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地目が「山林」や「田」の土地に建物を建築することは可能?

2018.10.31

家やアパートを建築しようと土地を探しているとき、その土地の地目が「山林」や「田」である場合があります。

実は、この「地目」によって建物が建築できるかどうかが左右されるのです。

当記事では、数ある地目の中でも「山林」と「田」や「畑」に焦点を当てて解説していきます。

土地購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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土地の「地目」とは?

そもそも、土地の「地目」とはどのようなものなのかをご説明します。

「地目」だけではどのようなことか分かりづらいですが、簡単に言うと土地の「種類」です。

地目は全部で23種類あります。

その中でも、建物の建築が目的で土地を探している際に目にするであろう地目は下記のとおりです。

・宅地(建物の敷地等)

・田(農耕地で水を利用する)

・畑(農耕地で水を利用しない)

・山林(耕作の方法によらず竹林の生育をする)

・雑種地(地目22種類のどれにも該当しない)

登記地目(登記上の地目)と現況地目(実際の使われ方から見た地目)は、異なることがあります。

土地を保有していると固定資産税などが課税されますが、その計算をする際は現況地目で課税されます。

例えば、登記上の地目が「田」でも、実際は田んぼとして利用されてはおらず、雑草が生えて荒れているようであれば地目は「雑種地」とされます。

この場合、税金の計算は「田」ではなく、「雑種地」として計算されることになるのです。

それでは、その地目の中でも「山林」と「田」についてさらに詳しく解説していきます。

地目が「山林」でも建物の建築はできる?

地目が「山林」である場合、建物の建築はできるのでしょうか。

結論から申し上げると、山林に建物を建築することは可能です。

ちなみに、地目が「山林」というのは都会ではあまりなく、のどかな土地で見かけることが多いです。

そもそも地目の山林とは、簡単な言い方をすると「山」だからです。

地目が山林であると固定資産税の課税率は低いものの、土地自体の評価額も低くなってしまうという特徴があります。

また、地目が山林の土地を購入して宅地を造成する際には、注意しなくてはならない点があるのです。

地目が山林であるとその土地はだいたいが広大な土地です。

そうすると、その土地の中に複数の宅地や道路が造成されることになります。

このような場合、土地一筆ごとに地目を登記しなくてはならないのです。

つまり、もともと地目が山林の土地を、「そのまま宅地に」などということができないのです。

地目を変更登記する際には、前もって土地を区切って登記する「文筆」を行います。

文筆登記を行った後、それぞれの土地の現状に合った地目に変更登記する必要があるのです。

地目が「山林」かつ「市街化調整区域」は要注意!

上記では、地目が「山林」でも、建物の建築が可能なことをお話ししました。

しかし、その山林の土地が「市街化調整区域」内にある場合は、注意が必要です。

「市街化調整区域」とはその言葉通り、「市街化」を「調整する」区域のことです。

つまり、街になることを抑制されている土地ということになります。

ですから、基本的に市街化調整区域内にある土地には建物を建築することができないのです。

それでは、市街化調整区域内にある、地目が「山林」の土地には何も建築できないのでしょうか。

実は、建物を建築する理由によっては認められるケースもあります。

例えば、その土地の集落の住人が、その集落に住人達のために建物を建築するという理由であれば、認められることもあります。

しかしその場合は、その集落からの距離が半径50メートル(離れていても100メートル)以内でなければ許可が下りない可能性が高いのです。

他には、林業や介護施設などを行う特定の事業者であると、建築の許可が下りる可能性があります。

その他「山林」の土地を活用する方法としては、「太陽光パネル」を設置したり「駐車場」などがあります。

ただしその場合は、農林水産振興課や林業水産課への必要書類の提出が求められることもあるので、心得ておきましょう。

事前に確認せずに勝手に駐車場などを造成すると、犯罪となってしまうことも考えられます。

「山林」の土地に建築を考えている場合は、事前に必ずこれらを確認しておきましょう。

建物の建築はできない!?地目が「田」や「畑」は注意!

のどかな地域で土地を探していると、地目が「田」や「畑」である場合も多くあります。

この場合、山林と同じように建物を建築することができるのでしょうか。

実は、「田」や「畑」などの農地に関しては、「農地法」という法律が定められており、場合によっては建物を建築することができない可能性があるのです。

農地法とは、耕作が目的とされている農地を保護するための法律です。

地目が農地(田や畑)であれば、地目変更の申請をする前に農地法に係わる手続きをすべて終わらせる必要があります。

また、その土地が「市街化区域以外」である場合、農地を農地以外にする「農地転用」の許可を取ることはとても難しいとされています。

ただし、一定の条件をクリアすると農地転用ではなく、「非農地証明」が取得できるケースもあります。

農地転用を検討されている場合は、「非農地証明」についても事前に確認しておくといいでしょう。

農地転用の手続きを自分自身で行うことが難しいようであれば、行政書士に相談するといいですよ。

地目が「田」の土地に建物を建築するには土地改良が必要になる可能性が!?

無事に行政の審査をクリアしても、地目が「田」であると土地自体に問題がある場合があります。

地目が「田」ということは、もともとは田んぼとして使用されていた土地ということですから、地盤が弱い可能性があります。

つまり、その土地には水分が多く含まれているため、液状化現象や地盤沈下を起こしてしまう危険性があるのです。

そのため、地盤を改良しないまま建物を建築してしまうと、のちに大変な事態が起こることも考えられます。

ですから、地目が「田」の土地に建築する際は、必ず地盤調査を行うようにしましょう。

その土地の状態によっては、地盤改良工事をしなくてはならないかもしれません。

もともと安く購入した土地でも、地盤調査費や地盤改良費がかさみ、予定より費用が多くかかってしまったということにもなりかねません。

土地を購入する際は地目が「田」なのか「宅地」なのか「山林」なのかなどを事前にチェックすることが重要です。

地目が「山林」や「田」のままだとローンが組めない!?

土地を購入して家やアパートなどを建築する際、たいていの方がローンを組みますよね。

しかし、建物を建築する予定の土地の地目が「山林」や「田」のまま、「宅地」に変更がなされていないと、金融機関でローンを組めない可能性があるのです。

その理由は、「不動産登記法」にあります。

不動産登記法の第37条には、「地目に変更がある場合は、変更が発生した日から一ヶ月以内に変更登記をしなくてはならない」と定められています。

また、「これを守らないと罰則がある」という規定もあります。

このことから、金融機関としては地目を変更しないとローンが組めないというようなことがあるのです。

しかし、地目の変更は金融機関が顧客に対して強制的にさせるものでもないので、金融機関によっては地目の変更を行っていなくてもローンを受け付けるところもあるようです。

ただし、保有している土地が正しい地目でなければ、不動産登記法により変更申請しなくてはならないことが定められているので、すみやかに行うようにしましょう。

土地について事前に知ることが大切!

土地には「地目」が定められています。

その地目の種類によって、建物を建築できない可能性もあります。

また、地目に限らず、その土地が「市街化調整区域」であると建物を建築できないかもしれません。

家やアパートなどの建築を考えていて土地の購入を検討されているのであれば、事前にその土地についてしっかりと調査するようにしましょう。

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