賃貸アパートに住む際、貸主と借主は賃貸借契約を結びます。
多くの賃貸借契約は契約期間を2年と設定しています。
しかし、自分の予定通りにいかないのが人生ですよね。
契約期間の途中で退去することもあるでしょう。
そのようなときは契約はどうなるのでしょうか。
また、どのように行動すれば良いのでしょうか。
アパートの契約期間は2年が一般的
アパートなどの賃貸物件は一般的に2年で契約されます。
そして、契約期間満了になる前の決められた期日までに更新か退去かを決めることになります。
計画期間満了になるタイミングで退去をする場合、契約更新をせずに契約終了となるのが一般的です。
管理会社や貸主から前もって更新の通知が来ることが多いので、更新の時期が近付いたら郵便物に注意しましょう。
また、気を付けてほしいのが自動更新です。
賃貸借契約によっては自動更新となっている場合があります。
管理会社や貸主からの通知を待っていたら、契約終了の申し入れ期間を過ぎていた、ということも考えられます。
契約満了のタイミングで退去を予定しているのであれば、賃貸借契約書を確認し、申し入れ期間前に管理会社や貸主に通知しましょう。
しかし、2年の区切りでピッタリ引っ越せればよいのですが、人生はそうは行きませんよね。
契約途中で引っ越さなければならないこともあると思います。
そのようなときは契約はどうなるのでしょう。
借主都合でアパートの途中退去をする場合
2年の契約期間で契約したアパートですが、さまざまな事情によって途中で引っ越しをせざるを得なくなることもあります。
そうなると、契約期間の途中でアパートの解約をすることになります。
こういった場合、違約金は発生するのでしょうか。
まず、どのような理由で途中解約をすることになったのかによって、対応が変わります。
具体的には、借主の都合によるものなのか、貸主の都合によるものなのかによって、必要な期間や手続きが変わるのです。
借主の都合というと、
・転勤
・結婚
・住宅の購入
・就職
などが挙げられます。
借主都合での解約となると、まずは管理会社や貸主にアパート契約を解約する旨を申し入れる必要があります。
いつまでに申し入れる必要があるのかは、それぞれの賃貸借契約によります。
契約書に必ず記載されていますので確認しましょう。
一般的には、退去日の1ヶ月前までに申し入れるという契約内容になっていることが多いです。
貸主都合でアパートの途中退去をする場合
アパートの途中退去は、貸主の都合によって発生することもあります。
・アパートの建て替え
・不動産業の廃業
などの事情によって、契約途中でもアパートの退去をお願いされることがあります。
貸主都合による退去は、6ヶ月前までに貸主から解約を申し入れることになります。
ただし、貸主都合で借主に退去を求められるのは正当な理由がある場合に限られます。
また、借主からしてみると、突然アパートから退去しれくれといわれてもお金がかかることですので困ってしまいますから、退去のお願いから退去までに6ヶ月という少し長めの期間が設けられています。
借主の保護という観点から、貸主都合の退去は少しハードルが高めです。
ほかにも、家賃滞納や借主の契約違反などによる退去も考えられます。
貸主からの改善の催促に長期間応じなかった場合、契約期間の途中でも退去を求めることが出来ます。
契約期間途中で解約しても違約金はかからない？
契約期間中にアパートを途中解約することはよくあることです。
多くの物件は退去の予告期間が定められていますので、途中解約を決めたら、必ずその期日までに管理会社や貸主に契約解除の旨を伝えましょう。
トラブルを避けるためにも、電話だけでなくメールやFAXなどの記録の残る連絡方法で申し入れをしておいた方が良いです。
このようにすることで「退去予告をした」「聞いていない」というトラブルを避けることも出来ます。
予告期間が1ヶ月であった場合、1ヶ月前までに退去予告を行うか、退去予告が遅れてしまった場合にも解約の申し入れをした日から1ヶ月分の家賃を支払えば契約を解除できます。
予告期間は1ヶ月前としているアパートが多いのですが、人気のあるアパートですと予告期間を2ヶ月前としていることもあります。
