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増築でも登記しなければならない?必要書類と費用は?

2019.8.27

結婚や出産などで家族が増えると、これまでの家では手狭に感じられることも増えてくるでしょう。

そのようなときに検討するのが、家の増築工事です。

家を新築したら登記をしなければならないことになっていますが、増築の場合はどうなのでしょうか?

登記が必要だとしたらどのような必要書類を準備したらいいのでしょうか?

増築の登記について、ご説明していきましょう。

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増築にも登記は必要?

そもそも家を増築したら登記をする必要はあるのでしょうか?

不動産登記法第47条には「建物も新築したら1ヶ月以内に表題登記を申請しなければならない」と記載されていることから、新築の際は必ず登記をしなければなりません。

新築の時にする登記を表題登記と言いますが、これは義務となっているので従わない場合には罰則も適用されます。

さらに第51条には第44条に掲げる登記事項について変更があったときは変更の登記を申請しなければならないと記されています。

第44条に掲げる登記事項とは以下のものです。

・所在、地番
・家屋番号
・建物の種類、構造、床面積

このような事項に変更があった場合には変更の登記を申請しなければならないため増築の時はもちろん、一部を取り壊したり、改築によって構造や種類が変わった時にも登記をしなければなりません。

さらに附属建築物として物置や車庫を建築した時も、同じように変更の登記が必要となります。

この変更の登記をする時の必要書類は、何をどのように変更したかによって変化します。

増築の登記が不要なケースとは?

建物を増築すると、当然のことながら床面積が変わります。

床面積が変わるということは建物表題変更登記の申請が必要となります。

建物表題変更登記は必要書類も多く、手間も費用もかかるためできることなら登記したくないと考える人も多いでしょう。

しかし建物表題変更登記は義務であり、従わない場合には罰則の規定もあります。

中には「10㎡未満の増築は登記が不要」と勘違いをしている人もいるようですが、これは建築確認申請が不要なケースのことです。

ただし、建物表題変更登記ができないケースは存在します。

これは「建物自体が登記されていない」場合です。

未登記の建物であれば、建物表題変更登記をしたくてもすることはできません。

未登記の建物の増築を登記する時には、表題登記をする必要があります。

未登記の建物がいつ建てられたものかによっても変りますが、かなりの時間と労力がかかってしまうことは間違いないでしょう。

場合によっては登記のための必要書類を集めることさえ、困難になってしまうかもしれません。

しかし、罰則規定があることや未登記では所有権の主張ができないことなどの理由から登記をすることをおすすめします。

増築の登記の必要書類は?

増築をしたら建物表題変更登記が必要となります。

もちろん登記するためにには様々な必要書類を準備しなければなりません。

そして増築の時にする建物表題変更登記は新築時に行う建物表題登記とほとんど同じ書類が必要となります。

建物表題変更登記のために必要な書類は次の通りです。

・建物表題変更登記の申請書
・増築部分の所有権証明書
・増築後の各階平面図と建物図面

建物表題変更登記の申請書については法務局で入手することができます。

増築部分の所有権証明書は以下の中から2点を選び、提出しなければなりません。

・建築確認通知書
・検査済証
・工事完了引渡証明書
・固定資産税の納税通知書
・成年者2名の証明書(印鑑証明書付き)

増築の登記の際に最もよく使われるのが、建築確認通知書や検査済ですが、10㎡未満の増築の際には建築確認が不要なことから提出できないケースもあります。

そのような場合にはあらかじめ法務局へ相談しておくと良いでしょう。

必要書類さえ揃えれば登記は自分でできる?

実は土地や建物の登記については「自分ですることが原則」となっています。

申請書を書き、必要書類を集めることさえできれば自ら建物表題変更登記を行うことが可能なのです。

不動産登記法によると、第47条、第57条、第74条に「登記申請は所有者がする」旨の記載があります。

所有者自らが登記することを「本人申請」と言い、不動産登記法上何の問題もありません。

増築の時にする建物表題変更登記も例外なく、自分ですることができます。

法務局の登記相談にいけば登記相談員が細かく説明、指導してくれます。

建物表題変更登記を本人申請する場合、ネックとなるのは増築後の各階平面図と建物図面でしょうか。

平面図は建築確認の床面積求積図を参考に書きます。

ただし、建築基準法と不動産登記法では床面積について考え方に相違があるので注意しましょう。

出来上がったら一度登記相談員に見てもらうと安心です。

本人申請の場合には補正や必要書類の不備などで時間がかかることが想定されますので、時間に余裕を持って早めに取り掛かることをおすすめします。

必要書類は状況によって変化する!?

増築の登記の申請のための必要書類は、状況によって変化する場合があります。

建物表題変更登記は必要書類さえ揃えることで自分で登記ができますが、必要書類を揃えるのはそう簡単ではありません。

特に未登記だった建物の表題登記から行う場合には状況に応じて必要書類が増える可能性もあります。

建物の一部を取り壊し、増築した場合などは一部取壊し登記、増築登記が必要となりさらに複雑となるでしょう。

もちろん時間と労力をかければ自分で登記申請することができますが、複雑なケースでは専門家に依頼するのも一つの方法です。

建物表題変更登記申請を依頼する場合には土地家屋調査士に頼みますが、その場合の流れは以下のようになります。

1、法務局閲覧調査
2、建物現地調査
3、登記申請書類、図面作成
4、表題変更登記申請

必要書類の取得や調査に関して、全て土地家屋調査士が行なってくれますから登記義務者の負担はかなり軽くなります。

さらに専門家に依頼することで、建物表題変更登記の期日を確実に守ることができます。

増築の登記にかかる費用は?

増築の時に行う建物表題変更登記にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか?

これは本人申請で行うか、専門家である土地家屋調査士に依頼するかで大きく異なってきます。

通常登記には「登録免許税」という税金が課せられるのですが、建物表題変更登記には登録免許税がかかりません。

本人申請により登記をする場合には、建物表題変更登記を申請する際の必要書類を取得する費用のみが必要となります。

そのため数千円程度でおさまるでしょう。

しかし土地家屋調査士に依頼するとなれば、一般的に新築時にする建物表題登記と同じくらいの費用がかかってしまいます。

状況により必要書類が変わってくるので費用も変化するため一概には言えませんが、7〜9万程度の費用がかかってくることが多いです。

これは増築時に行う登記が、新築時に行う登記と必要書類や調査の面から考えても変わりないためです。

増築後の各階平面図や建物図面の作成ももちろん必要となりますし、現地の調査や増築部分の寸法を調査する作業も必要で手間がかかるのです。

増築時には建物表題変更登記が必要!

増築した時には1ヶ月以内に建物表題変更登記を申請しなければなりません。

これは義務であり、従わない場合には罰則規定があります。

登記申請のための必要書類は状況に応じて変化しますが、申請書の他に増築部分の所有権証明書や各階平面図や建物図面が必要となってきます。

登記は自分で申請することもできますが、難しい場合には土地家屋調査士に依頼すると良いでしょう。

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