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管理会社と契約を直接結ぶと仲介手数料は払わずに済む?

2019.9.7

新しく賃貸アパートなどを借りるときは、家賃の他にも様々な費用がかかりますよね。

そのひとつである仲介手数料を浮かせようと、建物の管理会社と直接契約を結ぼうとする方がいますが、果たして本当に手数料はなくなるのでしょうか。

あるいは他に初期費用を抑える方法があるのでしょうか。

今回は不動産仲介手数料を省く方法を、賃貸物件をめぐる不動産業界のシステムと併せてお話いたします。

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賃貸物件の管理会社と直接契約すると仲介手数料を払わなくて済む?

アパートなど賃貸物件を借りる際は、できるだけ初期費用を抑えたいですよね。

不動産会社を通すと、敷金や礼金の他に仲介手数料として家賃の0.5~1ヶ月分を支払う必要があります。

仲介手数料とは読んで字のごとく、物件を仲介してもらった手数料として、不動産会社に支払うお金です。

もし、不動産会社を通さずに契約すれば、仲介手数料は払わずに済むのではないかと思いませんか。

そのため、街を歩いて気に入った物件があったら看板に出ている不動産会社にではなく、建物の管理会社に直接連絡をとったり、不動産会社で紹介してもらった物件の管理会社の方に直接申し込みをされる方がいます。

しかし、こうした行為は後でトラブルになることがあるので、できればしないほうが無難です。

借りる側としては少しでも費用を抑えたいだけなのにどうしてなのか、理由をお話しいたします。

仲介業者を通さず賃貸物件の管理会社と直接契約するのはNG

不動産会社に支払われる仲介手数料とは成功報酬であり、賃貸物件の契約がなされてはじめて支払われるお金です。

不動産会社としては、物件を斡旋したもののお客さんの希望に合わず契約に至らなければ、このお金はもらえなくとも仕方がありません。

しかし、斡旋した物件をお客さんが気に入ったのにも関わらず、契約は建物の管理会社と交わされたのなら、本来は不動産会社に仲介手数料が入るべきところ、1円も入らなくなります。

そのため、管理会社はお客さんから直接契約を持ち掛けれても、まずは不動産会社を通すよう促すでしょう。

管理会社と不動産会社はこれからも同じ業界で長く付き合うため、互いの信頼関係が大事なのです。

部屋を借りたい人にとっては単に手数料の支払いを省きたいだけであっても、不動産会社にとってみると大切な収入源になっています。

大家さんが直接賃貸物件を載せるサイトで仲介手数料をゼロに

賃貸物件は貸主(オーナー・大家さん)と借主(部屋を借りたいお客さん)の間に、複数の業者が入っていることが一般的です。

最近では前述したような管理会社と仲介業者が入っていることが多く、仲介業者は主にお客さん側の窓口に、管理会社は大家さん側の窓口になっています。

本来なら部屋を貸したい大家さん(貸主)と、部屋を借りたいお客さん(借主)との間で直接契約が成立すればいいのですが、広い街の中ではなかなかマッチングできませんよね。

