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固定資産税を算出!固定資産税評価額と建物の減価償却が鍵!

2018.10.7

アパートで収入を得ている大家さんであれば、毎年納める税金の一つに固定資産税がありますね。

この固定資産税ですが、どのように金額が算出されているかはご存知でしょうか。

算出するためには、固定資産税評価額と建物の減価償却が鍵となるのです。

この記事で解説し、さらにこれからアパートなどで収入を得る方に向けて、家賃の設定のしかたについてもお話をしていきましょう。

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固定資産税はこれで決まる!固定資産税評価額とは何?

固定資産税を算出するためには、固定資産税評価額と建物の減価償却が鍵となります。

ちなみにですが、固定資産税の対象となるものは、土地や建物だけと思う方も多いのではないでしょうか。

しかし、対象となるのはこれだけではありません。

固定資産税の対象は土地や建物はもちろんのこと、ほかに償却資産も当てはまるのです。

償却資産が何かというと、毎年1月1日現在に所在する土地や家屋以外で事業に関わる資産のことをいいます。

事業に関わるなら何でもというわけではなく、取得原価が10万円以上の機械設備やパソコンなどの備品が当てはまります。

アパートを経営している大家さんでしたら、エアコンや発電機の設備などが該当しますね。

これらも固定資産税の対象となり、毎年4月ごろに固定資産税の納税通知書が送られてきます。

このときに課税明細書も一緒に送られてくるのですが、そこには固定資産税評価額が記載されています。

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際に基準としている価格のことをいいます。

これは各市町村によって決められ、公表されるようになっているのです。

固定資産税評価額は固定資産税に限らず、都市計画税・不動産取得税・登録免許税などを算出する際にも基準とされています。

固定資産税評価額を基準に!建物など固定資産税の算出方法

固定資産税評価額が、固定資産税を算出する際の基準の価格とお伝えしましたね。

各市町村によってこの評価額は決まるのですが、どのように計算されるかというと、国土交通省が定める土地の公的価格や家屋の時価の約70%の割合で付けられています。

土地の価格は変動することが多いため、3年に1回評価額の見直しがなされます。

後ほどお話しする減価償却でもくわしくお話ししますが、アパートなどの建物は年々劣化していきますので、評価額も下がっていきます。

そのため、土地のように3年に1回ではなく、毎年評価額も変わります。

それでは、固定資産税はどのようにして算出されるのでしょうか。

基本的には、標準税率は1.4%とされていますので、固定資産税評価額に1.4%かけた金額が固定資産税となります。

ただし、財政が困難な状態の地域によっては、税率が引き上げられる場合もあります。

例を挙げると、お持ちの土地の評価額が1000万円であれば、

1000万円×1.4%=14万円

となりますので、支払う固定資産税は14万円となるのです。

それでは次の項からは、減価償却についてお話をしていきましょう。

建物に関わる!減価償却費ってどういうもの?

