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家をもうひとつ!住宅ローンを二重で組むことは可能なの?

2018.6.7

1軒の家を購入することでさえ、人生では大きな決断になります。

家を手に入れる代わりに、長期間の住宅ローンの支払いをすることになるからです。

人生で一度の大きな買い物ですよね。

しかし、人によっては家をもうひとつ買うということもあります。

その場合、住宅ローンを二重で払うことになりますが、これは可能なのでしょうか。

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二重の住宅ローンは可能?

住宅の購入は、ほとんどの人にとって一生に一度のことです。

したがって、通常、住宅ローンを組むのも一生に一度のことです。

しかし、さまざまな事情で、もうひとつ家を持つこともあります。

もうひとつの家を購入するので、もうひとつ住宅ローンを組むことになります。

住宅ローンを二重に組むことを、ダブルローン(二重借り入れ)といいます。

ひとつの住宅ローンを組むことも大変なことですが、それを二重に組むことは可能なのでしょうか。

答えは、可能です。

条件はありますが、絶対に出来ないというわけではありません。

人生では、いろいろなことが起こります。

例えば、住宅ローンを組んで購入した住宅を売却して、新しい住宅を購入するという場合です。

売却する住宅が、ローンの残債よりも高い値段で売れれば問題はありませんが、ほとんどの場合そうは行きません。

ローンの残債があると、抵当権を消すことができないため、住宅を売却をすることができないのです。

そのようなときに、ダブルローンが必要になります。

ダブルローンは、残債のある住宅ローンをそのまま残し、新たなローンを組むということになります。

現在の家の売却が成立するまで、二重のローンになりますが、売却が成立すれば大きな負担になることはないでしょう。

住宅の売却と購入のタイミングを合わせる必要がなくなるため、気に入った物件を自分のペースで選ぶことができます。

セカンドハウスでも可能なの?

前項のようなケース以外にも、ダブルローンを組むケースがあります。

セカンドハウスです。

例えば、週末を過ごす郊外の家が欲しい、便利な都心にマンションを購入したい、というときです。

このような場合にも、すでに自宅の住宅ローンを組んでいる状態で、二重で住宅ローンを組む必要があります。

しかし、そもそも一般的な住宅ローンは、本人が居住する家を購入するためのローンです。

本人が住むためであることを前提として、金利が安く設定されています。

そのため、多くの金融機関では、ひと世帯にひとつのローンが原則となっています。

それではこのケースでも、住宅ローンを新たに組むことは可能なのでしょうか。

答えは、こちらも可能です。

セカンドハウスローンや親族居住用住宅ローンなどの商品を取り扱っている金融機関があります。

このようなケースでも、条件を満たせば、二重でローンを組むことは可能なのです。

次の項では、その条件に付いて具体的にお話します。

住宅ローンを二重で借りるための条件①

それでは、住宅ローンを二重で借りるために必要な条件についてお話します。

まずは、「返済能力があること」です。

これは、一般の住宅ローンと同様です。

すでに借り入れている住宅ローン+新たな住宅ローンになりますので、返済が可能かどうかは厳しく審査されます。

現在の住宅ローンの返済額が8万円だとします。

新たな住宅ローンの返済額が10万円とすると、月の返済額は18万円です。

返済額は年間で216万円です。

これが、年収の35%以下であれば、ダブルローンを組むことが可能です。

この審査は金融機関によって多少違いがありますので、確認が必要です。

例えばフラット35では、返済比率が、

・年収400万円未満は30%以下
・年収400万円以上は35%以下

という基準が設定されています。

年収が500万円であれば、年間の返済額の上限が175万円ということになります。

ただ、注意が必要なのは、この返済比率には住宅ローン以外の借り入れも含まれているということです。

自動車ローンなどがある場合は、借入可能額がその分低くなります。

住宅ローンを二重で借りるための条件②

続いて、二重に住宅ローンを組む条件は、「投資用ではないこと」です。

セカンドハウスローンや親族居住用住宅ローンは、本人やその親族が居住することが融資の条件です。

投資目的で購入する物件に利用することは不可能です。

例えば、賃貸にするために購入するマンションなどにはこの住宅ローンは使えません。

近年、投資として賃貸物件を所有する人が増えています。

しかし、不動産投資目的の場合、金利が高い不動産投資用のローンを組む必要があります。

不動産投資目的の人が、金利を抑えるためにこの住宅ローンでマンションを購入し、いったん住んだあと別の人に貸し出したとします。

そのようにすれば、バレないのではないかと思う人もいるでしょう。

しかし、そのことが発覚すると、金融機関に一括返済を求められることになります。

住宅ローンを組む際は、虚偽の報告をしないことが、ご自身のためといえます。

買い替え時の住宅ローンの注意点

住宅を買い替えする場合のダブルローンには、注意点があります。

二重のローンを組んで、新たな住宅を購入し、売却予定の住宅が売却できていない場合です。

このとき、二重の住宅ローンを支払う事になります。

単純に考えても、今まで支払っていたローンを2倍支払う事になります。

これは、住宅が売却できるまで支払い続けなければなりません。

これが困難になると、安くても早く売却したいという気持ちになってしまいます。

それによって、思わぬ安値で売却してしまうことにもなります。

となると計画が狂い、完済できると思っていた住宅ローンが残ってしまうという結果になります。

また、売却予定の住宅がマンションの場合、値引きを打診されることが多くあります。

マンションを希望額で売却できることは稀です。

値引きによって、住宅ローンを完済することが不可能になるといったことも考えられます

ダブルローンは、そのような事態になったことも考えて組む必要があります。

セカンドハウスはぜいたく品!控除は不可能!

セカンドハウスローンを組む場合にも、注意点があります。

それは、金利の設定が高くなっていることです。

先ほどもお話した通り、通常住宅ローンとは、本人が居住するための住宅のためのものです。

そのため、金利が低く設定されているのです。

しかし、セカンドハウスはそうではありません。

居住のための住宅でないため、ぜいたく品とみなされて金利が高く設定されているのです。

金利が気になるようでしたら、先ほども出てきた「フラット35」がおすすめです。

フラット35は、住宅ローンと同じ金利で借りることが可能です。

さらに、全期間固定金利のため、返済額が金利に左右されません。

フラット35の借入限度額は8000万円ですので、借入金額がこれ以下でしたら、セカンドハウスローンとしてフラット35を選択肢に入れても良いですね。

さらにもうひとつ、注意点があります。

住宅ローン控除です。

二重の住宅ローンの場合でも、住宅ローン控除を受けることは可能なのでしょうか。

これの答えは、不可能です。

住宅ローン控除は、簡単にいうと「本人が住んでいること」で毎年控除することが可能になります。

居住が目的でないセカンドハウスは対象外です。

ローンを二重に組む場合は慎重に

二重の住宅ローンには、それなりのリスクもあります。

特に、セカンドハウスローンを組む際は慎重に検討することが求められます。

返済の負担、目的や利用価値などさまざまなことを考慮し、絶対必要だと確信した場合にのみ購入すると良いでしょう。

 - マンション, ローン, 経済