アパートを貸す場合、様々な決まり事を入居者と交わしますが、その決まり事を記したものが契約書です。
しかし、決まり事が不十分だった事が原因で、様々なトラブルが起こる事があります。
今回は、トラブルを未然に防ぐための契約書の書き方について考えてみましょう。
アパートの契約書は何のためにあるのか
アパートを人に貸す場合に、「きれいに使ってもらいたい」「他の人に迷惑をかけてほしくない」「毎月きちんと家賃を払ってもらいたい」等入居者に守ってもらいたい要望があるでしょう。
オーナーさんの要望や、入居者が住んだ後に困らない様に決まり事をきちんと明文化し、文章に残したものが契約書です。
オーナーさんは、契約書をきちんと作りこんでおかないと、予想もつかないトラブルが発生し、アパートが空室ばかりになったり、支出しなくていいお金を支出したり、アパート経営がうまくいかないリスクを抱えてしまう可能性があります。
入居者は契約書をきちんと読まずに契約すると、思いもしなかった費用を請求されたり、生活において不便な事を強いられたりと、快適な生活が送れなくなるリスクを生じてしまう事があるかもしれません。
お互いが決まり事を守って快適な生活を送れるようにする書類が契約書です。
これから、トラブルが起こらないような契約書の書き方やトラブルを起こさないポイントについてお伝えしていきます。
トラブルを起こさないポイントは？
では、契約書全体的な意味合いでトラブルを起こさないようなポイントをいくつか挙げてみましょう。
①「て・に・を・は」をしっかりと使い分ける。
「て・に・を・は」という格助詞の使い方ひとつで意味合いが大きく変わってきます。
特に、誤解を生じさせる恐れがあるような言い回しや、「て・に・を・は」の使い方には十分注意して契約書の文言は考えましょう。
②難しい不動産用語はなるべく避ける。
アパートの契約書には、不動産の用語が使われることがしばしばあります。
例えば「瑕疵」などという言葉がありますが、一般の方にはどんな意味かはさっぱり分からないでしょう。
「瑕疵」の意味はそこにある設備が故障したり、不具合があったりして、本来の状態で使用できないような時を指す言葉です。
この様な場合は、少し文章が長くなっても入居者に分かりやすく伝えるべきです。
難しい言葉の羅列は相手側の読む意識を無くしてしまいます。
見なかった入居者の責任と言えばそれまでですが、相手にきちんと読んで理解してもらう為に分かりやすい書面にするのも契約書作成の大きな役割です。
契約書の書き方をいかに分かりやすく、誤解がないように作成するかも快適な住まい環境を提供する為、大家さんの重要な仕事の一つと言えるでしょう。
トラブルにならないアパート契約書の書き方①外せない基本編
ここからは各項目に沿って契約書の重要な点について述べていきます。
アパートの契約書で基本的に外してはならない項目は、
①家賃
②契約期間
③入居者が使用できる広さや場所
④禁止事項
等が挙げられます。
家賃については、賃料だけではなく、共益費、駐車場代、敷金や礼金等もしっかりと明記しておきましょう。
また、何年間の契約なのか、更新は出来るのか、更新の場合、更新料は発生するのか否か等は必ず記載しておきましょう。
入居者が使用できる広さや場所も記載しておきましょう。
以前、玄関の前と共用廊下の前にもう一つ扉をつくって戸建て感を演出したようなアパートがありました。
扉と玄関までの廊下も共用部分になりますが、アパートの入居者が自分たちで自由に使える場所と勘違いをし、その場所に自転車を置いていたという事例があります。
勘違いを生じさせるような箇所においては、重ねて注意事項を書いておく位の注意が必要です。
禁止事項は、少し細かい部分も漏らさず書いておく事が後々のトラブルを引き起こさない秘訣です。
「これ位書いていなくてもわかるだろう」と思わせるような書き方は禁物です。
大家さんにとっては当たり前のことが入居者にとっては当たり前ではないことは良くあります。
禁止事項を怠る事で周りの人に迷惑を及ぼし他の入居者が出ていく事もありますので、禁止事項は細かく記載しておきましょう。
トラブルにならないアパート契約書の書き方②原状回復編
最近は減りましたが、アパートの契約で一番トラブルの原因になりやすいものが原状回復についてです。
特に原状回復の取り決めはしっかりと記載しておかないと、原状回復の費用を大家さんが想像以上に支払わないといけない事になりかねません。
原状回復については「敷金精算のガイドライン」を国土交通省が作成し、原状回復における大家さん、入居者さんの負担割合を明確化しています。
原状回復のトラブルによって訴訟となる場合でも「敷金精算のガイドライン」を参考に負担の割合を決められることも多いです。
原状回復は、契約書に分かりやすくはっきりとした書き方で責任負担の割合を記入しておきましょう。
入居者も契約の際に原状回復の部分は詳細に理解し契約する事が、退去後の大きなトラブルを未然に回避出来る事になります。
トラブルにならないアパート契約書の書き方③解約編
契約しているアパートを解約する時の事も契約書にきちんと明記しておきましょう。
例えば
・解約の時は、月半ばの解約であっても解約月の家賃を1ヶ月分もらうのかどうか
・解約予定日に退去しなかったら、どのようなペナルティがあるのか
・解約後、何日以内で敷金は返すのか
については必ず記載しておきましょう。
解約予定日に退去しなかった場合のペナルティを契約書に明記してなかったために、トラブルになった事例をご紹介します。
その事例では、解約予定日に入居者が退去せず10日程退去日が伸びました。
その為、既に次に決まっていた入居者と契約出来なくなり、家主が大きな損害を受けたのですが、入居者に対するペナルティがなかった為に、家主がただ損をしただけという結果になってしまいました。
解約に関する事項も契約書には非常に重要なので、書き方を考えて明文化しておく方が良いでしょう。
トラブルにならないアパート契約書の書き方④延滞・利息編
大家さんにとってアパートの入居者が起こすトラブルで恐れるものの一つが家賃の延滞です。
まず、家賃の振り込み日をいつに設定するかをきちんと記載しておきましょう。
「前月末日迄に翌月分」や「当月1日までに当月分」とい表記を契約書ではよく見かけます。
これを設定しておかないと、いつの時点から延滞になるのかが不明になってしまいます。
次に延滞金の利息ですが、契約者同士で設定できます。
しかしながら年14．6％の延滞利息を越えてしまったら利息制限法により、14．6％を超えた部分からは無効となってしまいます。
併せて、長期に渡る延滞の場合の解約条項も記載しておきましょう。
一般的に「3ヶ月を超える延滞を起こしてしまった場合は明け渡しされますよ」といった旨の文章が記載されている事が多いようです。
延滞者がずっと居座ってしまわないような契約書の書き方をしておきましょう。
決まり事を契約書に書いてお互いに快適に過ごしましょう
アパートの契約書は、貸主も借主もお互いが快適に生活していく為の大事な決まり事です。
借主は、事前に契約書を読み込んで納得して契約を締結し、貸主は、後々後悔しない様に自分の要望はしっかりと契約書に書き込む様な書き方を心得ましょう。
くれぐれも、契約書の不備でお互いの生活に支障をきたさないようにして下さい。