そこで大家さんは部屋の借り手を探してくれる業者に斡旋を頼みます。

この業者のことを元付業者といい、昔から地域に根付いた不動産会社がなることが多く、ここからさらに広く情報を展開するために、大手の不動産会社へと仲介されます。

この大手の不動産会社が仲介業者となってお客さんに物件が紹介されるのです。

こうしたプロの業者が間に入ることで成約に結びつく可能性が大きく広がるわけですが、もちろんその分仲介料や広告費などでキックバックが生じます。

借主はもちろん、貸主にも支払いの負担が生じるのです。

こうした負担が生じない、つまりシンプルに貸主と借主が直接向き合うシステムがネット上に存在します。

大家さんがサイトに直接物件情報を載せ、借りたい人が問いあわせると大家さんが答えるため、仲介手数料が発生しないか発生しても格安になるのです。

このようなサイトを利用すれば、引っ越しの初期費用を少しでも抑えられるでしょう。

賃貸物件の仲介業も兼ねた管理会社と直接契約すれば手数料は無料に

大家さんが直接賃貸物件を載せているサイトでなくとも仲介手数料を発生させない、あるいは格安にできる方法があります。

それは、間に入る元付業者が管理会社も兼ねており、仲介業者として別の不動産会社を挟んでいない場合です。

物件を直接管理している元付業者だけでは思うようにお客さんが来ない場合、大手の不動産会社に仲介を委託して広く集客します。

その結果契約が成立すれば、大手の不動産会社はお客さんから仲介手数料をもらい、なおかつ管理会社である元付業者からも成功報酬が入ります。

管理会社が直接お客さんと契約すれば、大手不動産会社に成功報酬を支払うこともないため、仲介手数料が格安になったり、家賃が1ヶ月無料(つまり仲介手数料が無料と同じ)になったりといった特典が期待できるのです。

しかも管理会社は大家さんから管理手数料を得ています。

メインとなる収益が確保されているため、賃貸借契約に伴い発生する仲介料にはさほどこだわりがないともいえるのです。

管理会社はもともと大家さんが遠くに住んでいたり高齢であったりするために、大家さんの代わりとしての業務を行います。

そのため物件を熟知していたり、大家さんについての細かい情報を持っていることが多く、入居してからのトラブル発生時にも直接連絡が取れるため、何かとメリットがあるといえるでしょう。

管理会社を挟まない賃貸物件は大家さん次第

地域の不動産会社の中には、管理会社を挟まない賃貸物件を持ってることがあります。

大家さんが直接管理しているというわけです。

昔はほとんどがこういうスタイルでしたが、近年は管理会社が一括して建物の管理をしていることが多く、「管理会社がない」というだけで、何か欠陥物件のように感じるかたもいるようです。

しかし管理会社を挟むと、大家さんは費用を払わなくてはならないため、その分家賃が高くなります。

管理会社を挟まない場合は、すべて大家さんと直接のやり取りをするため、たとえば部屋の網戸が壊れたとか、湯沸かし器のお湯が出なくなった等の修繕は大家さんにお願いします。

大家さんが直接直す場合もありますが、たいていは業者に取り次いで直してもらう形になるでしょう。

管理会社を挟まないと大家さんと直接コンタクトを取る必要が生じ、それが好きか嫌いか分かれるところです。

アットホームな感じが好きな方には、家賃も抑えめなので管理会社がない賃貸物件のほうがおすすめといえます。

管理会社は建物の管理だけで住民の管理はしない

賃貸物件においては、大家さん(貸主)・仲介業者・入居者(借主)の3者がいるのが一般的です。

仲介業者が文字通り仲介業だけに徹している場合は、賃貸借契約を取り交わし、お客さんにカギを渡したら仕事は終わりです。

入居してからのトラブルに関しては関知しないのが一般的です。

仲介業を管理会社が兼務している場合、あるいは仲介業者とは別に管理会社がある場合には、入居してからの相談ごとは管理会社を通す形になります。

しかし入居者同士のトラブル、例えば騒音やごみ問題などに関しては、管理会社といえど直接解決に向けて動いてはくれないと思っておいたほうがいいでしょう。

管理会社の仕事はあくまでも建物の管理であって、入居者をも含めた物件全体の管理ではないからです。

ですから庭にゴミが貯まっている、廊下の電球が切れた、郵便受けの扉が壊れた、といったことに対する清掃や修繕は行います。

しかし上の階の人の騒音がひどい、隣のゴミの出し方が間違っているなどの苦情に対しては、張り紙やビラで対応するということが多いです。

大家さんが直接管理しているところでは、大家さんのキャラクターにもよりますが、きちんと問題を解決してくれるところもあります。

いずれにしろ、住民同士のトラブルに関しては当事者間に任せられているのが現状です。

互いの良識に頼るほかはないのでしょう。

仲介と管理を兼務している賃貸物件を探そう

仲介手数料を浮かそうと、窓口である不動産会社を通さず、建物の管理をしているところと直接契約を結ぼうとするのはあまりおすすめできません。

不動産業界はそれぞれが間に入ることでお金を得て成り立っているからです。

それよりも大家さんが直接管理しているところか、仲介業者が管理業務も兼務している賃貸物件を探した方がお得です。

地域に古くからある不動産会社にあることが多いので、探してみてくださいね。

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