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競売物件とは?購入手順や注意点はブログから学ぼう!

2018.6.19

住宅ローンなどが払えなくなった物件について、銀行や保証会社が差し押さえの手続きをすることがあります。

そして、裁判所にその売買を依頼することで、差し押さえ物件は競売物件として売買されることになります。

今回は、競売物件について書かれたブログから競売物件を購入する方法や注意点などを学び、ビジネスの可能性についても勉強していきましょう。

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競売物件購入のブログ記事が多い背景、そもそも競売物件とは?

競売物件とは、銀行などに差し押さえられ、裁判所で競売にかけられる土地や住宅のことです。

近頃、この競売物件を購入して住んだり、収益用物件として利用する方法などを書いたブログが、いろいろとネット上にアップされています。

競売物件と言うと、以前は閉鎖的市場での取引で、その発生要因とあいまってマイナーなイメージがありました。

しかし昨今は、一般消費者の関心も高まってきているといいます。

なぜなら、他の標準的な不動産購入の価格と比較して、3割~6割引きにもなる物件が流通しているからです。

また、サラリーマンや高齢層の不動産投資に対する関心の高まりを背景に、投資目的で購入する人も増えてきているようです。

しかし、以前は裁判所でしか競売物件の情報が得られなかったことと、現在でもマイナーイメージが根強いためか、まだ広く一般に知られているとは言えません。

また、情報こそネットで入手できるようになりましたが、手続きの煩雑さもあり、実際に競売に参加するまでにはいかない予備軍も多いようです。

そこで、まずどのようにして土地や建物などが競売物件となるのか、勉強していきましょう。

世の中には、さまざまな事情で住宅ローンの支払いができなくなってしまう人がいます。

競売物件は、よくあるこの住宅ローンの滞納から始まります。

ブログから学ぶ!ローン滞納から競売物件になるまで

まずは、滞納から差し押さえ、競売と購入について、どのようなことが行われるのか、ブログなどからわかったことを時系列でまとめてみましょう。

①滞納後1ヶ月~3ヶ月

銀行から複数回、ローンと遅延金の支払いを求める「催告状」が送られてきて、電話での催促もくるようになる。

従わなければ、より厳しい督促状が届く。

②滞納後3ヶ月~6ヶ月

銀行からローンを分割で支払う権利を停止した「期限の利益の喪失の通知」が送られてきて、一括返済しかできなくなる。

また、一括返済の期日を決めた督促状が届く。

③一括返済期日後

銀行から、「保証会社に対して支払いを求めた旨の通知」がくる。

保証会社が銀行に代位弁済を行うと、代位弁済通知が届き、今度は保証会社からより厳しい請求がくる。

④その後すぐ

裁判所に競売の申し立てが行われ、競売の手続きが開始され、物件を担保として差し押さえたことを知らせる「競売開始決定通知書」が送られてくる。

このように、滞納から1年もしないうちに差し押さえが行われ、ローン滞納を放置した物件は競売物件となってしまいます。

もちろん、債務者が初期の段階で滞納分を支払うなどすれば、競売にまでは至りません。

また、期限の利益の喪失まで進行していても、たとえば任意売却などで競売を回避することもできます。

しかし、ローンを滞納したまま放置すれば競売物件となり、債務者は最後にはそこを明け渡さなければなりません。

購入する競売物件を決めるための3点セットとは

では、競売に参加して物件を購入するにはどのような手順を踏めばよいのでしょうか。

ブログなどでは、「まずネットで競売物件情報サイトを見て、物件を探す」とあります。

実際にそのサイトに行ってみると、まるで住宅検索サイトのような体裁で、地域を選んでクリックすると競売物件の一覧が表示されます。

そこから気になる物件を選んで、競売の「3点セット」と呼ばれる書類をダウンロードするか、管轄の裁判所で閲覧します。

この「3点セット」が、実はとても大切です。

なぜなら、競売物件は、一般の物件と違い内覧ができないからです。

そのため、この3点セットが、物件を知る数少ない貴重な資料となるわけです。

裁判所から期間入札の公告があって初めて、競売物件は競売市場(ネット上のサイト含む)に出回ります。

公告は、おおまかに言うと所在地や面積、売却基準価額や買受可能価額のほか、入札期間などがが示されているだけです。

物件の詳細については、別添の「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」という3点セットにまとめられて、公告と同時に公開されるというわけです。

