあるということが分かります。

ただし、賃貸アパートの更新料は一般的に家賃の1ヶ月分であり、基本的に発生するものであると考えられています。

アパートを契約する際に更新料が発生するのかは、やはり直に確認しましょう。

契約更新のない「定期借家物件」もある

通常、アパートは2年契約で、満了日が訪れると更新手続きを行わなければなりません。

しかし、更新する必要のない「定期借家物件」というものも存在します。

定期借家物件とは、あらかじめ契約する期間が決まっている、期限付きの賃貸となります。

主に分譲賃貸物件に多いのですが、オーナー側が転勤期間で家を空ける間のみ、期限付きで部屋を貸すというケースが多いです。

この契約はオーナー側にメリットが多いため、毎月の家賃や初期費用(敷金、礼金など)が安めに設定されています。

また、アパート契約に必要な「保証人」を必要としないため、借り手側にもメリットの多い物件だと考えられます。

一見してお互いに条件の良い定期借家物件ですが、何かデメリットはあるのでしょうか。

それは借り手側の方で、契約期間が終わると必ず退去しなければならないという点です。

住み始めてその物件や土地がが気に入っても、長く住み続けることはできません。

また、子供が地域の学校に通っている場合、周辺地域に良い物件が見つからない場合、転校しなければいけない可能性も考えられます。

仕事の都合で短期間だけ住みたい場合など、自分の条件に合った場合は入居を検討してみても良いのではないでしょうか。

アパートの契約期間は2年!更新手続きは忘れずに

アパートの契約期間は2年とされていることがほとんどです。

これはオーナー側を保護するための決まりであり、満了日が近づいたら契約の更新を行わなければなりません。

その際は、更新料を不動産会社に支払いましょう。

また、更新の際はさまざまな書類が必要となります。

契約書などの書類は手元で管理を行い、損害保険に再加入するなどの注意点も事前に頭に入れてから、契約の更新を行うようにしましょう。