アパートは、毎月家賃の他に「管理費」や「共益費」がかかります。
この「管理費」や「共益費」とは何を指し、何に使用されているのでしょうか。
ここでは、「管理費」や「共益費」とは何か、また金額の相場、管理は誰が行うのか、などについてお伝えしていきます。
毎月支払うアパートの管理費と共益費について
アパートなどの賃貸には、毎月の家賃の他に、管理費と共益費がかかるのが一般的です。
これらの費用は、何に使用されているのでしょうか。
実は、管理費と共益費には、明確な違いはありません。
管理費を簡単にご説明しますと、アパート全体を管理するためにかかる費用のことを指します。
次に共益費ですが、共用部分の清掃費用または、電気費用、修復費用、水道代、などに当てられ、他にも、インターホンや給湯器のリース費用など、様々な用途に当てられます。
また、エレベーター付きの物件だと、エレベーターの点検費用もここから捻出されることになります。
管理費と共益費は、アパートを保守管理するためには、必要な費用となります。
ただ、管理費と共益費がそれぞれ仕分けられ、別々に徴収している物件はほとんどありません。
あくまで、管理費と共益費は、名前を使い分けているだけで、両方物件の維持管理に使用する費用としては同じであり、明確な違いはないということです。
ですので、「管理費＝共益費」と考えていいでしょう。
毎月共益費と管理費がかからないアパートの仕組み
近年では、管理費と共益費が毎月0円というアパート物件も増えてきました。
管理費と共益費が、0円になる仕組みについて、お伝えしていきましょう。
0円というと、アパートの修繕費用、清掃費などすべてオーナーが負担することになるかもしれないと思われるかもしれません。
しかし、管理費と共益費が0円というのは、ただ単に家賃に管理費と共益費が含まれているだけの話です。
ですので、実際には管理費や共益費が0円というわけではありません。
例えば、毎月「家賃5万円のアパート物件」と「家賃4万5千円・管理費5千円」の物件があるとします。
借主が毎月支払う金額は、両方とも同じ5万円になりますが、入居時に支払う「敷金・礼金」や「仲介手数料」は、「家賃○ヶ月」という形で計算されるので、金額が変化するのです。
当たり前ですが、家賃の中に管理費が含まれている物件と、管理費が別の物件の場合、「敷金・礼金」、「仲介手数料」は、管理費が別の物件の方がお得になります。
これを貸し主へのメリットと強調し、管理費を設けているオーナー様もいます。
アパートのオーナーになるのでしたら、このような管理費・共益費の意味を理解し、経営に生かしていきましょう。
アパートの共益費や管理費はどうやって決める？
共益費や管理費は、アパートによって費用が異なります。
これは、アパートのオーナーが自ら決定するものだからです。
賃貸情報検索サイトによっては表記が異なったり、お部屋によって表記が異なることもあります。
実は、家賃と合わせて管理費や共益費をどう見せるか、というだけで設定されていることも多いのです。
賃貸情報検索サイトでは、検索にヒットするよう、家賃相場を下げ管理費や共益費を上げるということもあるようです。
ただ、あまりに管理費や共益費が高いと、どれほど手厚い管理サービスを受けられるものか、入居者を期待させることにもなります。
毎月の家賃、5万円に対して、管理費や共益費が3万円などという物件はありえません。
やはり、管理費や共益費は、標準的なサービスで満足してもらえる金額の設定をおすすめします。
かつ、家賃を割安に感じてもらえるような、丁度よいバランスで提示することがポイントになります。
管理費と共益費の毎月の相場は？
では、毎月の家賃に見合った管理費や共益費の相場はどのくらいなのでしょうか。
一般的には、家賃の5～10％程度が相場とされています。
入居者にとって、管理費や共益費が5％以下であると、管理や修理、清掃面で不安と考える面も出てくるでしょう。
また、10％以上にもなると、先ほども申し上げたように、入居者を期待させてしまうという問題もあります。
家賃5万円のアパート物件を例えにするのでしたら、0．25～0．5万円ほどが相場ということになりますね。
いずれにせよ、アパートの管理費や共益費は経営にとっても、入居者にとっても重要なものとなります。
妥当な金額を設定していきましょう。
では、次ではアパートの管理について自分で行うか、委託するかについてを、詳しくご説明してきましょう。
アパートの管理は自分で行うか委託するか①
アパートの管理をすべて自分で行うか委託して管理してもらうのか、それを決めるのはオーナー自身です。
もちろん自分で管理を行えば、管理会社に支払う手数料はなくなりますが、管理や保守などの面もすべて自分で行う必要があるので大変です。
しかし、管理業者に委託しないことで、当然その分の管理費収入は増えることになります。
では、自主管理は、一体どのような業務を行うのでしょうか。
以下にまとめてみました。
・入居者からのクレーム対応
・毎月の家賃管理
・建物のメンテナンス点検と修繕
アパートの管理を行うことになると、これらの業務に対応して行わなくてはなりません。
アパート業に専念して行う方でしたら、これらの業務を行うことはできるかもしれませんが、サラリーマンなど副業でアパート経営を考えている方にとっては、これらの業務を全て自分で行うのは難しいでしょう。
特に最近増えてきている、遠隔地でのアパート経営になるとなおさら困難といえます。
アパートの管理は自分で行うか委託するか②
自分でアパート管理をすると、毎月の管理費を節約することができます。
ただ、面倒なことも全て自分で行わなくてはならないので、委託してしまった方が楽ではあります。
管理が面倒な方や、自分で管理が難しい方は管理委託を考えてみましょう。
そもそも管理委託とは何かをご存知でしょうか？
管理委託とは、建物のメンテナンス点検や修繕だけでなく、入居や退去、入居者の募集など、賃貸経営の業務全般を管理会社に任せるものです。
その分、自分で行うよりは費用がかかりますが、知識を持った専門科が24時間365日対応してくれるので、面倒な手間も全て管理会社に任せられるというものです。
管理委託の費用は、賃料の2～7％程度が多いようです。
ただ管理会社といっても、担当者によって質が変化するということを頭にいれておきましょう。
管理会社の担当者によっては、アパート物件が良くも悪くもなるということです。
そして、担当者がきちんと業務を理解していないと、トラブルに発展することもあります。
管理を委託する際は、できるだけ業務経験が豊富で実績がある管理会社であるか、対応がきちんとできているか、などの能力ををきちんと見極めることが重要になります。
管理委託の際は、慎重に決めていきましょう。
アパート経営で重要な管理費と共益費
管理費と共益費についてご理解頂けたでしょうか？
管理費や共益費は、アパートを保守管理のために必ず必要になる費用です。
ですが、あまりに安すぎるものや、高すぎるものは入居者を遠ざけることになるので、妥当な金額を設定していきましょう。
