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不動産オーナーの常識!敷金・礼金に消費税はかかるの?

2018.9.11

独立して一人で生活する、転勤で新しい土地に住むなど、転居のときに必要なのが賃貸住宅です。

今回はその賃貸住宅を管理する側のお話です。

賃貸住宅を貸す側としては、人が入ってくれるそれだけでありがたいものです。

部屋を貸すときに受け取る、敷金・礼金についての常識のお話ですがそもそもの「敷金」「礼金」の意味をご存知ですか?

今回は「敷金」「礼金」そして、それらにかかるのか、かからないのか不明の「消費税」についてまとめました。

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「敷金」って何?消費税はかかるの?

「敷金」とはそもそも何なのでしょうか。

わかりやすく説明すると、敷金とは不動産の賃貸契約をした際に、担保として受け取るお金のことを言います。

この「担保として」というところが大切です。

要は、「きちんと家賃を支払ってくださいね、支払わなければ敷金を代わりにいただきます」という意味合いのものです。

そのため契約が終了したら賃借人(不動産を借りて住んだ借主)にお返しするお金であるということを覚えておきましょう。

つまり敷金とは、「後々返さなければいけない、預かっているお金」のことです。

そして気になる消費税ですが、敷金は将来、賃借人(借主)に返すものですので消費税は発生しません。

ただ、契約時に「敷金の返金なし」、「期間に応じて償却する」といった取り決めを行っている場合は、敷金の返還の必要がなくなり不動産オーナー側の不動産収入となります。

しかしどちらにしても、居住の為の不動産の賃貸においては、敷金・礼金・家賃は課税対象から外れているのが現状です。

つまり消費税はかかりません。

では、次は「礼金」についてみてみましょう。

「礼金」って誰に対するお礼?やっぱり消費税ってかかるの?

「敷金」は「後々返さなければいけない、担保として預かっているお金」ということがわかりました。

では、次によく聞く「礼金」とは何なのでしょうか。

こちらも説明させていただきますと、礼金とは不動産の賃借人(借主)が賃貸契約締結の際に支払う1回きりの料金のことです。

不動産オーナーに、賃借人(借主)から支払われる「貸してくれてありがとう」という「お礼金」と言えばわかりやすいかと思います。

礼金の場合は、敷金とは異なり返還する必要はありません。

不動産オーナーにとっては不動産収入になります。

収入になるのなら消費税を納めなければならない、と思われそうですが、不動産賃貸業の場合は、住宅として貸している分に消費税はかかりません。

居住目的での不動産賃貸業においては、国税庁の取決めにより、「敷金」「礼金」「家賃」には消費税はかからない、非課税の取り扱いになるということを覚えておきましょう。

「敷金」と「礼金」に消費税がかかる場合があるの?

ここからは追加補足になりますが、不動産賃貸業を営む上では知っておきたい情報になります。

Aさんは収入が年間1,000万円超える不動産賃貸業を営んでいるとします。

その1,000万円がすべて居住用の賃貸物件からの家賃などだとしたら非課税枠での収入になります。

そのため、その収入には消費税がかかりません。

しかし、事業用の賃貸物件、つまり事務所や店舗、土地でしたら駐車場などの為の場所を貸している場合、その収入は課税対象となります。

消費税がかかるということになります。

つまり売上1,000万円が居住用の賃貸物件からの売上なのか、事業用の賃貸物件からの売上なのかによって、課税売上と非課税売上に分けられることとなるのです。

言うまでもなく、年度末の申告のとき課税売上に対しては消費税を納めなければならなくなります。

いくら敷金、礼金といえども事業用の賃貸の場合には消費税がかかるものなのですね。

不動産を貸す場合は、借主の利用目的を明確にしたうえでの契約をしなければいけません。

「事業用だったのに、消費税を納めていない!」なんてことになったら大変です。

消費税がかかる費用がある?知っていて得する不動産にかかる消費税!

