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地目変更登記とは一体何?どんな流れで行うのが一般的?

2019.11.4

「地目変更登記」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。

土地は、利用する上でその利用目的を決めなければなりません。

そのため、利用目的が変わった時にも、申請を行わなければならないのです。

では、そんな登記のやり方は、どのような行程を経て行われるのでしょうか。

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地目変更登記とは?

土地には種類があり、それを「地目(ちもく)」といいます。

この地目には様々なものがあり、その種類の具体例を挙げるとするならば、以下のようなものがあげられます。

・宅地
・田
・畑
・山林
・墓地
・雑種地

この他にも地目には種類があり、全部で23種類があります。

このように数多くある地目の中から、その土地に合った地目を決めます。

土地に合った地目に決めることを「地目認定」といいます。

この地目認定が済んでいる土地を、別の利用目的で土地を使う際には、地目を変える必要があるため、そのときに行われるのが「地目変更登記」です。

この地目変更登記は、登記上で地目に変更があった際、土地の持ち主が地目の変更が行われてから1か月以内に、登記を行わなければなりません。

このことは、不動産登記法で定められています。

地目変更には種類がある?

ご説明してきたように、土地には地目を決めておく必要があります。

土地の利用目的が変われば、それに応じて地目も変更しなければなりません。

そんな地目の変更には大きく2種類があります。

【土地全ての地目の変更】

これは、ある土地を全て新たな地目に変更するものです。

例えば、「雑種地」などといった地目の土地に、住宅を建てるために「宅地」に変更するとなると、地目変更登記をすることで、住宅を建てることができるようになります。

【土地の一部を地目変更する】

これは、例えば「山林」となっている土地の一部を更地にし、住宅を建てることになった時のようなことを指します。

更地の部分は「宅地」に地目変更がされているとします。

このような場合、土地すべてを地目変更登記をすることはできません。

そのため、「一部変更登記」や「分筆登記」を行うことになります。

地目変更登記の流れ

それでは、本題の地目変更登記の流れについてご説明していきます。

地目変更はまず、土地の現状や法務局の資料を使っての調査などが必要になります。

そのため、地目変更を行う法務局では、その土地の登記の内容や資料の調査が行われます。

主に必要となる資料は以下の通りです。

・登記事項証明書または登記事項要約書

・地積測量図(必要であれば)

地積測量図は、登記の申請書に、土地の正確な面積を記載しなければならない場合に必要となります。

法務局の調査によって不要とのことを言われたら、そろえる必要はありません。

これらの資料をもとに、土地の現状の確認を行います。

土地がどのように使われるのか、また使われているのかの調査です。

これらのことをもとにして、地目変更登記の申請書を作成します。

そして、その書類を土地を管轄している法務局に提出し、不備がなければ約1週間ほどで登記ができます。

地目変更前の地目が「田」や「畑」である場合には、「農地」として扱われるため、地目変更前に農地転用の手続きが必要になります。

地目変更登記は土地の持ち主以外でもできる?

地目変更登記は基本的には、土地の持ち主が行います。

ここでいう「土地の持ち主」というのは、土地の所有権の登記名義人のことを指します。

しかし、地目変更について考えたときに、すでに土地の所有者が亡くなってしまっている場合にはどうしたらいいのでしょうか。

このような場合には、名義人の相続人が地目変更を行うことができます。

相続が発生してしまっている場合では、地目変更登記を行うよりも先に、相続登記を行うことをおすすめします。

このようにすることで、土地の名義人が変更されるので、地目変更登記までがスムーズにすみます。

しかし、相続に関して、まだ話がまとまらないということもあるでしょう。

このような場合には、法定相続人が申請人となることで、地目変更登記が行えます。

法定相続人が複数の場合には、その中の1人が申請人として登記を行うこともできます。

また、このようなことのほかにも「地目変更はしたいけど、忙しくて難しい」ということや、高齢のため手続きが難しい場合には、土地家屋調査士に依頼してみるという方法があります。

費用は1~2筆の土地の地目変更登記の場合では、約5万円ほどが相場です。

もちろん、土地の数が多くなっていけば、その分費用は高くなってしまいますが、手続きに不安がある方は依頼してみてもいいでしょう。

しかし、注意して頂きたいのが、農地を地目変更するときです。

農地の場合では、土地家屋調査士に依頼することは難しいでしょう。

その理由は、農地転用の手続きが必要になるからです。

そのため、農地の地目変更の場合には、行政書士に依頼するといいでしょう。

農地の地目変更登記はどうやるの?

登記には地目が「農地」として扱われるものもあります。

これらの土地の地目変更には、地目変更登記以外に必要になることがあります。

それは、以下の3つです。

・非農地証明
・農地転用届
・農地転用許可

「非農地証明」と「農地転用届」は比較的簡単に得ることはできますが、「農地転用許可」に関しては非常に難しい手続きがあります。

一般的には、農地として扱われている土地が、宅地などのほかの土地に地目変更を行う前に、「非農地証明」と「農地転用届」の手続きを行います。

その土地が市街化調整区域であれば、農地転用届もしくは農地転用許可が必要になるのです。

簡単にまとめると、土地のある場所が市街化調整区域外であれば農地転用届、市街化調整区域内であれば農地転用許可となります。

非農地証明は、農地がすでに違う土地として利用されている場合に使います。

非農地証明は農業委員会で発行がされますが、発行されるには条件があります。

それは、非農地になって年月が経過していることや、ある一定の時期から非農地になっていることなどです。

これは、各自治体によって条件が異なりますので、確認してみましょう。

地目変更登記をお金をかけずに行うことはできる?

ここまで、地目変更登記についてご説明してきました。

実は、地目変更登記は自分で行うということはほとんどありません。

多くの方は土地家屋調査士や行政書士に依頼をします。

そのため、ほとんど手間をかけることなく、地目変更登記を終えることができるでしょう。

しかし、先ほども触れたように、このような専門家に依頼するとなると、当然費用がかかってしまいます。

そのため、少しでもその費用を軽くするために、自らで地目変更登記を行うという方もいらっしゃいます。

農地からの地目変更ですと、手続きが難しいこともあり、自分で行うのは困難ですが、農地以外であれば、地目変更登記を行うことは可能です。

自分で地目変更登記を行うための登記申請ソフトというものも販売がされていますので、そのようなものを活用してみてもいいでしょう。

地目変更登記を行うときは無理をしないで

地目変更登記を行うことのは、手続きが難しいものが入ってくることもあります。

特に農地を地目変更しようとなると、非常に難しい手続きが必要となります。

費用を抑えるために自分でできるのであれば、自分で地目変更登記を行うことを考えてしまうかとは思いますが、無理をせずに、専門家に依頼してみてもいいでしょう。

 - 土地, 地目