土地にはそれぞれ地目があります。
牛などの家畜を放牧していれば「牧場」、耕作をしている土地であれば「田」もしくは「畑」と決められています。
その地目の中で目にする機会の多いものが「宅地」です。
この宅地とはどんな土地を指すのでしょうか。
本記事では宅地についてくわしくみていき、駐車場も宅地に当てはまるのかどうかをお話ししていきます。
さらに、不動産投資ではどの地目の土地がいいのかもお伝えしましょう。
宅地もその一つ！地目とは何？
登記簿上、土地の一つ一つには、地目が設定されています。
お住いの家の土地にも、有料駐車場の土地にも、会社が建っている土地にも地目は決められています。
そもそもこの地目がどんなものかというと、簡潔にいえば「土地の用途」のことです。
不動産登記法によって、登記官と呼ばれる人が認定します。
パッと見ただけで決めるのではなく、土地を総合的にかつ客観的に判別したうえで認定されるのです。
認定されるうえで、最も重要視されるのが「土地の現況や利用目的」です。
その土地がどのような使われ方をしているか、登記官が調査したうえで地目は決まります。
その中の一つには「宅地」という地目があり、私たちは毎日必ず目にする土地かと思います。
どのような土地をいうのかは、次項からお伝えしていきます。
地目が宅地の土地はどんな土地？
それぞれの土地には一つずつ、登記記録に地目が記載されています。
土地の利用状況によって地目が分けられ、全部で23種類あります。
23種類の中で主要な地目は5種類あり、その5つの中に「宅地」という地目があるのです。
それでは、この宅地とはどのような土地を指しているのでしょうか。
不動産登記事務取扱手続準則第68条3号により、宅地は「建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」と定められています。
私たちが住む家やマンション、また職場やスーパーなどが建つ土地はほぼ宅地です。
そのため、日常生活の中で目にする土地のほとんどは、宅地に当てはまるといえます。
土地にも固定資産税がかかり、地目や固定資産税評価額を基に税額が決まります。
23種類ある地目の中で、固定資産税が一番高くなるのが宅地といわれています。
しかし、以下の特例によって税額が安くなる可能性もあります。
・小規模住宅用地の特例
・一般住宅用地の特例
このような宅地ですが、具体的にはどのような使い道をされているのでしょうか。
また、集合住宅や店舗などでも必要となる駐車場の地目はどうなるのかを、次項で詳しくご説明していきます。
駐車場としては？宅地の土地はどのような使い道がある？
宅地についてご説明したところで、宅地の土地はどのように利用されているかをお話ししていきます。
基本的には、「家を建てるとき」「お店を建てるとき」「工場を建てるとき」には、地目が宅地の土地に建てられます。
より具体的にいえば、以下のような場合宅地として扱われます。
・建物が建っている真下の敷地
・敷地内で栽培している菜園
・建物の効用を果たすために必要になる土地で、建物の敷地と一体化して使われているもの
・建物よりも庭園が広い場合でも、建物と一体化して使われいるもの
・お店や事務所の敷地内で、店先の駐車場のような建物の敷地以外の部分が、建物の敷地に付随している場合
・宅地に隣接したプールなど
・ガスタンクなどの敷地
・工場などに接続する物干し場もしくはさらし場
以上のような場合も、地目は宅地として扱われます。
ここで注意しなければならないのが、お店と駐車場が一体となっている場合は宅地と扱われますが、駐車場単体で使用している土地は宅地とならないことがあるのです。
駐車場としてだけ使う場合は別の地目に！雑種地とは？
もし、所有する土地を駐車場としてだけ使う場合、地目が宅地として扱われない場合もあります。
それでは何の地目になるかというと、「雑種地」という地目になる可能性が高いです。
雑種地とは、雑種地以外の22種類の地目にどれにも該当しない土地を指します。
これは、不動産登記事務取扱手続準則第68条23号に定められています。
雑種地という名前のとおり「雑種な土地」であるため、多くの形態で利用することが可能な土地です。
様々な利用形態ができることから、固定資産税も宅地の次に高い税額ともいわれています。
しかし、宅地でもいえることですが、多くのことに利用できる土地の分、利用次第で税金以上の利益を得ることもできるのです。
実際にどのように利用できるかは、次項でお伝えしましょう。
雑種地は駐車場として使える！ほかの使い道はある？
雑種地は雑種な土地であるがゆえ、多くのことに利用することができます。
ここでは、雑種地にどのような使い道があるかをご紹介していきます。
【駐車場】
先ほどもお伝えしましたが、駐車場としてだけ土地を使用している場合の地目は雑種地です。
砂利や雑草の多い青空駐車場は当然雑種地に該当しますが、きちんとアスファルトで敷かれたコインパーキングなども雑種地に該当します。
整備された駐車場の多くは元々宅地であったこともあり、登記上では宅地となっている場合もあります。
【ゴルフ場】
意外かもしれませんが、ゴルフ場の土地も地目は雑種地に該当します。
【資材置き場】
市街化調整区域とされる地域では、建物を建てることが規制されてしまうため、住宅の敷地にできない土地がたくさんあるのです。
そのため、資材などを置いておく資材置き場として、空いた雑種地を利用することが多いです。
ほかにも多くの使い道がありますが、ここでは代表的なものだけご紹介しました。
うまく土地活用して、固定資産税以上の収益を出したいものですね。
不動産投資をするなら地目を重視しよう！
ここまで、宅地と雑種地についてと、土地の使い道についてもみてきました。
前述したとおり、宅地と雑種地は利用できる形態が多いため、利用次第では高い固定資産税以上の収益を得ることが可能です。
宅地であれば賃貸アパート、雑種地であれば有料駐車場などにすれば、安定した収入を得ることができます。
そのため、もし不動産投資として土地の購入を検討しているのであれば、地目が「宅地」もしくは「雑種地」の土地を取得することをおすすめします。
もちろん、固定資産税の安い「田」や「畑」のような農地などを購入することも決して悪くというわけではありませんが、これらは耕作を目的とする土地につけられた地目です。
これらの土地を耕作以外で使用すれば、別の地目で課税される可能性もあります。
登記上では「田」や「畑」でも、固定資産税の課税金額は現況調査によって決まります。
そのため、違う目的で使用していれば、その目的に該当する地目で課税されるのです。
耕作にも使用せず何にも使っていない「畑」の土地であっても、現況調査によって「雑種地」と評価され、雑種地の固定資産税を支払うことも十分にあり得ます。
ですから、「田」や「畑」などのような目的が限定されている土地では、固定資産税の懸念から不動産投資で高い収益性につながることは低いのです。
以上の点から、土地の取得を考えている場合は、利用の幅の広い「宅地」や「雑種地」を選ぶようにしましょう。
宅地と雑種地を取得し不動産投資で利益を出そう！
「宅地」と「雑種地」についてみていき、それぞれの使い道もご紹介してきました。
基本的には宅地や雑種地であれば多くの使い道ができますので、不動産投資するならもってこいの土地といってもいいでしょう。
宅地であれば賃貸アパートをを建てたり、雑種地であればコインパーキングにするなどして、安定した収入を得られるようにうまく活用してみてください。