固定資産税が、固定資産税評価額によって決まることがおわかりいただけたかと思います。

ここからは、固定資産税を決める鍵のもう一つ、減価償却についてお話ししていきましょう。

確定申告の際に、アパートなどの不動産収入を得ている人であればお馴染みともいえる「減価償却費」。

しかし、その意味について、はっきりとご存知ではない方もいることでしょう。

減価償却について、ここでご説明していきます。

新築の不動産を取得したとしましょう。

新築の不動産を購入しても年月が経てば、徐々に劣化がはじまりますよね。

劣化していけば、その不動産の価値も下がっていきますので、毎年減る分の価値を計上することを減価償却といい、その費用を減価償却費というのです。

価値は毎年下がるので、毎年減価償却費を経費として計上します。

ちなみに、アパートなどの大家さんは、アパートなどの建物だけではなく、そのアパートが建てられている土地も所有していますよね。

先ほどのお話でも触れましたが、3年に1回しか土地の固定資産税評価額が見直されないのは、土地自体が劣化することは極めて少ないからです。

そのため、減価償却されるのは建物のみということになります。

土地には減価償却費がかからないということを、頭に入れておいてくださいね。

建物以外も該当!減価償却費の対象になるもの

土地が減価償却費に該当しないことをお伝えしましたが、年月とともに劣化してしまうものはアパートなどの建物だけではありませんね。

アパートであれば各部屋にガス設備や給排水、エアコンなどを備えていることが多いですから、これらも減価償却の対象となるのです。

ちなみに減価償却費を決める重要なキーワードに、「耐用年数」が挙げられます。

耐用年数とは、建物や機会などが使用するのに耐えられる年数のことをいい、これらの年数は財務省で定められています。

建物であれば木造アパートの耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年です。

また、ガス設備や給排水の耐用年数は15年で、エアコンは6年とされています。

各耐用年数を用いて、建物などの減価償却費を算出します。

このとき、先ほどまでのお話に出てきた固定資産税評価額も関わってくるのでしょうか?

次の項で、減価償却費の算出方法についてご説明します。

減価償却費の算出方法!固定資産税評価額は関係ある?

ここで、減価償却費がどのように算出されるのかをご説明していきましょう。

減価償却費の算出方法には、「定額法」と「定率法」の2つがありますが、平成10年4月1日以降に取得した建物においては定額法のみ適用となりましたので、定額法の算出方法のみご説明します。

定額法というのは、毎年一定額の償却費を計上するという方法です。

「減価償却費=取得原価×法定耐用年数に応じた償却率」

この計算式によって、減価償却費が求められます。

先ほどお話しした耐用年数が何年なのかによって、償却率も変わります。

例えば、耐用年数が24年の物件を1500万円で取得したとしましょう。

この場合の耐用年数に応じた償却率は0.042とされていますので、

減価償却費=1500万円(取得原価)×0.042(法定耐用年数に応じた償却率)=63万円

となるのです。

減価償却費を算出するには固定資産税評価額は関係ありませんが、固定資産税評価額が決まる要因の一つには、減価償却費も含まれます。

固定資産税評価額を基準に固定資産税の金額も決まりますから、減価償却費も固定資産税評価額同様に固定資産税を算出する鍵になるといえるわけです。

アパートで収入を得る大家さんたちは、固定資産税と減価償却費が確定申告の際に必要経費として計上できますから、この2つを頭に入れておいて損はないでしょう。

減価償却費などを参考に!家賃も設定しよう

ここまで、固定資産税や減価償却費についてお話をしました。。

これら2つが固定資産税評価額を介して、直結することもお話ししましたね。

ここで最後に、これからアパートなどで収入を得ようとしている方に向けて、家賃の設定の仕方についてお話をしていきます。

大家さんが得ることのできる収入としては、1番は当然家賃、そして共益費や駐車場の料金、設定していれば礼金も含まれます。

反対に支出となるのは、アパートを建設するために借りていれば借入返済金をはじめ、管理委託料、共用部分の水道光熱費、建物の修繕費、そしてもちろん税金です。

税金には固定資産税や都市計画税、所得税、住民税などが挙げられます。

こうしてみると、支出のほうが収入よりも多く感じますよね。

せっかくアパートを建て収入を得ようとしているのであれば、誰しも収益につなげたいかと思います。

安定した収入を得るためには、きちんと収支計画を立てておくことが重要です。

「今月は赤字だから来月家賃上げよう」などでは、住人から批判されるでしょうし、信用もされなくなるため長く住んでもらえなくなってしまいます。

そのため、支出となる税金などの金額がいくらになるかを計算し、さらに収益にもつなげられるギリギリのラインで家賃を設定することがポイントです。

高すぎてしまえば入居されにくくなりますので、周辺のアパートの家賃も参考にするのも良いでしょう。

安定した収益に結びつけられるよう、長いスパンでの収支計画を立てたうえで、家賃の設定に活かしてみてください。

減価償却費などの経費を見越して!家賃を設定しよう

固定資産税の金額を決める固定資産税評価額と、減価償却費についてご説明してきました。

アパートなどで収入を得ている大家さんであれば、毎年経費として計上しなければなりませんから、どのように計算されるかを覚えておくと良いでしょう。

また、これらを参考にして家賃なども設定すれば、安定した収入を得ることも可能です。

これから不動産収入を得る人も、ぜひこの記事を参考にしていただければ幸いです。

 - 税金, 経済