アパートの立ち退きを円滑に行うには?補償はどこまで必要?

アパート経営をしていると、さまざまな理由からやむを得ず、入居者に立ち退きをお願いすることがあります。

また、「家賃滞納」や「賃貸物件に住むマナー」など、入居者側がトラブルを起こすこともあるでしょう。

このような場合、立ち退きを要請できるのでしょうか。

また、その補償はどこまですれば良いのか、詳しく見ていきましょう。

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どのような場合にアパートの立ち退きを要請できる?

アパートのオーナーと入居者の権利や義務に関わることは、「借地借家法」によって決められています。

借地借家法が制定された目的は「借家人保護」で、オーナーではなく、入居者を保護するための法律です。

したがって、入居者は借地借家法で権利が強く守られているため、通常、アパートのオーナー側から一方的に契約を解除することはできません。

このように、「借地借家法」に基づいた契約解除は、一般的なものとは異なるので、「立ち退き」と呼んでいます。

そして、入居者を立ち退きさせるには、きちんとした理由(=正当事由)や、立ち退き料と呼ばれる補償金が必要となります。

しかし、やむを得ない事情や入居者自身の問題など、「正当事由」があったとしても、すぐに賃貸契約を解約できるというわけではありません。

オーナーからの退去勧告=解約の申し入れは、原則として、賃貸期間満了の6ヶ月前までに入居者に申し入れる必要があります。

また、期間を定めていない場合でも、退去勧告をしてから6か月経つと解約の効力が発生します。

アパート立ち退きに補償金!?そこまで入居者を保護するのはなぜ?

