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不動産登記をする意味とは?登記の重要性を簡単に解説!

2020.1.3

新築を建てる際や土地名義の変更など、「登記」にまつわる手続きは一般的にあまり馴染みがありません。

そのため、登記を必要とするシーンであっても、登記そのものの重要性について考えることはあまりないのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産の登記手続きをする意味やその重要性について、簡単にご説明していきます。

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登記について簡単解説!その意味と目的を知ろう

「登記」というと、どこか小難しいイメージが強く、実際に専門用語の羅列で説明されてもすんなりと理解するには簡単ではありません。

また、「必要とされているから」と何気なく登記をする方も少なくなく、「登記の意味」については深く考える機会もあまりないでしょう。

しかし、不動産の登記は、貴重な財産を管理していくためには欠かせない手続きのため、その意味についてもしっかりと理解しておくことが望ましいです。

では、そもそも登記とは何でしょうか?

登記とは、不動産の利権関係と物理的現況を公示する手続きで、その土地・建物は誰が所有するのか、大きさはどのくらいなのか、どんな形状なのかを事細かく記録するものです。

登記された記録は、「登記簿」となって法務局などの登記所に保管されます。

これは、不動産の情報となって一般公開されますが、公に登記簿として公開することで、不動産取引に必要となる情報を誰でも閲覧が可能です。

つまり、登記をすることで、自分の所有する土地を第三者に主張する証拠材料とすることができ、自分の財産を守ることにもつながるわけです。

登記簿の種類とその意味は?

登記する意味について簡単にご説明しましたが、続いて登記簿の種類について見ていきましょう。

まず、不動産における登記簿は、「土地」と「建物」の2種類に分けることができ、そこから「表題部」と「利権部」に枝分かれし、さらに「利権部」は「甲区」と「乙区」に分けられます。

「表題部」とは、不動産の物理的現況を、「利権部」は不動産の利権関係を記録するものです。

具体的にまとめてみると、以下の通りです。

①表題部

・土地:所在、地番、地目、土地の面積など

・建物:所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など

②権利部(甲区)

・所有権に関する記録:所有者がいつ、どのように所有権を取得したのか

③権利部(乙区)

・所有権以外の権利に関する記録:抵当権、根抵当権、地役権、地上権など

以上のように、登記の構成は大きく3つに分けることができ、1筆(一つの土地)、または1戸(一つの建物)ごとに行われます。

その不動産の物理的現況、利権関係を知ることができれば、取引においても安心かつ円滑に臨むことができます。

登記の義務は表題部だけ?必要性と義務を簡単に考える

登記簿の種類とその意味について分かったところで、次に登記の必要性についてお話していきましょう。

一般的に、不動産の登記は必ず行わなければならない「義務的な制度」というイメージが強く、これまでご説明してきた登記の意味を考えてみても、よりその重要性を感じることでしょう。

しかし、実は法律上において、登記が義務付けられているのは「表題部」のみになっており、それ以外の登記には義務がありません。

つまり、表題部以外の登記については、個人の判断に委ねられるというわけです。

しかしながら、「登記をする必要がないのか」というとそうではなく、一般的に不動産の登記を行わないことはほとんどないと言えます。

と言うのも、不動産登記法では、登記上の所有者にその所有権を認めており、第三者に対して「対抗力」をつけることができるからです。

その「対抗力」について、次項で簡単にご説明していきましょう。

登記とは「対抗力」を意味する?二重譲渡の例から簡単にご説明

表題部のみ義務付けされる不動産登記においては、登記することで、つまり「対抗力」をつけることで第三者に所有権を主張する法的効力を得ることができます。

登記が意味する「対抗力」とはどういうことなのか、「二重譲渡」の例を挙げて簡単にご説明していきましょう。

例えば、土地を所有しているAさんが、買主Bと買主Cの間で二重の売買契約をしたとします。

このような複数者に対して同一物の譲渡を行う「二重譲渡(二重売買)」では、2人の譲渡人の間でどちらが優先されるのか明確ではありません。

そこでポイントとなるのが、民法上のルールの優先材料となる「対抗力」です。

不動産の売買・譲渡においては、先に登記をして対抗力をつけることができれば、最終的に優先された譲渡人になることができます。

つまり、買主Bが買主Cよりも先に登記をした場合、その譲渡人は買主Bになるというわけです。

ただし、ここで注意したいのが、登記には「公信力」がないという点です。

不動産登記には公信力がない?

不動産登記には、第三者に権利を主張する「対抗力」はあっても、「公信力」はありません。

公信力とは、登記上の情報を信じて不動産の取引をした場合、たとえその登記が実質的な内容を伴わない場合でも、登記上通りの権利を取得することができるというものです。

つまり、「公信力がない」ということは、登記上の記録を信じ、その所有者から不動産を購入した場合、実際の所有者に対して権利を主張できないということを意味します。

例を挙げて、もう少し簡単にご説明していきましょう。

土地には真の所有者であるAがいるにも関わらず、登記簿上はBの名義で記されているとします。

買主Cがその登記簿を信用し、Bから土地を購入した場合、「公信力」がないために保護されることはありません。

つまり、Bに騙された買主Cが、真の所有者であるAにその権利の取得を求めたとしても、それは認められないということです。

現在の日本では、この公信力は不動産には認められていない一方で、動産には認められています。

例えば、車などの動産である場合は、上記の限りではなく、登記を信用して取引をした者は保護されることになります。

不動産登記の放置は大きなデメリットに!相続登記の厄介なトラブル

これまでに、不動産登記の意味や対抗力、公信力について簡単にご説明してきました。

表題部以外の登記に法的な義務、そして公信力がないとはいえ、登記をしないことには自分の所有権を主張することができません。

これは、自分の貴重な財産を守り、管理するためには非常に大きなデメリットと言えます。

特に注意したいのが、不動産の「相続登記」です。

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その登記名義を相続人の名義へ変更する手続きです。

この相続登記においては法的な期限はありませんが、相続登記を行わずに放置してしまった場合は、将来的なトラブルに発展するリスクがあります。

例えば、相続登記をしないまま相続人がなくなれば、遺産分割協議がややこしくなり、膨大な時間と手間がかかることになります。

したがって、不動産登記は「面倒くさい」と思わずに、速やかな早めの手続きを心掛けましょう。

自分の財産を守るために

不動産登記は、表題部以外の登記には義務がありません。

しかし、登記によってその不動産の物理的現況と利権関係を公示することで、自分の所有権を主張することができ、不動産取引で起こりうるリスクを事前に回避することができます。

不動産登記の意味をよく理解し、将来的な財産の管理につなげていきましょう。

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