投資の対象としてマンションを考えたとき、最初に悩むのが構造の違いでしょう。
「s造とrc造では何が違うのか」、「スパンの広い間取りは住みやすそうだが安全性は大丈夫なのか」と思う人もいることでしょう。
建物は、立地条件や構造、間取りによって安全性や居住性が違ってきます。
ここでは、マンションに投資するときに役立つ建物の構造と間取りについて解説します。
マンションのs造やrc造とは？
建築物に使用される代表的な構造材には「木材」「鉄鋼」「コンクリート」の3つがあります。
木材は安価で加工しやすく、間取りを自由に設計できるため戸建住宅に向いています。
一方、マンションでは鉄鋼とコンクリートが主な構造材になります。
s造とrc造の構造の特徴をまとめてみましょう。
・s造（steel）
s造は、建物の骨組みに鉄骨（steel）を使用した構造です。
鋼材は粘り強い性質を持っているので、しなやかで強度のある建物になります。
鋼材の種類により、軽量鉄骨と重量鉄骨がありますが、軽量鉄骨は軽くて丈夫なため戸建住宅にも使用されています。
そして、高層のマンションでは、主に重量鉄骨が使用されます。
重量鉄骨は柱間のスパンを大きく取ることができるため、開放的で軽快な建物にすることができます。
・rc造（reinforced concrete）
rc造は、建物の主要な部分に鉄筋コンクリート（reinforced concrete）を使用した構造です。
圧縮力に強いコンクリートと引っ張り力に強い鉄筋を組み合わせることで、強度のある建物になります。
コンクリートは遮音性にも優れているため、鉄筋コンクリートは多くのマンションに用いられています。
s造とrc造はどちらが安全なの？
「高層階の眺望の良い部屋がいい」、「スパンが広くて明るい部屋がいい」など、マンションを選ぶときには、その居住性を重視したくなりがちです。
しかし、やはり投資の対象としては、安全な建物かどうかにまず注目するべきでしょう。
安全性については、少なくとも二つの点を押えておきましょう。
一つは地震に対する安全性で、もう一つは火災に対する安全性です。
s造の鉄骨は、粘り強くてしなやかな強度を持つため、地震の揺れに強い構造です。
コンクリートは圧縮される力には強いのですが、単体では引っ張られる力には弱い材料です。
そのため、rc造は、コンクリートの中に引っ張り力に強い鉄筋を組み込んだ鉄筋コンクリートを使用することで建物の安全性を高めています。
鋼材は燃えにくいため、火災に強いイメージがありますが、長時間火にさらされるとやはり熱によって変形する性質の材料です。
そのため、s造の建物では、鉄骨に耐火塗料を塗るとか不燃材で覆うことで火災に対する安全性を高めています。
コンクリートは、それ自体が耐火性の高い材料です。
rc造では、鉄筋を覆うコンクリートを厚くすることで火災に対する安全性を高めています。
s造とrc造ではどちらが住みやすいの？
安全性が確認できたら、次は居住性の確認です。
頑丈なつくりのマンションやスパンの広いマンションでも、住み心地が悪ければ入居者に嫌われてしまいます。
居住性が良いかどうかも、マンション選びで忘れてはいけない大事なポイントです。
居住性は、少なくとも音と振動と熱の3つについてチェックしましょう。
生活音のクレームは、集合住宅ではよく問題になります。
rc造で使用されるコンクリートは、遮音性が高い材料です。
遮音性を高めるには、できるだけ床や壁を厚くして重量を大きくするのが一般的です。
ただし、コンクリートを厚くすれば、それだけ建築コストが高くなります。
そして、振動には、人が歩いたときに揺れる振動と車や電車などの通行による振動があります。
構造の部材により振動の大きさは変わりますが、s造で使用される鋼材は振動が伝わりやすい材料です。
しかし、振動は人によって感じ方が違うため、遮音対策と同じで、どこまで対策を施すかは建築コストとの兼ね合いになります。
「建築コストは価格に反映される」ということも、頭に入れておくといいでしょう。
また、コンクリートは熱をため込む性質があります。
夏場は夜になって熱を放出し、室内の温度が下がらないことがあるため、断熱材の対策や間取りの工夫が必要です。
