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アパート経営への道。一棟の建築費をどのように決めるか

2018.4.18

アパート経営は、資産運用のひとつとして、人気を集めています。

しかし、アパート経営するためには、建物が必要ですよね。

アパートを一棟建てるためには、建築費についてどのように考え、どのように決めれば良いのでしょうか。

アパートの建築費や、融資についてお話します。

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アパート一棟の建築費はどれくらい?

資産運用として、不動産投資をお考えであれば、賃貸アパート経営は、現実的で魅力のある運用方法です。

人気も高まっており、サラリーマン大家と呼ばれる方も増えてきました。

すでに、土地の購入が済んでいたり、相続などで土地を持っているというのであれば、気になるのはアパートの建築費ですよね。

アパート一棟を建てるのに必要な建築費が、一体いくらなのか、いくら用意すれば良いのかをみてみましょう。

アパートの建築費というと、建物を建築するための費用ですよね。

アパートの建物本体と、その中に、生活に必要な住宅設備(キッチン・お風呂・トイレなど)を設置するまでの、すべての費用のことを指します。

しかし、建築費にどこまで含まれているのかは、建築業者によって違いがあります。

実際に見積もりを取って比較する際には、工事に何が含まれているのか、何が含まれていないのかを、しっかり確認する必要があります。

建物の建築費は、「坪単価」で評価されます。

1坪あたりの建築費を出すことで、比較しやすいように、単位が決められているのです。

建築するアパートが何坪になるかは、設計段階でも正確にわかります。

ですから、その坪数と1坪あたりの建築費がわかれば、アパート全体の建築費が、おおよそわかるということになります。

建築費はアパートの構造によっても変わる

アパートの建築費は坪数がわかれば、おおよそわかるとお話しました。

しかし、建築費は建物の構造によっても、大きく違いが出てきます。

建物の構造は、

・木造
・鉄骨
・鉄筋コンクリート

などが挙げられます。

木造→鉄骨→鉄筋コンクリートの順番で、強度が高い建物になります。
しかし、その分、建築費も高くなります。

目安として、それぞれの坪単価の相場をご紹介します。

・木造 約50万円
・鉄骨 50万円~70万円程度
・鉄筋コンクリート 70万円~100万円程度

鉄筋コンクリートは主にマンションに使われる、強度の高い構造です。

一般的な2階建てアパートであれば、木造が最も多く採用されています。

2階建てアパート一棟をお考えであれば、木造の坪単価、50万円程度を目安にしておきましょう。

これを踏まえ、実際にアパートを建築するといくらになるのか、簡単に建築費を計算してみましょう。

土地50坪・建ぺい率70%・木造2階建てアパート一棟・戸数6戸という例で、計算してみます。

50坪×70%×2階=70坪

になりますね。

坪単価50万円とすると、70坪×50万円=3,500万円

ということになります。

おおよそ、木造アパートの建築費が3500万円ということがわかりました。

他の構造でも計算してみます。

鉄骨にすると、70坪×70万円=4,900万円

鉄筋コンクリートにすると、70坪×100万円=7,000万円

となります。

構造によって、かなり値段の差が出ることがわかりますね。

アパート経営から建築費を考える

賃貸アパートは、建築したら終わりというわけではありません。

そのあと、経営して利益を出さなければ、資産運用として成り立ちません。

そのため、利回りという意味で、建築費は今後の経営に関わってきます。

建築費にいくら掛かったかで、賃貸アパート経営の収益構造が決まってくるのです。

前項で計算した木造アパート一棟で考えてみましょう。

戸数6戸で、1ヶ月の家賃が8万円と想定します。

8万円×6戸×12ヶ月=576万円

その結果、年間収入は、576万円になります。

576万円の利益を出すために、3,500万円使ったということになりますね。

576万円÷3,500万円×100=16.46%

という利回りになります。

利回りが15%を超えると、かなり高利回りな物件ということになります。

この利回りの計算式は、もし土地から購入して、新築アパートを建築したのであれば、

「年間収入」÷「アパートの建築費+土地購入費」×100になります。

