新築予定の土地の地目が「畑」になっていることもあるでしょう。
地目が畑のままだと建物を建てることはできず、地目変更を行い、宅地に変更しなければなりません。
そこで今回は、畑から宅地への地目変更の方法についてご説明していきます。
畑の地目を変える際について回る、「農地転用」についてもくわしくお話ししていきましょう。
地目が畑の土地に建物を建てるには？
まず、地目が畑の土地に建物を建てる際の、大まかな流れについてお話ししていきましょう。
新築する方は、まずは土地探しから行いますよね。
売りに出されていた誰かの土地を購入したり、家族や親戚、知り合いから土地を譲り受ける方もいらっしゃるでしょう。
新築するための土地が決まったら、その土地の地目が何で登記されているかを法務局で調べます。
宅地であれば建物を建てられるため、地盤の確認などに移行することとなるでしょう。
しかし、地目が宅地以外だった場合は、宅地へと地目変更を行う必要があります。
地目は20数種類ほどありますが、中でも地目が畑や田になっていた場合は注意が必要です。
というのも、畑や田は「農地」と呼ばれる種類になり、農地法という法律で守られています。
畑や田の土地を宅地に変えるには、農地転用の手続きが必要となるのです。
農地転用とは、「農地を農地以外にする」ことを指します。
農地転用の許可が無事に下りれば、地目変更を行い、新築を完成させ、表題登記を行う、という流れとなります。
しかし、農地転用はどの耕作地でも適用されるというわけではありません。
次項でもう少しくわしく見てみましょう。
農地転用とは？建物を建てるには許可が必要
地目が畑や田の土地は、農地と呼ばれ、主に耕作を目的とされている土地です。
これらの土地は農地法という法律で守られており、これは耕作する者の安定と、農業生産力を増進することが目的とされています。
そのため、農地法で守られている土地は、勝手に売り買いを行ったり、地目を変えることが許されていません。
よく、農業を行っていた年配の夫婦が、耕作を辞めて子供世代に土地を譲り、建物を建てるといったケースがあります。
その場合、農地法に基づいた手続きを行い、許可が下りることで地目を宅地に変えることができるのです。
では、農地転用の手続きはどのように行えば良いのでしょうか。
その場合、まず農林水産省の定めにしたがって、「農地転用許可」または「農地転用届」を用意します。
上記2つのどちらを用意するのかは、地目変更予定の土地が「市街化区域」か「市街化調整区域」どちらになっているかにより変わってくるのです。
・市街化区域内に土地がある場合……農地転用届
・市街化調整区域内に土地がある場合……農地転用許可
以上が必要となります。
市街化区域内に土地がある方は、お住まいの市町村にある農業委員会へ行き、農地転用許可を発行してもらえるでしょう。
しかし、市街化調整区域に土地がある方は、基本的に地目を変えることができなくなっています。
市街化調整区域は建物が建てられない？
畑などの農地には、「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。
市街化区域であれば、必要書類さえそろっていれば問題なく農地転用を行うことができ、地目を変えて建物を建てることが可能です。
しかし、土地が市街化調整区域であった場合は、基本的に建物を建てることができません。
市街化調整区域は、主に自然環境を保護する土地に指定されることが多く、農林漁業を活発にさせるという目的から、建物を建ててはいけないと農地法で定められているのです。
そのため、基本的に農林漁業や公共施設に関する建物のみ、建築することが許可されています。
しかし、市街化調整区域で新築しようとした場合も、実現の可能性はゼロではありません。
ただ、膨大な量の必要書類の提出が必要となってしまいます。
例えば、登記簿謄本、住民票、戸籍謄本、印鑑証明証、位置図、地籍図、施設設計図、法人登記簿謄本、規約の写し、水利同意書、隣接地耕作者同意書、現在の耕作状況一覧などこれでもほんの一部です。
市街化調整区域に建物を建てるのは、あまり現実的とは言えないでしょう。
畑から宅地へ！地目変更登記のタイミングはいつ？
無事に農地転用の許可が下りたら、次は畑から宅地へと、地目変更登記を行うこととなります。
地目変更登記のタイミングとしては、いつごろ行うのが理想なのでしょうか。
まず、農地転用を行うと、その土地は「農地」ではなくなります。
農地でなくなると建物を建てることができますので、基礎工事から行うこととなるでしょう。
ここで注意したいのが、宅地として地目を登録するには、その土地に「建物が建っているか」という点が重要になってきます。
何もない更地の状態では、宅地とは判断しがたいですよね。
そのため、基礎工事が完了したあたりで地目変更登記を行うのが望ましいでしょう。
基礎工事が終わっていれば、これから建物が建つということは明確なため、問題なく宅地と判断できます。
また注意点として、地目変更登記は地目が変わってから「1ヶ月以内」に行わなければならないという決まりがあります。
忘れないように注意しましょう。
地目変更登記の書類とは？
地目が畑の土地に建物を建てるには、宅地へ地目変更登記を行う必要があります。
ここでは、地目変更登記に必要な書類についてご紹介していきましょう。
農地転用の許可が下りて、地目変更を行う場合の必要書類は以下になります。
【地目変更登記の必要書類】
・地目変更登記申請書
・農地転用許可証
・非農地通知書
・土地の案内図
非農地通知書は、農地転用の際に、市町村の農業委員会で許可をもらったのち、自宅に送られてくるものです。
つまり、こちらからもらいに行くものではなく、「この土地は農地ではありません」と判断された土地に対して発送されるものです。
また、土地の案内図は明確な場所の提示が必要となります。
そのため、ZENRINなどを利用し、細かい地図を添付するようにしましょう。
畑から宅地への地目変更登記の方法
地目変更登記は法務局で行うこととなります。
先ほど、地目変更登記を行うタイミングについてお伝えしましたが、その時期に合わせて地目申請書類を作成しておきましょう。
申請書は法務局で用意されたものを使用し、窓口で提出します。
不備や補正次項が何もなければ、提出からおよそ1週間ほどで登記は完了します。
しかし、申請書類の記入や必要書類を集めるなど、素人には少し難しく感じますよね。
そのような場合は、土地家屋調査士などの代理人に依頼し、書類を作成してもらうこともできます。
このような申請を代理申請と呼び、書類の作成から法務局への申請手続きまで、すべてを代わりに行ってくれます。
報酬としての費用はかかりますが、自身で申請を行うと時間も手間もかかるため、代理人に依頼する方は多くいらっしゃいます。
無事に畑から宅地へ地目変更が完了したら、新築などの建物を建てることができます。
畑から宅地への地目変更は農地転用が必須
新築予定の土地の地目が畑や田になっていた場合、宅地へと地目変更する必要があります。
市街化区域であれば、農業委員会で農地転用の許可をもらうことができますが、市街化調整区域の場合は、基本的に建物を建てることができないため、注意しましょう。
また、地目変更登記は専門的な知識を必要とするため、代理申請などを利用し、スムーズに手続きを行うと良いでしょう。