建物の構造とスパンの広さは関係あるの？
鉄骨の鋼材は、重量に対する強度がとても大きい材料です。
鋼材には多様な種類の断面があり、有効に組み合わせることで、少ない使用量で大きな強度を保つことができます。
鉄筋コンクリートは単位あたりの重量が大きいので、居室のスパンという点で比較すると、rc造よりもs造の方がスパンを広く取ることができます。
高層階でスパンを広く取るのであれば、s造の方が適しています。
また、同じスパンで比較した場合には、s造は柱を細くできるので、空間をより広く仕上げることができます。
構造の計算上では、rc造の建物のスパンは最大で10mほど、s造では最大20mほどまで可能とされています。
スパンという点で見れば、s造はrc造のマンションよりも低コストで柔軟な設計ができると言えます。
一方、rc造は、現場で鉄筋を組んで型枠を立て、コンクリートを打ってつくり上げるので自由な形状が設計できます。
ただ、rc造で気をつけたいのが、コンクリートのひび割れです。
コンクリートの構成は、主に水とセメントと砕砂（さいさ・さいしゃ）ですが、砕砂に海砂を使用することがあります。
そのため、十分に除塩がされていない海砂だと鉄筋がサビてきて、コンクリートがひび割れてしまいます。
コンクリートのひび割れは強度が低下する原因となるため、中古マンションの購入では現地でチェックすることが必要です。
スパンが広くても安全なの？
スパンが広いと安全性に不安を持つかも知れませんが、スパンを広くするときは構造の耐力を確保するために、柱を太くしたり大梁（おおはり）の高さを大きくしたりします。
この耐力は、決められた基準を上回るように計算されたものです。
建物を建てるときは、構造の違いに関わらず、建築基準法で定められている建築基準をクリアする必要があります。
この建築基準というのは、建築物の敷地や構造、設備などに関する基準のことです。
マンションのような建物の建築工事を行うときは、s造でもrc造でも、建築計画が建築基準に適合しているかどうか行政の確認審査を受けることが必要です。
そして、工事が完了したときも、建築計画通りの建物が建てられているかどうかの検査を受けることが必要です。
この工事前の確認審査と工事後の検査の手続きを踏むのは、どのような構造のマンションでも同じです。
スパンが広くても狭くても、厳しい確認審査と検査を通って、初めて建物として認められるのです。
なぜ広いスパンは少ないの？
広いスパンの部屋は、明るく開放的で人気があります。
s造であれば高層階にも広いスパンの部屋をつくることができるため、眺望がよくて明るい開放的な部屋づくりができます。
しかし、物件案内で広いスパンの部屋を目にする機会はそれほど多くはないと思います。
それは、人気があって売り物件が出てこないということもありますが、それ以外にも理由があります。
入居者は明るい部屋を好むため、南向きの部屋はやはり人気があります。
北向きや西向きの家賃が安い部屋があったとしても、大きな家賃の差でなければ、多くは南向きの部屋を選ぶでしょう。
また、マンションを建設するとき、建築主は南向きの戸数を効率よくたくさん取りたいと考えるため、スパンが狭くなってしまうという事情があります。
そして、もう一つ、間取りの問題もあります。
角部屋以外の部屋は両サイドに窓がないため、一室のスパンを広く取ってしまうと、キッチンなど他の箇所が、暗くて風通しの悪い間取りになってしまいます。
個性的な間取りと生活のしやすい間取りの兼ね合いが、難しいところです。
各戸のスパンと間取りは、s造でもrc造でも建築主の考え方や好みが現れてくる部分です。
マンションは外観だけで決めない
マンションは、建築構造の違いによって開放感のある建物になったり、重厚な印象を与える建物になったりします。
建物の外観は確かに大事ですが、どんなに見た目が良い建物であったとしても、住み心地が悪ければ入居者に長くは住んでもらえません。
また、安全性に不安があったとしたら、内見で嫌われて契約まで至らず、空室の期間が長くなるかもしれません。
マンションは、居住性と安全性と投資費用のバランスを考えて選びましょう。