しかし、いくら計算上、利回りが高かったとしても、実際の利益の割合と必ずイコールになるというわけではありません。

毎年、いくら利益が出るのかは、融資を何年で組むのか、空室率がどのくらいなのかで大きく変わってきます。

計算上の数字だけで、安心してはいけません。

アパートを一棟建てるためには自己資金が不可欠

アパート一棟の建築費が、おおよそいくらくらいになるのか、想像できたでしょうか。

次に考えなければならないのは、資金のことです。

全額自己資金でまかなえるという人は、ほとんどいないですよね。

ということは、金融機関から借り入れをすることになりますよね。

このとき、自己資金の目安は、建築費の5%~10%程度と考えておきましょう。

3,500万円のアパート一棟であれば、自己資金は175万円~350万円ということになります。

ローンの審査を通るためにも、この程度の自己資金を持っていることが必要条件です。

しかし、絶対に5%~10%の自己資金がなければ、ローンが組めないというわけでもありません。

ハウスメーカーや建築会社が提携しているローンがある場合は、これより自己資金が少なくても、融資を受けられることがあります。

必ず、見積もりを取る際に、ハウスメーカーや建築会社に確認しましょう。

有利な金利のアパートローンを見つける

さらに、金利も信頼度によって、大きく変わることがあります。

建築場所の見込み収益や、建築主の信頼度によって、低い金利で融資を受けられることがあるのです。

金利を低く抑えられれば、返済の負担も減ります。
であれば、自己資金は、さらに少なくても良いことになりますね。

金利は、アパートローンを組む際には、大切なポイントです。
返済を考えて、金利の安い時期に、アパート建築をしたほうが良いと考える方もいるでしょう。

しかし、金利が安くなると、個人でも金利が低いときに家を買おうという、持ち家意識が高まります。

そうなると、賃貸アパートの需要が減ってしまうこともあるのです。
金利が低いときは、メリットもありますが、こういった需要の増減に対応する必要も出てきます。

ただ、低金利のときに、先を見据えて条件の良いアパートを一棟建てるなど、投資しておくのもひとつの手段ではあります。

これらのことを踏まえても、アパート建築費における自己資金は5%~10%を目安にするということは、しっかり覚えておきましょう。

これは、投資の出資金としても妥当な金額です。

そして、アパートローンを組む際は、必ず複数の金融機関に相談することが大切です。

アパートローンは、長期にわたり、決して安くはない金額を返済することになります。

銀行だけでなく、信用金庫・農協・住宅金融支援機構など、できるだけ多くの金融機関に相談することをおすすめします。

最終的にアパート一棟をどうするか決めておく

不動産投資を始める際に、考えておいてほしいことがあります。

それは、投資をやめるタイミングです。

賃貸アパートを一棟建築した後、最終的に、その所有しているアパートをどうするのか、そこまで考えておくことが大切になります。

最後をどうするのか、そこまでうまく経営してはじめて、最終的な収支が確定するのです。

例えば、10年後には売却予定であるアパートと、25年以上所有して経営をするつもりであるアパートとでは、まったく賃貸アパート建築についての考え方が変わってきます。

10年後に売却するのであれば、新築から10年間、集客するための戦略を立てる必要があります。

一方、25年以上所有して利益を出したいのであれば、資産価値の高い賃貸アパートを建設する必要があります。

このように、まったく違う経営戦略になります。
これから建てる賃貸アパートを、どうしていきたいのか、それによっても建築費が変わってきます。

単純に、建築費を低く抑えれば、利回りが良くなるというわけではありません。

賃貸アパートを、どのように経営していきたいかも含めて、建築費を考えていきましょう。

アパート経営は運用が大切

アパート経営は、アパートを建築してからが大切です。

そこからの運用が、その先の収支に関わってくるのです。

今回の記事で、アパート経営について、現実的な数字を思い浮かべることができましたでしょうか。

不動産投資は、計画を持って始めれば、誰にでもできる資産運用です。

ぜひ、今回の記事を参考に、本格的な不動産投資を検討していただければと思います。

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