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家賃に消費税ってかかるの?個人と法人で違いはある?

2018.8.11

アパートやマンションなどの家賃に消費税がかかっているのかご存知ですか?

実は、アパートやマンションを居住用として借りている場合と事業用として借りている場合で、消費税の支払いに違いがあるのです。

そう聞くと、個人が借りる場合と法人が借りる場合で消費税の扱いに差があるのか疑問がわきませんか?

それでは、家賃の消費税について詳しく検証していきましょう。

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家賃に消費税ってかかるの?個人と法人の違いは?

アパートやマンションを借りている場合、家賃は毎月必ず支払うものですよね。

その家賃、消費税がかかるものなのか、かからないものなのかご存知ですか?

実は、家賃に対する消費税は、その物件を借りた際に交わした契約が「居住用」なのか「事業用」なのかで大きく異なるのです。

借りた物件が「居住用」の場合、消費税は「非課税」となります。

反対に、「事業用」の場合の消費税は「課税」となるのです。

つまり、住居として借りた場合は非課税、業務などを行うために借りた場合は課税対象になるということなのです。

法人ではなく個人でも「事業用」として賃貸契約を行う場合は、もちろん消費税の課税対象となります。

したがって、家賃の消費税の支払いに関して個人か法人かでの差はないということですね。

居住用として物件を借りた場合に消費税が非課税という理由は、社会政策上配慮されてのことだといわれています。

それでは、その理由について次項でもう少し詳しくご説明しましょう。

居住用として借りた家賃の消費税が非課税の理由は?

個人や法人が事業用として借りた物件の家賃は消費税の課税対象ですが、居住用に借りた物件は消費税は非課税となることがわかりました。

では、その理由についてもう少し掘り下げていきましょう。

基本的に、税金には「担税力」というものがあります。

担税力とは、「税金を支払える人が支払う」という概念です。

例えば、所得税であれば「累進課税」となっていますよね。

累進課税とは、課税対象の金額に応じて納める税金が高くなるというものです。

つまり、「たくさん稼いでいる人はたくさん納税してくださいね」ということですね。

しかし、消費税に関しては、支払う人の収入有無関係なくかかってくるものです。

例を挙げると、収入がない赤ちゃんが市販のミルクを消費することにも消費税がかかりますよね。

ですが、赤ちゃんは消費税なんて支払えませんからその状況はおかしいですよね。

このようなことがないように、「現消費税法」というものがあります。

現消費税法とは、消費の概念に合わないものや、社会政策上、消費税をかけるべきものではないものは非課税にするというものです。

これに関連して、平成3年から居住用である家賃に対しても消費税は非課税となったのです。

消費税はどうなる!?居住用で契約した物件を個人や法人が事業用として使う場合

居住用の賃貸物件が非課税で、事業で使用する場合は課税となりますよね。

では、もともと居住用として借りていた物件を個人や法人が貸主に無断で事業用として使用する場合、消費税はどうなるのでしょうか。

この場合、基本的には契約時のまま消費税は非課税となります。

しかし、当該物件が居住用か事業用かの違いは、貸主が受け取る家賃の消費税計算に関係してきますので居住用から事業用に変更する場合は、必ず前もって貸主に相談が必要です。

そもそも居住用で契約しているので、無断で用途を変更することは契約違反です。

事前に用途変更したい旨を伝えなければ、のちのちトラブルが起きることも大いに考えられます。

用途を変更する際は、その点を念頭に置き注意するようにしましょう。

法人契約形態がさまざま!その際の家賃の消費税はどうなる?

これまでは、主に居住用と事業用に分けて家賃の消費税について検証してきました。

しかし、各法人によって賃貸物件の契約形態は多岐にわたります。

ここでは、そのさまざまな契約形態とそれに付随する消費税について解説しますね。

【借り上げ社宅】

法人が賃貸物件を社員の社宅として借り上げている場合、家賃は非課税となります。

社員が支払う社宅賃料、法人が貸主に支払う家賃ともに非課税です。

ただし、社宅として使用することが明確であることが条件です。

【食事つき下宿】

「下宿」であれば、原則的に部屋の賃料に対しては非課税となります。

しかし、「食事」の経費に関しては課税対象となります。

ただし、賃料と食事代が明確に分けられていない場合は合理的な方法で区分することになります。

ちなみに、「下宿」ではなく「旅館」である場合は事業用となりますので、すべてが課税対象となります。

【店舗併設住宅】

店舗と住宅が併設されている物件は、居住用部分が非課税で店舗部分は課税対象となります。

ただし、店舗と住宅の面積に応じて合理的な方法で区分することになります。

家賃以外の経費の消費税はどうなる?

前項で解説しました件にも関連しますが、賃貸物件には家賃以外にも経費がかかりますよね。

例えば、共益費や管理費、駐車場代などです。

これらの消費税の扱いはどうなるのでしょうか。

ここで詳しくみていきましょう。

まず、共益費と管理費についてです。

入居者全員で使用するとされる部分を居住者に負担させるものについては、非課税と定められています。

つまり、共益費と管理費は非課税ということですね。

次に、駐車場代についてお話をしましょう。

実は、駐車場代に関しては契約ごとに消費税の取り扱いは異なってきます。

例えば、契約上駐車場代が家賃に含まれているということであれば、消費税は非課税です。

反対に、家賃に含まれておらず別途請求される場合、駐車場代は課税となるのです。

賃貸物件の賃料の消費税の概念において、契約者が個人か法人かで課税か非課税かの違いはありません。

しかし、賃料以外の経費に関してはそれぞれのケースで課税か非課税かが変わってくるので、契約時によく確認しておくようにしましょう。

家賃以外の経費の気になる消費税

共益費と管理費、駐車場代の消費税に関して解説しましたが、賃貸物件には他にもさまざまな経費がかかります。

最後に、共益費や管理費、駐車場代以外の経費の消費税に関しても解説しておきましょう。

何度も申し上げておりますとおり、契約者が個人か法人かで差はなく、どのような目的で物件を使用するかで消費税の扱いが異なってきます。

また、もうお分かりいただけたと思いますが、居住用である物件の家賃にその経費が含まれている場合は非課税です。

ですが、家賃とは別に請求される場合は基本的に課税対象となります。

ただし、非課税となるものもあります。

一例を挙げますので、消費税対象かどうかを確認する際に参考にしてみてくださいね。

【課税】

・エアコンや家具の使用料

・倉庫や物置の使用料

・プールの使用料

・ハウスキーピング料

【非課税】

・衛星放送アンテナ使用料

・CATV利用料

・警備料

・修繕積立金

・空調施設利用料

賃貸物件によっては上記に当てはまらないものもあるかと思います。

その場合は、契約時に貸主に確認するようにしましょう。

賃貸物件の居住用は非課税!事業用は課税!

賃貸物件の賃料は、借主が個人か法人かで消費税の課税有無の差はなく、居住用であれば消費税は非課税、事業用であれば課税ということが分かりましたね。

また、共益費や駐車場代など、居住用の家賃に含まれているものも消費税は非課税となります。

ただし、家賃とは別に請求される場合は、その経費の種類によって消費税の取り扱いは異なるので注意してくださいね。

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