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軽量鉄骨などの耐用年数はアパート経営や価値にも直結する

2019.9.30

アパートには、木造や軽量鉄骨造などがありますが、それらすべてに定められているのが耐用年数です。

アパートに住んでいる方や、これから住む予定のある方などは、そのアパートの耐用年数も気になるところでしょう。

また、耐用年数は、その期間を超えることによって、そのアパートの経営はもちろん、価値にまで直結する重要なことです。

耐用年数を超えたアパートが与える、様々な影響などを中心にご説明していきましょう。

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寿命とは違う?建物毎に定められた耐用年数の意味

建物の価値を図るために重要視されるのが耐用年数です。

耐用年数は、アパートやマンションなど、建物の種類に限らず定められています。

耐用年数と聞くと、建物自体の寿命という意味のように感じる方も多いかもしれませんが、あくまでも耐用年数はその建物が修繕などの手を加えずに、建てた当初の状態で使用できるであろう期間を指しています。

そのため、耐用年数を超えたからといって、その建物が寿命を迎えたというわけではありません。

また、耐用年数は、その期間を超えた場合、今まで必要のなかった修繕など何らかの手を加える必要性が出てくるという指針にもなります。

そのため、アパートの経営者などは、耐用年数の経過に合わせて修繕などを行う方もいるようです。

なお、耐用年数は軽量鉄骨造など、建物の構造によって違いがあります。

軽量鉄骨造とどう違う?木造アパートの特徴とその耐用年数

私達が目にするアパートは、木造アパートか軽量鉄骨造アパートがほとんどと言っても過言ではありません。

それには、双方がアパートに適した特徴を持っていることが関係しています。

まず、木造アパートの特徴についてご説明していきましょう。

木造アパートは、普段からよく見かけるものであり、その数は軽量鉄骨造アパートより多いと言えます。

日本は雨が多いため、木造アパートの特徴である吸湿性の高さは気候に適していると言えるでしょう。

一方で、耐震性に関しては軽量鉄骨造アパートに比べ劣るという点もあります。

また、木造アパートの耐用年数に関しては、22年と定められています。

一見、耐用年数が22年と聞くと長いようにも思いますが、軽量鉄骨造アパートなどと比べると短い期間であることが分かります。

軽量鉄骨造アパートの特徴とその耐用年数

軽量鉄骨造は、耐震性の点で、木造アパートよりも優れていると言われます。

軽量鉄骨造アパートの素材である軽量鉄骨は、木造アパートで使用される木材と違い、割れや破損などの心配が少ないという特徴があるのです。

東日本大震災以降も、いつ大きな地震が起こるかわからないと言われている昨今では、このような軽量鉄骨造アパートの特徴は魅力的と言えるでしょう。

また、軽量鉄骨造アパートは木造アパートと比べると耐用年数が長いという点も挙げられます。

しかし、軽量鉄骨造アパートに定められている耐用年数は、使用する軽量鉄骨の厚さによって違いがあります。

軽量鉄骨造アパートに使用されている軽量鉄骨の厚さが3mm以上で4mm以下の場合、その耐用年数は27年です。

木造アパートの耐用年数と比べると、5年ほど長いということが分かります。

しかし、問題は使用される軽量鉄骨の厚さが3mm以下の場合です。

その厚さの軽量鉄骨が使用されている軽量鉄骨造アパートの耐用年数は、19年と定められているのです。

つまり、木造アパートよりも短いということです。

そのため、賃貸契約などで軽量鉄骨造アパートの耐用年数を考慮する際には、使用されている軽量鉄骨の厚さにも注意する必要があります。

耐用年数を超えたアパートが与える所有者への影響

耐用年数は、借主だけでなくアパート所有者にとっても重要と言えます。

先述した通り、耐用年数を超えたアパートだからと言って、それが建物自体の寿命と関係があるわけではありません。

その後も、定期的なメンテナンスを行うことなどにより、アパートとしての役割を十分に果たすことができます。

しかし、そのアパート所有者にとって問題となる点もあります。

耐用年数は、そのアパートの価値を示す基準にもなっているのです。

そのため、住む上では問題なくとも、耐用年数を超えたアパートの場合、軽量鉄骨造か木造かなどに限らず建物としての価値が下がります。

耐用年数を超えたアパートは、近い将来修繕など何らかの手を加える可能性が出てくることは述べた通りです。

つまり、それはアパート所有者にとって大きな出費となることが予想されます。

例えば、そのアパート所有者が何らかの事情で銀行などから融資を求めたとします。

アパート所有者が、多額の資金を所有している方などであればまだ安心ですが、そうでない場合、資金繰りに苦労することも考えられるでしょう。

融資を認めたところで、返済期日を過ぎても返済されないなどの事態も銀行側は想定します。

そのような状況を防ぐためにも、銀行側としては耐用年数を超えたアパート所有者への融資を渋る傾向にあるのです。

耐用年数を超えたアパート所有者が融資を求めるには?

耐用年数を超えたアパート所有者が、何らかの事情で銀行などから融資を求める場合、アパートを担保にしても難しいということが分かりました。

では、そのような場合にはどうやって銀行などから融資を求めれば良いのでしょうか。

それには、アパートが建っているその土地を担保とすることにより融資を求める方法があります。

アパートなどの建物に定められている耐用年数は、当然土地にはあてはまりません。

そこで、土地の価値として重要視されるのが、立地の良さです。

例えば、周辺の交通の利便性や、施設の充実などが挙げられるでしょう。

シンプルに言うと、便利で住みやすい土地かどうかで判断されるということです。

また、あくまでも土地のみの価値が求められるため、アパートを壊すなどして更地になった状態を想定して判断されます。

そのため、アパートを建てる際には将来を見据えて土地の価値を考慮することも大切です。

次項では、軽量鉄骨造アパートを基にした修繕費用についてご説明してきます。

軽量鉄骨造アパートに見る修繕費用!将来を見据えた経営を

耐用年数を超えたアパートであっても、できれば修繕などの手を加えて大切にしていきたいものですよね。

また、他の建物にも言えることですが、アパートを修繕する際には大規模になることが予想され、その費用も多額になる可能性があります。

例えば、耐用年数が27年である軽量鉄骨造アパートの場合、修繕にかかる費用はアパートを建てた際のおよそ10%が必要と言われています。

それに加え、エアコンやトイレなど装備関係の交換や、壁紙の交換などの費用もかかるでしょう。

そのため、耐用年数を超える27年の間に効率的なアパート経営をして貯蓄に励むことが大切です。

アパート所有者にとって、大きな収入源となるのがアパート入居者から受け取る家賃です。

家賃を受け取るには、まず入居者を確保しなければなりません。

1部屋空室が出るだけで収入が左右するとも言えるため、そのような状況を避けるためにもアパートの宣伝などにも力を入れることが大切です。

不動産会社に宣伝を依頼することはもちろん、身近にアパートを探している方がいないかなど、積極的に声をかけることも良いでしょう。

修繕で叶える!耐用年数を超えたアパートの存在価値

日本において、地震は避けることができないため、軽量鉄骨造アパートの耐震性に注目が集まっています。

しかし、木造アパートであっても築年数の浅いものは耐震性を強化したものもあるため、耐用年数や家賃などと併せて確認することをおすすめです。

また、ご説明してきた耐用年数は、その期間を超えるとアパート所有者にとっても大きく影響を及ぼします。

そのアパートへの愛着はもちろん、立地が良い場合などには価値も高いと言えるため、修繕などの手を加えて大切にしていきたいですね。

 - 建物, 構造