通常、自分が貸したものを返してもらうのに、お礼や利息をもらうことはあっても、お金を支払うことはありません。

しかし、アパートなどの賃貸物件に関しては違います。

アパートのオーナーが自分の賃貸物件を返してもらうために、補償金である立ち退き料を入居者に支払わなければならないのです。

それは、先程ご紹介した「借地借家法」によるもので、先の戦争で入居者の権利を守ったという背景があります。

以前は、入居者をそこまで守ることはなかったのですが、戦争から戻ったときに安心して家に帰れるように、住む場所を保証し入居者の立場を守ったのです。

「借地借家法」の発端は、このような悲しい事情があります。

その後、さまざまな法律が改正されたのですが、「弱い立場の入居者を守る」という、この法律がとても民主的だとして「借地借家法」は改正されず今に至ります。

しかし、時代は流れ、「借地借家法」に関する状況も変わり、現代のアパートオーナーにしてみると、時代にそぐわない法律とも言えます。

アパート立ち退きの正当事由と補償金

前述したように、アパートのオーナーが入居者に立ち退きしてもらう場合、「正当事由」がないと要請できません。

正当事由については、「借地借家法第28条」にあります。

借地借家法第28条では、正当事由の判断の基準として「建物の現況」を挙げています。

「建物の現況」とは、現在の建物の状況を指していて、建物の建て替えが必要かどうかということです。

建物が老朽化している場合だけではなく、建物が社会に対して、また経済的な効用を失っている場合も含みます。

したがって、建物の老朽化が激しい場合には、更新拒否や解約の申入れをすることができます。

また、借地借家法では正当事由があり、その正当事由を補償する立ち退き料を支払うことで、立ち退きを要請できるとしています。

つまり、正当事由だけでは立ち退きを要請することはできず、正当事由+立ち退き料で、初めて立ち退きが認められるということです。

そして、賃貸借契約書において、入居者に借地借家法よりも不利な特約、例えば「半年前から賃貸人が解約の申し出を行えば無条件で解約できる」などは、無効となります。

アパートの立ち退きと補償金の交渉はオーナー自ら行うこと

立ち退きを要請する場合の注意点としては、法的に弁護士以外の第三者に任せることはできないので、アパートのオーナーが必ず自分で行いましょう。

弁護士以外の第三者が代理人として法律行為を行うことを「非弁行為(ひべんこうい)」と言います。

過去には、オーナーの代わりに「非弁行為」を行う、「立ち退き屋」と呼ばれる人たちがいましたが、これは違法です。

弁護士法では、「弁護士又は弁護士法人でない者が、報酬目的で紛争性の高い法律行為の代理人をしてはならない」と規定しています。

ここで言う「弁護士又は弁護士法人でない者」とは、不動産管理会社なども該当します。

もし、立ち退きを自分で行うことが難しいのであれば、弁護士に依頼しましょう。

しかし、弁護士に依頼すれば、報酬を支払わなければなりませんし、機械的に処理される可能性もあります。

入居者と交渉をして、補償金を安くできるかと言えば、それはあまり期待できません。

アパートのオーナーが、自ら誠意をもって入居者と接することで、話がうまく進むことも多くあります。

コスト面を考えても、立ち退きはオーナー自らが、きちんと行うことをおすすめします。

アパートの立ち退きのポイントと補償金について

それでは、アパート立ち退き要請のポイントをご紹介しましょう。

①正当事由を明確にし、入居者に説明する

②期限を設けて、早めに退去した場合には、補償金の上乗せをするなどと交渉する

③引っ越し先を見つける手助けをする

このような手順とポイントを押さえた交渉をすると、立ち退きがスムーズに進みます。

また、入居者の立場に立って考えることも大切で、お互い感情的にならないようにしましょう。

ここで、注意して欲しいのは、補償金に関しての交渉は「他言無用」にしてもらうことです。

それは、他の入居者に金額や条件を話されてしまうと、その後の交渉が上手く進まなくなるからです。

また、立ち退きの際の補償金は、必ず退去が完了した後に支払いましょう。

補償金は、あくまでも「立ち退きに応じた人に支払うもの」とし、いかなる事情があっても先に支払ってはいけません。

次に、立ち退きの補償金額に関してですが、きちんとした決まりはありません。

立ち退きの補償金額は、「現在の家賃の6~10か月」と言われていますが、実際には6か月分が相場のようです。

今と同じくらいの家賃に引っ越すための敷金礼金と、引っ越し費用を補償する計算ですね。

こういった方法をとっても立ち退きに応じない、または家賃滞納など、入居者自身に問題がある場合はどうしたら良いのでしょう?

アパートの立ち退き入居者自身に問題がある場合も補償金は必要?

いろいろ交渉したけれど、アパートの立ち退きに応じてくれない入居者がいた場合は、どうしたら良いのでしょうか?

その場合は、次のような手順で立ち退きを要請していきます。

①内容証明郵便を送付

②建物明渡請求訴訟を提訴

③裁判

④強制執行

上記のような流れになります。

家賃滞納の場合は、最低でも3か月以上家賃を継続して滞納していないと、強制退去は難しいと言われています。

それは、前述した「借地借家法」によって、入居者が守られているからです。

しかし、電話での催促、督促状、内容証明に記載した期間内に滞納している家賃が支払われなければ、賃貸仮契約解除の効力が発生します。

契約解除後は、明渡請求訴訟を行うことになります。

建物の明渡しに加え、部屋の中にあるものを売り払って、滞納家賃にあてることを可能にするために、滞納家賃等の支払いも請求することになります。

以上のことから、オーナー側に正当事由があった場合に立ち退きに応じない、あるいは家賃を滞納して立ち退きを要請されている場合には、補償金は発生しません。

アパートの立ち退きに関する補償金

アパートのオーナー側の事情で立ち退きを要請した場合には、補償金が発生しますが、入居者自身が問題を起こした場合には補償金は発生しません。

立ち退きを要請することは、そうたびたび起こることではありませんが、もし起きたときには、スムーズに進めたいものです。

余計な費用が掛からないように、また、スムーズに交渉できるように、お伝えしたことを参考にしてください。