「敷金」「礼金」「家賃」には消費税がかからないことがわかりました。

しかし他にかかる費用、例えば火災保険や地震保険、鍵交換代金、部屋のクリーニング代には消費税はかかるのでしょうか。

お答えいたしますと、それらの費用には残念ですが消費税がかかります。

住宅の家賃以外の費用は課税対象になり、消費税がかかるのです。

また、ご存知ない方も多いのですが、社宅だったとしても賃貸住宅と同じ扱いになります。

社宅の「敷金」「礼金」「家賃」には消費税はかからないのです。

知らずに社宅の家賃に消費税を支払ったりしていませんか。

基本的に国税庁の取り決めで、不動産においての住居にかかるお金には「居住用」なので消費税がかからない、と覚えていただけるとよいでしょう。

諸々の保険や鍵交換代金、クリーニング代は居住に必須の費用ではありませんので消費税はかかる、というのも知識として申し上げておきますね。

再度お伝えしますが、あくまでも「居住」に必要な費用類についてのみ非課税になる、消費税はかからない、ということをお忘れなく頭に入れておいてくださいね。

納税する消費税を計算してみよう

ひとつ前の話に戻りますが、事業用の賃貸収入(住宅としての賃貸物件の、「敷金」「礼金」「家賃」には消費税はかからない)、などで課税売上高が1,000万円を超えた年に考えなくてはいけない確定申告のお話に移りましょう。

申告方法は2種類あります。

2種類とは、「原則課税」と「簡易課税」です。

それぞれ以下のようになります。

・原則課税

賃貸収入にかかる消費税-賃貸経費にかかる消費税=納税する消費税

・簡易課税

賃貸収入にかかる消費税×50%=納税する消費税

基本的に、不動産賃貸業の場合はほぼ簡易課税が有利です。

届出書を出して簡易課税で申告しましょう。

(例)

・原則課税による消費税額…100万円-15万円=85万円

・簡易課税による消費税額…100万円×40%=40万円

簡易課税にすると35万円も納税額が減るのです。

例を見ていただけると一目瞭然ですね。

原則課税の計算ですと消費税を85万円納めることになりますが、簡易課税による計算ですとなんと40万円の納税額で済みます。

45万円も節税していることになります。

このように課税方式の選択を変えるだけで税金の節約になるということです。

「敷金」と「礼金」は非課税!他にもある不動産賃貸業で発生する入金

敷金・礼金、さらには家賃には消費税がかからないことがわかりましたが、他にもある不動産賃貸業で発生するお金たちにはどんなものがあるのでしょうか。

この章では不動産賃貸業でよく発生する入金の例を取り上げてみたいと思います。

・家賃収入…アパート、マンション、貸家の収入⇒消費税がかからない
・地代収入…駐車場、貸地の収入⇒課税対象
・保障金、敷金…返さない部分が収入⇒消費税がかからない
・礼金、更新料…受取総額が収入(業者手数料は経費)⇒消費税がかからない

以上のようになります。

消費税がかかるのは、地代収入、例えば駐車場や貸地による収入のみになります。

居住にかかる入金、家賃、保証金、敷金、礼金、更新料は収入になりますが消費税はかかりません。

ときどき、更新料には消費税がかかるのでは?と思われる方がいらっしゃいますが、用途が「居住用」であれば賃貸物件にかかる更新料は消費税がかかりません。

あくまでも「居住用か事業用か」という点で消費税の課税・非課税が決定します。

「居住用だと非課税」「事業用だと課税」と覚えておいてくださいね。

敷金・礼金は消費税がかからない!

「敷金」「礼金」ついでに「家賃」にも消費税はかからないことがわかりましたね。

つまり貸す側、不動産業を営む側としてはこれら3つには消費税はかけませんし、賃借人側の不動産を借りる側としては「敷金」「礼金」ついでに「家賃」にも消費税がかかっていたら「余計にお金をとられているのではないか」と疑う必要があります。

もちろん法的に訴えられるのに十分な「詐欺罪」にあたりますので不動産オーナーをされる際にはくれぐれもご注意ください。

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