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更地を賢く利用!固定資産税で損しないためには駐車場利用を

2018.11.30

所有している土地が、何にも使用していない更地となっていることもあるでしょう。

更地であっても、土地には固定資産税がかかりますので、何にも使用しないというのは損です。

更地の土地を賢く利用する方法の一つには、「駐車場」が挙げられます。

この記事では、更地を駐車場として活用する場合の利点などについてお話をしていきます。

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更地とはどのような土地?何にも使わないのは損?

まずは更地についてご説明します。

更地とは、建物や建築物などがなく、借地権などの使用収益を制約する権利が付いていない土地をいいます。

注意していただきたいのが、ただ単に「建物などが建っていない土地=更地」というわけではないことです。

例えば、「耕作されていない農地」や「樹木のない山林」といった土地にも建物などはありませんが、更地とはいいません。

しかし、現況では更地となっている土地も多く、なかには所有する土地が更地のまま何も使わないでいる方もいるのではないでしょうか。

ですが、更地を何も使わないでいると、固定資産税が高くなることもあり損してしまう可能性もあります。

更地を賢く利用する方法の一つに駐車場が挙げられますが、なぜ駐車場が有用かは次項からお伝えしていきます。

更地の土地をうまく利用するには駐車場が良い?

更地となっている土地を賢く利用する方法の一つには、駐車場が挙げられます。

なぜ、駐車場として利用するのが良いかは、以下の利点があるからです。

・初期投資が低額で済む

・アパートほどのメンテナンスをしなくても良い

・借地権が発生しない

・ローリスクローリターンで安定した収入につなげられる

ローリスクローリターンのため、莫大な収益が得られるということはありませんが、費用もそこまでかからないので毎月十分な収益を得られることはできるでしょう。

更地で一番かかる費用となれば、おそらく固定資産税ですが、駐車場にかかる固定資産税の額はどのくらいなのでしょうか。

駐車場の固定資産税の相場については、次項でご説明していきます。

更地を駐車場として利用!固定資産税の相場はどのくらい?

駐車場として土地を利用する場合、その土地の固定資産税はどのくらいが相場の金額になるのでしょうか。

結論から言うと、駐車場の固定資産税の相場ははっきりとは分かりません。

なぜかというと、駐車場によって土地代や建築費などが変わってくるからです。

また、駐車場の地面の状態でも固定資産税は変わります。

駐車場の地面は、コンクリートやアスファルトで整地されているところもあれば、砂利のまま駐車場として使用しているところもありますね。

もし、駐車場をコンクリートもしくはアスファルトにしていれば、「構築物」とみなされて、減税の対象となることがあるのです。

対象となるものを200平方メートル以下の駐車場にすれば、固定資産税の評価額から6分の1の減税が可能になります。

さらに、200平方メートル以上の場合は、3分の1の減税を受けることができます。

以上のように、駐車場の状態と面積によっても固定資産税の税額が変わりますので、駐車場として利用する前に頭に入れておくと良いかもしれません。

ちなみに、砂利のままの駐車場は更地扱いとなり、減税対象とは認められませんのでご注意ください。

固定資産税で損しない!駐車場として活用する際は立地が重要

更地を駐車場として利用する際、何より重要なのが立地です。

駐車場として利用する際に、一番かかる費用が固定資産税だということはお伝えしましたね。

土地によっては、固定資産税が高額になることもあり、駐車場の収入だけでは固定資産税分をまかなえない場合もあるのです。

例として挙げれば、東京駅前の超一等地などです。

超一等地では固定資産税の額も莫大ですから、駐車場のようなローリターンな収入では、固定資産税分もまかなえないことも考えられます。

このような土地であれば、駐車場よりもオフィスビルなどを建設したほうが、高い収益につなげられます。

ですから、「更地を駐車場として使おう」と安易に考えるのではなく、固定資産税で損しないためにも、その土地がどのような立地であるかも見てから判断すると良いでしょう。

固定資産税は現況主義!節税できないケース

更地としていても、その土地ごとでどのような更地であるかに違いがあります。

ここでは、固定資産税が節税できないケースの一つをお話ししましょう。

例えば、元々「山林」だった土地に建物を建てようと、盛土して更地としている場合があります。

いずれは建物を建てるので、地目が「山林」から「宅地」に変わるわけですが、なかには建物が建つまでの間、駐車場として利用する方もいることでしょう。

このようなある地目から別の地目に変更される過程で、一時的に別の目的で土地を利用することを、「中間地目」と呼びます。

本来であれば、駐車場の地目は「雑種地」ですから、「雑種地」の地目変更の登記をしなくてはなりません。

ですが、この例のように、近い将来に建物が建つとわかっている場合は、現況の駐車場は一時的な土地利用と判断できます。

そのため「雑種地」としては登記せず、現況は中間地目として扱い、建物が無事建設されたあとで「宅地」に変更をするのです。

そうなれば、固定資産税も宅地に変更する前の山林として評価されるように思うかもしれませんが、固定資産税の算出は現況主義です。

現況で評価されることが多いですから、地目の変更がされなくても駐車場として利用していれば、雑種地としての固定資産税を支払うことになるでしょう。

こういったこともありますので、更地を駐車場として利用する際は注意しましょう。

固定資産税ではなく相続税を節税したいならアパートがおすすめ!

ここまで、更地の活用方法として、駐車場のお話をしてきました。

駐車場以外にも更地の使い道として、アパート建設も挙げられます。

実際、多くの方が駐車場よりもアパートとして使うことを考えます。

アパートを建てれば、入居者から毎月家賃が入ることで、安定した収入を得ることが可能です。

また、固定資産税ではなく、相続税を節税するために、所有する更地にアパートを建てる方もいます。

なぜなら、土地をうまく利用すれば、現金でそのまま相続するよりも相続税を安くできるからです。

アパートを建てると「貸家建付地」という制度によって、土地の評価額が約8割に減り、またアパートの建物の評価額も建築費そのままではなく約6割の評価がされるのです。

以上のように、評価額が軽減されれば相続税にも影響するので、結果的に相続税の節税につながります。

そのため、更地にアパートを建てる方が多いのです。

しかし、アパートを建てれば、また別の税金やコストが増えます。

例えば、毎月入る家賃には所得税が課せられ、土地だけでなくアパートの建物にも固定資産税がかかってしまいます。

さらに、アパートの住宅設備に関しては定期的なメンテナンスをしなければならなく、入居者が入れ替わるとリフォームをしなければならないこともあるでしょう。

そのため、アパートの家賃で安定した収入を得つつも、支払う税金や費用も増えますので、思うような収益を得ることができない場合もあるのです。

もちろん、長い目で見れば十分な収益を得ることはできますので、こちらも検討してみてくださいね。

更地をうまく活用しよう!

更地となっている土地を賢く利用するための方法として、駐車場として利用することをお伝えしてきました。

初期投資などが低額で済み、安定した収入を得ることができますからおすすめの利用法です。

しかし、土地の状態や面積、立地などで固定資産税の金額が変わってきます。

場合によっては、固定資産税で損することも考えられますから、こういったところも考えて、更地をうまく活用するようにしましょう。

 - 税金, 経済, 駐車場