3点セットには競売物件の情報が詰まっている

ブログにもよく出てくる3点セットのひとつ「物件明細書」は、所在地をはじめ、主に対象物件の権利関係などが記載されています。

たとえば、どこかに「賃借権」などと書かれていれば、現在他人に貸している物件で、自分が住む目的では購入できません。

また特記事項に、占有者(前所有者で債務破綻した者)が住んでいるかいないかなども記載されています。

つまり、競売物件の今後の運用に関わる権利関係が記されている大切な書類です。

そして、「現況調査報告書」には、裁判所の執行官が現地に足を運んで調査した結果が記載されています。

これを見れば、土地建物の形状や占有状況、関係者の陳述、執行官の意見、調査の経過などを知ることができます。

この資料の中には執行官が家の中を写した写真なども含まれているため、内覧のできない競売物件では貴重な資料です。

また、最後の「評価書」ですが、これは、裁判所から依頼を受けた不動産鑑定士が物件の適正価格を評価したものです。

しかし、この評価額は実勢価格(市場価格)とは関係がなく、単に物件そのものの評価額をつけているだけという点を考慮しなければなりません。

また、参考資料として図面などが含まれている場合があります。

このように、3点セットには入札を決定するのに大切な情報が詰め込まれています。

そして、これ以外に情報がないため、内容を細かく、そして慎重に検討しなければならないでしょう。

競売物件の入札から購入や引渡までの手順

次に、競売物件の入札から購入までの流れをご説明します。

まずは何から始めればよいのか、手順をまとめてみましょう。

①入札

1週間の入札期間があり、まず保証金(売却基準価額の20%)を支払い、入札書、入札保証金振込証明書などを記入し、裁判所に提出する。

②開札

入札締切1週間後に、開札結果が開示され、最高額を提示した「最高価買受申出人」が決定し、他の入札者に保証金が返還される。

③売却許可

開札日の2日後に、最高価買受申出人に裁判所が売却許可を決定し、問題がなければ1週間後には許可が確定する。

④代金納付

売却許可確定から1ヶ月~40日以内に代金の納付期限が通知されるので、保証金を差し引いた残りの代金を所定の方法によって納付する。

⑤所有権移転手続き

代金納付後2、3週間の間に、裁判所が登記所に対して、買受人への所有権の移転登記や、抵当権等の権利の抹消登記を嘱託する。

その後、買受人に権利書が郵送される。

⑥引渡

売却許可決定後に占有者に対して引渡交渉を行い、通常は代金納付から1ヶ月以内に引渡が完了する。

大体の手順はこのようになりますが、ブログを読んでいると、占有者との交渉がうまくいかない場合、引渡が伸びてしまうこともあるようです。

その場合、最終的には裁判所に申し立てをし、強制執行で引渡を完了したり、占有者に転居にかかる費用を支払ったりする場合もあるようです。

競売物件購入ブログから読み取れる起業家的側面

ところで、競売物件の引渡後は、買受人が物件を清掃、修繕するなどして居住したり、いわゆる不動産オーナーとして賃貸したりします。

ブログでは、何棟も競売物件を購入し、不動産収入で生活している人もいます。

しかし、競売物件取得には、ある程度の初期投資が必要ですし、登記や残置物の処理、リフォーム代などがかかります。

また、トラブルがあれば、立退料、強制執行費用などもかかります。

他にも、賃貸などにする場合、客付けができなければ、投資したお金を回収できません。

このように、競売物件の購入は、一般の不動産と比べて格安に物件を入手することができますが、さまざまなリスクもはらんでいることは否めません。

そのため、「不動産経験者ならともかく、素人が簡単に手を出すものではない」という、世間の風潮も致し方ないでしょう。

ただ、そのようなことを理解したうえで、勉強し、経験し、失敗もしながら不動産経営を学ぶというのは、実は取り立てて特別なことではありません。

なぜなら、どんな業種でも、会社を興して起業する場合には、これらは当然のことだからです。

競売物件購入も同じです。

副業であれ本業であれ、興味を持ったなら起業の第一歩ととらえ、チャレンジしてみてもよいのではないでしょうか。

競売物件購入はビジネスチャンスと言えるかも

競売物件の解説サイトなどを読むと、難しい言葉が目白押しで、素人には手出し無用のことのように感じます。

一方、ブログで競売物件購入者の経験談やビジネスの成功談を読むと、「真似してみたい!」と思わせられます。

確かにリスクもありますが、ひょっとしたらあなたにとってもビジネスチャンスと言えるかもしれません。

競売物件購入に興味を持った方は、ブログなどで情報を集め、勉強してみるとよいでしょう。

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