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アパートでの水漏れが起こった場合の修理費や責任の所在は?

2019.6.26

アパートに住んでいると、思いもよらないでき事に出くわすことがあります。

アパートの1階に住んでいるのに天井から水が落ちてきたりする水漏れも、その一つです。

ここでは、アパートの水漏れに関する原因や、対処法、修理費用についてまとめてみます。

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賃貸アパートでの水漏れなどトラブル色々

賃貸アパートには、水漏れの他にも様々なトラブルがあります。

例えば、近所の人とありがちなのが騒音トラブルです。

「子供の足音がうるさい」、「夜中に掃除機をかける音が響いて非常識」などのトラブルが発生しやすいのが、賃貸アパートの特徴の一つです。

上記のような事案と比べれば、水漏れトラブル自体の数は少ないかもしれませんが、水漏れが起こってしまうと、家財に被害が及ぶこともあります。

そうなると修理費も高額になる場合がありますし、部屋に住めなくなる事態に発展するなど、生活にも大きく支障をきたします。

そのため、水漏れの被害が起こった場合の対処人法や、その後の処置を前もって知っておくことがとても重要です。

賃貸アパートでの修理費に対する注意点

水漏れ被害も含め、賃貸アパートでの修理費は誰が負担するのかが分かる一番の材料は「賃貸借契約書」です。

一般的な賃貸借契約書には、修繕に対する事柄が記載されています。

多くは、設備関係の老朽化による修理が発生した場合、大家さんが負担します。

設備を明らかに壊した場合は、借主が負担するようになっています。

では、契約書に記載されていない場合はどうなるのでしょうか?

この場合、民法に即して修理費を判断することになります。

民法606条では「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」となっていますので、基本的にはこの条文に従います。

「貸主は、借主が生活に支障を及ぼす場合は修繕して下さい」というのが基本的な立場です。

しかし、判断が難しいのが、小規模な修繕です。

例えば、電球切れや、障子紙が破れたなどのケースの場合は、基本的には契約書に「小規模修繕負担は借主」という特約が付いています。

全ての修繕を貸主が負担することは、経済的にも、修理にかかる手間を考えても非効率だからです。

貸主は、一定の小規模修繕を免除することで、経済的、手間の問題を排除できます。

借主は、生活しているうえで修理修繕の必要が出た場合、自らの負担で行うことができます。

そのため、修理費用に関することはまず、賃貸借契約書を確認することから始まります。

賃貸アパートでの水漏れ原因

賃貸アパートの水漏れ原因は大まかに3種類の原因によって起こると考えてよいでしょう。

一つは、上階の入居者による過失です。

そして、その原因として多いのが、

・洗濯機の排水ホースが不注意によって外れて、水漏れが起こってしまった

・キッチンシンクがゴミつまりにより気づかないうちに水が溢れてしまった

などです。

もう一つは、建物の老朽化による水漏れです。

上階の床下にある給水管や排水管が何かの拍子で外れたり、穴が開いたりして、水漏れを起こしてしまうケースです。

また、めったにはないですが、台風が来た際に横殴りの雨がお部屋の換気口から入り込み、下階に水漏れが起こってしまったという事例もあります。

上記3例が、主に考えられる水漏れの原因です。

しかし、水漏れが起こった原因によって、修理費用や、責任の所在、修理日数に違いが出てきます。

不幸にも水漏れが起こった場合は、早急に原因を特定することで、その後の処置を早急かつ適切にできるので、原因究明が非常に大事なことと言えます。

水漏れがあった場合、どのような修理費がかかるのか

では、賃貸アパートで水漏れが起こった場合、どのような場所に修理費がかかるのかをご説明します。

まずは、借主による過失と風災害による雨水の侵入に関するケースです。

このケースの場合は、まず上階、下階とも濡れてしまった床を張り替える可能性があります。

すぐに拭き取れれば床を張り替える必要はないですが、長時間濡れたままだと、その後、水を吸った床は反り返る、腐るなどのトラブルが出てきます。

また、下階の天井に対する被害も出てきます。

雨に濡れたことにより天井のパネルやクロスに被害が出てきますので、こちらも修理の対象になってきます。

漏れた水が下階の家財道具にかかった場合は、家財の修理費用や交換の費用もかかります。

次に、給水管、排水管の老朽化に起こって発生した水漏れです。

上のケースと違い、上階の床には被害はありません。

しかし、修理の際には給水管や排水管を扱いますので、床を一部剥いで作業することになります。

そのため、上階の床に対しての張り替え費用が必ずかかってきます。

併せて、給水管、排水管の修理もかかってきます。

つまり、より修理の範囲が広がるのは給水管、排水管の老朽化のケースだと言えますね。

水漏れが起こった場合の対処方法

アパートの下階に住んでいて上からの水漏れに気づいた場合、まずは何をすればよいのでしょうか。

即座にすべきなのは、自分の家財を守ることです。

自分の家財に水がかからないようにして下さい。

次に、バケツなどを準備して床が水に濡れないようにして下さい。

まずは、被害を最小限に抑えることを心がけましょう。

次に、上階へ訪問し、現在の状況を伝えましょう。

上階の人が気づかないままずっと水漏れが起こり続けている可能性もありますので、原因特定のためにも、上階の人と話してください。

原因が分からなかった場合は、給水管からの水漏れが考えられるので、水道のバルブを閉めて一時的に水が出ない状況にすることも効果的です。

上階の人に話をしにくい場合は、大家さんもしくは管理会社へ状況を連絡して対処してもらいましょう。

初期対応を適切に行うことで、修理費や被害を最小限に抑えることができます。

逆に上階の人は、自分が水漏れを起こした場合は、漏れた箇所を早急に拭き取って下さい。

その後は、下階に行き状況を話して、誠意を持って対応することです。

水漏れに気づいた場合でも、実際に下階に水漏れが起こるまでにはタイムラグがあります。

下階の人と話しをした後に水漏れが発生する場合もありますが、その場合は上階の人から事前に聞いているので下階の人もその対応が的確にできます。

この場合も、下階の人に話をしにくい場合は大家さんもしくは管理会社に委ねましょう。

修理費は誰が払う?

前項でご紹介した例の場合、その責任の所在は誰になるのでしょうか。

過失により水漏れを起こした場合は、水漏れを起こした人(上階の人)に賠償責任が発生します。

そのため、それにかかる修理費も上階の人が賠償責任を負うわけですが、その人が加入している建物の火災保険でその費用をまかなうケースもあります。

また、若干の免責費用を支払えば、下の階の家財に対する賠償も行えます。

基本的に、水漏れでは、下階の人に責任が発生することはありません。

例えば、アパート設備の老朽化が原因で水漏れが発生した場合には、貸主に責任の所在があります。

そのため、下階の人の家財の賠償責任も含め、貸主が賠償責任を負うこととなります。

併せて、家財の被害が甚大で住めなくなった場合には、家賃の免除や宿泊先の費用を負担するなどの責任もかかってきます。

しかしながら、この場合も建物に掛けている火災保険などで対応できる場合があります。

基本的に、過失の場合は上階の人、設備が原因の場合は貸主という原則で責任の所在は特定できます。

水漏れの予防や対策に効果的なのは?

アパートでの水漏れ被害は、修理費や家財の賠償などに多額の費用かかる場合が多く見られます。

水漏れが起こった際は、被害を最小限に留める対応を心がけましょう。

併せて、万が一のために貸主は建物に対する火災保険、借主は家財に対する火災保険に加入しておくことが重要と言えます。

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