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礼金に消費税がかかるのは事業用不動産の賃貸だけなのか

2019.8.1

会社の移転や新規開業などで新たに貸事務所や店舗を借りる際、初期費用で敷金や礼金を支払います。

敷金は消費税抜きの賃料の何ヶ月分かで計算されますが、礼金は賃料に消費税を加算した額で計算されています。

マンションやアパートといった住宅を借りる時にも礼金が必要な物件が多々あります。

礼金に消費税がかかるのは事業用だけなのでしょうか、それとも住宅の賃貸物件にも消費税は課税されるのでしょうか。

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そもそも礼金とは何か

礼金と消費税について述べる前に、「礼金」について簡単にご説明します。

礼金は読んで字のごとく「お礼のお金」です。

いろいろと説がありますが、持ち家が少なく借家が一般的だった時代に、借主が大家さん(貸主)に「お礼」として支払ったのが始まりと言われています。

住宅事情が今ほど良くなく、「入居させて頂きありがとうございました」といった意味合いでできた慣習のようです。

少子化が進んで、マンションやアパートに空室が目立ちつつある近年では考えられないかもしれません。

敷金は退去時には返還されるお金ですが、礼金は違います。

お礼として支払ったお金ですから、そのまま大家さんに差し上げることになります。

上記の慣習が事業用にもあるわけです。

何に使われるかは、貸主によって異なります。

銀行への支払いだったり、建物の修繕に使われる場合もあります。

退去時の原状回復が以前とは異なって、事業用でも住宅でも自然損耗の部分は除外される傾向にあります。

借主はクリーニング費用のみの負担というケースが多くなっています。

修繕が必要な他の個所に関しては、貸主が費用負担して直すようになりますが、そういった費用に礼金を充てる貸主もいらっしゃいます。

事業用不動産の家賃には消費税がかかる

賃貸マンションやアパートなどの住宅は、賃料と管理費に消費税がかかりません。

一方で、貸事務所や店舗の事業用の賃貸物件には賃料と共益費に消費税がかかります。

実は、平成元年当初、消費税が導入された頃は住宅も課税対象で消費税がかけられていたのです。

その後、平成三年の秋に社会政策上から住宅の貸付けには消費税がかからないことになり、今に至っているのです。

事業用の賃貸物件は非課税扱いとはならず、継続して消費税を加算して支払うことになっています。

事業用なのに礼金と同時に支払う「敷金」あるいは「保証金」には消費税がかからないのを疑問に思う方もいらっしゃるはずです。

敷金あるいは保証金は単なる預け金であり、将来的に物件を解約して退去する時は返還されます。

敷金あるいは保証金については、資産の譲渡等の対価としての性質がありません。

単に賃貸借契約の債務の担保として差し入れているだけなのです。

そのため消費税は不要なのです。

事業用不動産の礼金にも消費税がかかる

事業用の賃貸物件の取り引きには消費税が加算されますが、敷金はその性質から課税対象とはなっていません。

礼金と敷金が似たようなものというイメージをお持ちの方もいらっしゃるかと思います。

しかしながら、敷金とは異なって礼金は物件を借りるための条件として支払うお金で、権利の設定の対価となり、資産の譲渡等の対価と見なされるため、課税の対象となるのです。

簡単に考えると、「返還されるお金かそうでないか」の違いになります。

似たようなものに更新料があります。

契約期間満了で契約を更新する際に支払います。

物件により異なりますが、家賃の一ヶ月分などを貸主に支払います。

これも昔の慣習が残っているものと言われています。

更新料も礼金と同様に支払った後に、敷金のように返還されるお金ではありません。

更新料も課税対象となります。

住居の礼金には消費税がかからない

結論から申し上げますと、事業用と違って住宅の礼金には消費税がかかりません。

前述しましたように、賃貸マンションやアパートなど住宅の賃貸物件においては賃料と管理費に消費税がかかりません。

初期費用として支払う礼金についても、住宅の貸付けにおいては消費税法で非課税とされています。

マンションやアパートを借りようとして不動産会社に見積もりを依頼すると課税されているもの、非課税のものが混在していると思います。

貸主に支払う項目で、純粋に住まうために支払う費用には消費税がかけられていないのがわかります。

基本的な項目として敷金や礼金、そして賃料と管理費ですね。

一方で、仲介手数料や鍵交換費用といった項目には消費税がかけられています。

仲介手数料は不動産会社が希望するマンションやアパートを紹介してくれて、貸主と借主の間に立って契約手続きを進めてくれるサービスです。

敷金や礼金、賃料と管理費は貸主に支払われますが、仲介手数料は業務を行った不動産会社に支払われます。

鍵の交換は鍵屋さんにシリンダー交換を発注して鍵を取り換えてもらう業務です。

いずれも対価を得て行う業務なので、消費税が発生するのです。

事業用としてマンションやアパートを借りる時はどうなのか

賃貸マンションやアパートなどを住宅としてではなく、事務所や店舗として借りるケースがあります。

もちろん、あらゆる物件が事務所使用可能ではありませんので、確認が必要です。

貸主が個人事務所やネイルサロンなど、小規模事務所や簡単な店舗として使うのを認めている物件です。

このようなケースでは、住宅ではなくあくまでも事業用として判断され、礼金には消費税がかかります。

また、一般的な事業用としての契約となりますので、礼金のみならず、毎月の賃料と管理費にも消費税がかかります。

事務所ビルの一室を借りるよりも割安という理由から、事務所使用可能のマンションやアパートを探す方は結構いらっしゃいます。

子供の泣き声が聞こえてきたリ、隣で夕食を作る匂いがしてきたりといったデメリットもありますが、敷金や礼金あるいは家賃も安く抑えられます。

契約内容が異なってきますので、借りる際は、きちんと「事務所使用」である旨を伝えて借りるようにしましょう。

初期費用削減のため礼金無しでの契約をお願いしてみよう

礼金は敷金と違って返還されないお金です。

賃料一ヶ月ないしは二ヶ月分に消費税を加算して支払うのは、もったいない気がします。

特に開業したばかりの会社や店舗にとっては、正直なところ支払いたくない費用でしょう。

そんな時は、断られるのを覚悟で管理会社を通じ、礼金の減額をお願いしてみても良いかもしれません。

貸主としても事業が成功して長く入居してもらえれば、ありがたいですし、開業時に少しは面倒をみてやりたいと思うかもしれません。

もしも減額が受け入れられれば、礼金として支払う予定だった分を翌月以降の家賃に使えます。

初期費用として準備する額も少なくなります。

事業用だけではなく、住宅の場合も同じです。

なお、会社によっては「礼金が必要なマンションやアパートを社宅として賃借するのは不可」という内規を設けているところもあります。

初期費用の削減のためにも、試してみる価値はありそうです。

敷金、礼金なしの事業用不動産はあまり見受けられない

以上の通り、礼金に消費税がかかるのは事業用のみになります。

マンションやアパートなどは「敷金、礼金なし」の物件がたくさんあります。

一方で、あまり事業用では「敷金、礼金なし」は見受けられません。

事業用の場合、金額が大きいことから万が一家賃未払い等の事故が発生した際に、貸主が被る損害も大きくなる傾向があります。

そんなことから事業用では、敷金や礼金を必須にしているのです。

貸主からすると、敷金も礼金も物件の健全な運営にはかかせないものなのです。

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