また、事務所などの事業用の物件は3ヵ月～6ヶ月ほどの退去予告期間をとっている場合もあります。
以上のように、退去予告の時期を過ぎてしまった場合には家賃を1ヶ月分支払うことがありますが、契約期間途中の解約だからといって違約金が発生することは通常ありません。
契約期間の途中解約で違約金が発生することもある
通常のアパートでしたら、契約期間の途中で退去しても違約金は発生しません。
しかし、違約金が発生する場合もあるのです。
例えば、
・敷金・礼金がゼロなど、初期費用が安い
・相場よりも家賃が安い
などのアパートは注意が必要です。
賃貸借契約書の特約に、「契約期間の途中解約における違約金」の記載がある場合には確認してみましょう。
まお、途中解約の違約金は、『重要事項説明書』『賃貸借契約書』両方に記載がなければ原則支払う義務が生じません。
『重要事項説明書』は、賃貸借契約を結ぶ前、契約に関する重要事項を借主に対し説明するものです。
その『重要事項説明書』『賃貸借契約書』両方に違約金に関する事項を盛り込むことが、宅地建物取引業法で義務付けられているのです。
反対に考えると、両方にきちんと違約金についての記載があれば、違約金の支払い義務が生じるということになります。
敷金や礼金がゼロのアパートは一見するととてもお得な物件のように思えますが、初期費用を押さえられても途中解約で違約金が発生するのであればかえってお金がかかることになりかねません。
契約途中で退去する可能性がある人は、賃貸借契約書をよく確認しておくことをおすすめします。
また、特約に「契約期間1年未満の退去は違約金が発生する」と記載されているときも注意が必要です。
この場合も違約金が発生することがあります。
これは過去に、裁判によって違約金が認められた判例があります。
2年住むつもりでも予定外の退去をしなければならないこともあります。
特約にどのようなことが記載されているのか、契約時に自分でしっかりと確認しておくことが大切です。
アパート解約の違約金はなぜ設定されている？
先ほどは契約の途中解除によって違約金がかかることもあると脅すようなお話をしましたが、実際に契約期間の途中に退去しても違約金がかかることはほとんどありません。
心配なようでしたら、管理会社に確認をしてみると良いでしょう。
ところで、もし違約金がかかったとしたら、それはいくらぐらいかかるものなのでしょう。
一般的なアパートの賃貸借契約において、途中解約の場合に支払う違約金は家賃の1ヶ月分とすることがほとんどです。
これは、退去によって発生する損害が家賃の1ヶ月分程度であるということからこのような設定になっています。
しかし、入居して半年以内の解約は違約金を家賃2ヶ月分とすることもあるようです。
違約金は、借主にとってはとても厄介な存在に思えるかもしれません。
しかし、貸主にとっては違約金が必要である理由があります。
敷金や礼金をゼロに設定しているアパートは、通常の契約時に入ってくる敷金や礼金がありません。
敷金も礼金もないのに、部屋を修繕したり設備を交換しなければならないのです。
そのため、短期で退去されてしまうと貸主にとっては収支がマイナスになってしまいます。
せっかくお金をかけて清掃や修繕をしたのに、すぐに退去されてはまたお金がかかります。
そのため、違約金を設定するのです。
このようなアパートは短期で退去しないのであれば、借主は初期費用を抑えて入居できるというメリットがあります。
引っ越す可能性があるような人は、敷金・礼金ありで違約金なしのアパートを選んだ方が良いでしょう。
どちらにしろ、賃貸借契約書はしっかり読んでおいた方が良いということがおわかりになられたかと思います。
契約書は契約する前に読む
賃貸借契約の内容は必ず契約書に記載されています。
契約書を読まない人も多いのですが、一度確認しておくことをおすすめします。
実際に違約金が発生してから『知らなかった』『聞いていなかった』では済まないこともあります。
解約の時に調べるのではなく、契約の時にしっかり納得して署名捺印をすることが大切です。
